DARIAN – evaluare & consultanţă

Se poartă discuții și se vehiculează în rândul analiștilor imobiliari și a dezvoltatorilor subiectul iminentei reveniri a pieței imobiliare. Dincolo de așteptările normale ale acestora din urmă, trebuie privită cu realism situația economică din România, și implicit situația industriei imobiliare.

România a avut cel mai important gradient de scădere economică – de peste 14% în ultimii 2 ani și semnele din acest început de an nu sunt de cel mai bun augur. O creștere în jur de 1% este ceva normal și de așteptat pentru 2010.

În acest an băncile vor puncta în continuare pierderi pe creditele neperformante și nu anticipez o creștere consistentă a creditării reale, deși dobânzile au dat semne de scădere semnificativă în ultimile luni. Vedem aici efectele creșterii spectaculoase a șomajului și a scăderii dramatice a puterii de cumpărare, fenomene ce induc un sentiment de scepticism și prudență pentru potențialii cumpărători. Programul Prima Casă 2 nu face decât să stopeze o cădere mai abruptă.

Nici situația IMM-urilor (cele mai lovite de criză) nu este mai roză, având în vedere valul de lichidări voluntare sau forțate cu care se confruntă acestea – un efect al contracției piețelor și a scumpirii finanțării.

Revenind la industria imobiliară și a construcțiilor în special, acestea sunt cvasiblocate, numărul proiectelor și al dezvoltărilor a scăzut dramatic și considerând faptul că de la proiect la realizare termenul este de minim 1,5-2 ani, ne putem aștepta ca în anii 2010-2011 oferta să sufere o contracție semnificativă.

Având în vedere că stocurile pe piața rezidențială sunt relativ ridicate pentru momentul actual, vom vedea și în 2010 scăderi de prețuri (aprox. 10-15% pentru locuințele vechi), urmând ca în cel mai bun caz 2011, datorită aspectelor menționate în paragraful anterior, să fie anul revenirii. Creșterea în 2011 va fi susținută și de scăderea numărului de locuințe nevândute și a lipsei unor proiecte noi finalizate.

Despre nivelul prețurilor care acum sunt puternic influențate de costul de achiziție a terenurilor și a costurilor din construcții din anii anteriori, apreciez că nu va suferi creșteri semnificative în următorii 2-3 ani. Argumentele ar fi următoarele:

• procedura de executare silită pentru ipotecile rău-platnicilor se va accentua în acest an, ducând la creșterea ofertei;
• terenurile care sunt practic cvsiblocate vor fi tranzacționate la prețuri semnificativ mai mici (50-60% poate chiar mai mult) pentru dezvoltatorii în dificultate;
• scăderea puternică a puterii de cumpărare determinată de costul vieții și respectiv a posibilității reduse de economisire a populației.

Momentul revenirii economiei românești, urmat la câteva luni de piața imobiliară, va fi determinat de revenirea economiei mondiale – respectiv a celei din UE – care prin creșterea exporturilor companiilor românești va da impulsul relansării pieței.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară criză, criza financiară, industria imobiliară, terenuri

Așa cum spuneam în episoadele anterioare valorile terenurilor pentru dezvoltare în România au ajuns la niveluri nesustenabile, dacă ne raportăm la situația reală în acest moment de criză. Menționez că nu la același nivel se situează terenurile exclusiv agricole și asta datorită problemelor legate de fărâmițare și în special de lipsa de finanțare eficientă și a unui impozit corespunzător calității solului. Singura excepție cu creșteri semnificative a apărut în zona Dobrogei pentru terenuri cu perspective de dezvoltare eoliană.

În legătură cu evaluarea terenurilor aș dori să fac câteva precizări din punctul de vedere al unui evaluator profesionist care a urmărit evoluția estimării valorii pentru aceste active. Această activitate a fost tratată în multe cazuri cu supeficialitate de expertul evaluator imobiliar, deși este un domeniu al evaluării complex și sensibil.

La începutul deceniului evaluarea utiliza o metodă empirică agreată de Corpul Experților Tehnici (CET), care era o falsă metodă statistică de recurență, din păcate utilizată de unii evaluatori în justiție și astăzi, generând multe controverse. După apariția standardelor internaționale de evaluare în 2003, promovate de ANEVAR și recunoscute de cvasitotalitatea instituțiilor, evaluatorii au avut la dispoziție instrumente adecvate (6 metode) de abordare, totuși au apărut aspecte care au influențat negativ estimarea corectă a valorii.

