Programul Prima Casă este un exemplu de inițiativă bună, implementată la momentul oportun, care continuă însă în virtutea inerției și amplifică astfel problemele pieței imobiliare în loc să le soluționeze. Apărut în anul 2009, în plină criză economică și imobiliară, programul Prima Casă a avut rolul de a tempera declinului pieței și de a stimula achiziția de locuințe cu ajutorul garanțiilor oferite de stat. Subliniez că nu sunt adeptul intervenționismului, pentru că de fiecare dată când statul se implică într-un anumit sector economic, generează distorsiuni. Parlamentul și guvernul ar trebui să se limiteze doar la asigurarea unui cadru legal predictibil pentru desfășurarea activităților economice, nu să intervină direct în economie.

Admit totuși că în anii de criză acest program a avut și efecte benefice, a stimulat cererea pe piața imobiliară și a oferit acces la finanțare într-un moment în care băncile nu mai acordau credite. În plus, Prima Casă a avut și un accentuat caracter social și a dat posibilitatea tinerilor să achiziționeze locuințe la prețuri accesibile.

După doi-trei ani de creștere economică susținută sunt de părere că implicarea statului în piața imobiliară nu mai este oportună, dimpotrivă. Acum, prin acest program, statul nu face altceva decât să distorsioneze piața imobiliară prin stimularea cererii și să contribuie la creșterea exacerbată a prețurilor proprietăților imobiliare, care în marile orașe au ajuns din nou la un nivel ridicat. Astfel, statul amplifică riscul apariției unei noi bule imobiliare, care va putea exploda oricând.

În 2017 Guvernul a decis eliminarea impozitului pentru tranzacțiile imobiliare cu o valoare mai mică de 100.000 de euro și dorește să renunțe la TVA pentru locuințele noi. Acestea sunt măsuri pozitive, de stimulare a industriei imobiliare și consider că ar fi momentul ca statul să nu se mai implice și în zona de finanțare, pentru a oferi garanții cumpărătorilor, stimulând cererea. În cel mai bun caz am putea avea un program Prima Casă cu un caracter strict social, destinat exclusiv persoanelor cu venituri mai mici. În caz contrar, scopul acestuia, de a oferi acces tinerilor pe piața imobiliară, este pervertit, iar continuarea programului va genera un efect opus, contribuind la creșterea prețurilor proprietăților imobiliare și făcând achiziția unei locuințe mai puțin accesibilă.

În ultimii ani, după scăderea puternică a ratei dobânzilor, ofertele de creditare ale băncilor sunt competitive, iar avansul și dobânzile percepute de instituțiile de credit sunt rezonabile. Astfel, nu mai avem diferențe majore între condițiile de creditare din programul Prima Casă și creditele ipotecare oferite de bănci. Intervenția statului în piață generează, pe lângă efectele deja amintite, o creștere a profitului băncilor și dezvoltatorilor imobiliari, dar și a gradului de îndatorare al populației. Nu cred că este normal ca băncile să își asume doar jumătate din riscul unui credit imobiliar, dar să încaseze 100% din profit.

Dr. ec. Adrian CRIVI, FICS, REV, MAA
Director general DARIAN DRS SA

Adrian Crivii
Adrian Crivii este fondatorul Darian DRS SA şi partener coordonator al echipelor de management de la nivelul tuturor diviziilor din cadrul Grupului Darian. De asemenea, este membru titular ANEVAR din anul 1993, membru acreditat MAA din 2001 și membru de onoare al Royal Institution of Chartered Surveyors (FRICS). Adrian Crivii deține certificarea REV (Recognised European Valuer) și a absolvit cursurile de evaluare mașini și echipamente ME 201-206 ale American Society of Appraisers.