Analiză asupra estimării valorii de impozitare a proprietăților imobiliare

Ne aflăm la sfârșitul unui ciclu de 3 ani de la aplicarea noii abordări conform Codului Fiscal, pentru valoarea de impozitare a proprietăților imobiliare și aș vrea să fac câteva aprecieri critice pe acest subiect, plecând de la experiența companiei Darian.

Valoarea de impozitare s-a făcut în continuare separând, spun eu, nefericit, cele două componente esențiale ale unei proprietăți imobiliare – clădire, respectiv teren, fapt ce conduce, cred, la actualele discuții privind o nouă modificare a Codului Fiscal.
Modificările apărute acum 3 ani în CF, au schimbat semnificativ modalitatea de impozitare a imobilelor, în accepțiunea de clădiri, atât pentru persoane fizice, cât și pentru persoane juridice.

În cazul terenurilor care sunt elemente patrimoniale cu impact asupra valorii impozabile, nu s-au făcut, din păcate, modificări. A rămas aceeași metoda empirică subiectivă, la latitudinea autorităților locale, care în afară de localizare nu include alte caracteristici, cu privire la utilizarea sau potențialul de dezvoltare al acestora, de exemplu.

Dacă ne referim la clădirile din patrimoniul persoanelor juridice, modificarea a fost în sensul renunțării la evaluarea valorii de piață prin metode de comparație, sau bazate pe venituri generate și s-a trecut exclusiv la metoda bazată pe costul de reconstrucție, depreciat cu uzura fizică. Avantajul acestei schimbări îl constituie faptul că valoarea impozabilă este stabilită printr-o metodă standardizată ce are la bază caracteristici constructive, uzura fizică reală și conferă o bază transparentă, stabilă, ce poate fi ușor verificată și utilizată pe termen lung, atât timp cât clădirea sau costurile de edificare nu suferă modificări semnificative.

Aceste caracteristici îi conferă vocație de valoare de impozitare, ceea ce e un câștig evident, atât pentru contribuabil, cât și pentru autoritățile fiscale.
Propunerile de modificare ale Codului Fiscal, cu trecerea la valoarea de piață a clădirilor, dincolo de faptul că este imposibil de aplicat, așa cum e menționat acum în propunere, renunță la avantajele semnificative prezentate anterior.

Estimarea la valoarea de piață a proprietaților imobiliare (clădire+teren), așa cum ar putea fi propus ca abordare pentru impozitare, prezintă următoarele caracteristici:
Poate fi o valoare volatilă, ca urmare a evoluției pieței imobiliare în perioadele foarte active, respectiv în cele de criză. Are o doză mai mare de subiectivism și poate deveni dificil de estimat, în special în cazul unor piețe puțin active sau regiuni defavorizate. Nu este o valoare ce poate fi luată în considerare pentru un timp mai îndelungat.

Un alt aspect sensibil apare la problema tratării separate a terenului aferent clădirii, sau a celui în exces. În tratarea valorii impozabile în cazul terenurilor, ar trebui să se țină cont în primul rând de utilizarea existentă pentru cele construite, sau de posibilitățile economice legale de dezvoltare pentru cele libere.

Un aspect insuficient fructificat, este cel al coeficientului de impunere, care și în actualul Cod Fiscal este într-un interval extins, lăsând la latitudinea autorităților locale să își stabilească propria politică în funcție de necesități, situația economică, sau separat, dacă e cazul, pentru persoane fizice, juridice, utilizare, etc.

Ca o concluzie, consider că actuala metoda de estimare a valorii de impozitare conferă stabilitate și transparență în cazul clădirilor. Ea ar trebui să fie continuată în Codul Fiscal. Ar intra în discuție modificarea procedurii de evaluare a terenurilor, ca parte componentă a proprietății imobiliare, prin metode în concordanță cu standardele de evaluare naționale.

Aceste metode sunt utilizate în mod curent de evaluatori și conduc la valori ce pot constitui o bază impozabilă transparentă, care, mai mult chiar, ar stimula includerea în circuitul economic al acestor active importante.

 

Adrian Crivii

Adrian Crivii este fondatorul Darian DRS SA şi partener coordonator al echipelor de management de la nivelul tuturor diviziilor din cadrul Grupului Darian. De asemenea, este membru titular ANEVAR din anul 1993, membru acreditat MAA din 2001 și membru de onoare al Royal Institution of Chartered Surveyors (FRICS). Adrian Crivii deține certificarea REV (Recognised European Valuer) și a absolvit cursurile de evaluare mașini și echipamente ME 201-206 ale American Society of Appraisers.

By |2018-03-07T07:36:05+00:00februarie 28th, 2018|Blog, Editorial|0 Comments