Voi menționa în continuare trei din cele mai importante aspecte. Una dintre cele mai frecvente erori ale finanțatorului și evaluatorului a fost că au acceptat ipoteci respectiv evaluări ale terenurilor în dezvoltare fără o descriere legală completă, documentație cadastrală, respectiv certificat de urbanism sau proiectul cu autorizația de construcție, deși în majoritatea cazurilor aceștia din urmă au semnalat aceste lacune în condiții limitative.

Utilizarea metodei comparației de piață fără a ține seama de limitele metodologice privind terenurile de dezvoltare, în situația în care piața era în expansiune și fără a ține seama de informațiile mai sus menționate au condus în ultimele cazuri la supraevaluări. În multe situații aceste supraevaluări au fost anihilate de evoluția spectaculoasă a pieței.

De asemenea utilizarea metodei reziduale fără niște proiecte foarte bine documentate și fără a ține cont de riscurile investiției imobiliare, încadrarea în termen de execuție, costuri de construcție estimate, precum și de intervalul de timp în care proiectul finalizat poate fi vândut sau închiriat, au generat supraevaluare.

În perioada de expansiune a pieței, a banilor ieftini, în care pe piața imobiliară se cumpăra orice la prețuri de mâine, vigilența compartimentelor de risc ale băncilor era scăzută și influențată de creșterea în ultimii ani a prețurilor la imobiliare cu procente de două cifre. Deși BNR a avertizat din timp și în repetate ori prin purtătorul de cuvânt despre încălzirea pieței sau „bubble-ul imobiliar”, acesta nu a avut destule instrumente de stopare a acestor comportamente iar finanțatorii care nu au evitat astfel de capcane se pot confrunta cu surprize.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Evaluare criza financiară, evaluare, terenuri

Intrarea economiei românești pe un trend puternic descrescător (am putea vorbi chiar de o aterizare dură plecând de la rezultatele statistice) va influența puternic în continuare valorile tuturor proprietăților imobiliare și în special al terenurilor a căror valoare a fost influențată de tendințele speculative a ultimilor ani.

Piața terenurilor se va contracta în continuare ca volum (număr de tranzacții) și valoare, suferind corecții dramatice în special în zona sa cea mai speculativă. Cel puțin în anii 2009-2010 valorile terenurilor vor continua trendul descrescător cu excepția câtorva locații foarte bune, care au proiecte cu un raport calitate-preț rezonabil și implicit o piață. Cea mai serioasă corecție o vor suferi terenurile achiziționate cu scop speculativ, fără proiecte viabile sau aflate în faza incipientă, care sunt grevate de împrumuturi bancare, aici putând apărea tranzacții la prețuri de lichidare. Valorile pot atinge în acest caz 10-15% din cel mai înalt nivel atins la începutul anului 2008.

O puternică influență în era “cash is king” este dată de faptul că terenul fiind activul cel mai puțin lichid, are nevoie de investiții importante și un timp îndelungat pentru a genera venituri din dezvoltările viitoare. Deși sunt semne că BNR va reduce nivelul dobânzii și restricțiile de finanțare, băncile nu vor începe să crediteze industria imobiliară până când valorile proprietăților nu vor ajunge la un nivel care să implice un grad de risc suficient de scăzut, referindu-mă aici în special la proiectele rezidențiale.

Contribuția terenului în valoarea proprietății nu poate depăși un procent rezonabil (în funcție de locație, POT, CUT); dacă valoarea materialelor de construcții, transportul și chiar forța de muncă sunt în scădere, nu există nici un motiv ca terenul să nu urmeze același trend.

În perioada următoarelor 6-9 luni consider că deși activele neperformante cu potențial toxic vor fi în continuare creditele cu buletinul, vor urma cu siguranță să creeze probleme și creditele acordate pentru dezvoltări imobiliare, în special pentru dezvoltatori în faza de proiect și cele care nu au nicio șansă să continue cu managementul actualilor investitori. Execuțiile silite din această zonă vor determina o nouă scădere a valorii speculative a terenurilor, creând premisele ca piața să se așeze la un nivel mai confortabil pentru finanțatori și potențiali cumpărători. Susțin aceste afirmații plecând de la premisa că România a intrat în criză accentuată în ultimele 3 luni și e puțin probabil ca acest trend să nu mai continue încă unul-două trimestre. Piața imobiliară, având caracter conservator, urmează tendințele economiei cu o anumită întârziere.

Piața terenului își va reveni la un interval de 6 luni – 1 an de la relansarea economiei, însă la un alt nivel al valorilor și un trend de creștere mult mai lent. Ne place sau nu, cred că în multe dintre aceste terenuri sunt îngropați bani iar aceștia nu vor ieși prea curând la iveală. Practic, criza a făcut ca aceste terenuri să fie scoase din circuitul economic dar din păcate ele mai și generează costuri pentru investitori și în special pentru finanțatori, care vor fi nevoiți să își recupereze banii chiar punctând pierderi.

Va urma.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Evaluare criza financiară, evaluare, terenuri

Terenul, cel mai important activ imobilizat al unei națiuni, pentru care s-au purtat războaie între state și litigii nenumărate între persoane fizice, constituie un subiect important sub aspectul valorii şi al estimării acesteia.

Dacă înainte de ‘89 terenul nu intra în circuitul civil și economic datorită imposibilității transferului dreptului de proprietate, odată ce am intrat în economia de piață acesta a devenit o marfă din ce în ce mai valoroasă, obiectul unei piețe foarte active și cu un caracter deosebit de speculativ, mai ales în ultimii 4-5 ani.

În primii ani ai deceniului trecut piaţa era într-o fază incipientă, datorită în principal problemelor legate de dreptul de proprietate. Acest fapt a reprezentat în mare măsură motivul subdezvoltării imobiliare şi a crizei economice ce a caracterizat perioada 1990-2000. Terenurile şi o mare parte din activele aflate în proprietatea statului au fost scoase din circuitul economic, suferind deprecieri fizice, morale şi economice ce au condus la scăderi importante ale valorilor companiilor româneşti în procesul de privatizare.

După anul 2000, relativa îmbunătăţire a legislaţiei şi creşterea economică au făcut ca oferta de terenuri să devină din ce în ce mai mare. Pe de altă parte, creşterea susţinută a investiţiilor străine directe, începutul marilor dezvoltări pentru lanţurile de retail precum şi dezvoltările rezidenţiale pe fondul îmbunătăţirii constante a finanţării din ultimii ani au condus la creşterea constantă a cererii solvabile pentru terenuri. Astfel s-a creat o piaţă consistentă, activă, ce transmitea semnale pozitive spre investitori.

Pe lângă dezvoltatori, la aceste semnale au răspuns și o categorie aparte de investitori, așa-numiții “speculativi”. Aceștia din urmă au avut un rol important în introducerea unor terenuri (active valoroase) în circuitul comercial. Prin comasări, rezolvarea litigiilor, trecerea terenurilor agricole în circuitul dezvoltărilor imobiliare, speculatorii au contribuit substanțial la creșterea ofertei competitive.

La începutul acestui deceniu metrul pătrat de teren avea valori de o singură cifră. Prin trecerea prin două-trei mâini, valoarea a ajuns la două cifre pentru ca în ultimii doi ani să depășească trei sau chiar patru cifre, un nivel exagerat având în vedere dezvoltarea economico-socială, a infrastructurii și în general poziția României ca standard al calității vieții. Această creștere abruptă a avut la bază în egală măsură speculatorii și băncile, care în goana după cote de piață și profit au finanțat toate categoriile de terenuri pentru dezvoltare, indiferent de calitatea locațiilor, proiectelor sau a investitorilor.

Una din cauzele interne ce au cauzat criza pe piaţa imobiliară a fost şi această creştere a preţurilor terenurilor, care au făcut de exemplu ca valorile dezvoltărilor imobiliare rezidenţiale să ajungă inaccesibile pentru românul cu venituri medii iar pentru băncile care deţin credite cu garanţie imobiliară, să aibă ipoteci la valoare exagerată.

În concluzie, unul din cele mai importante efecte ale valorii anormal de mari a terenurilor de construcție (reflectate direct în valoarea proprietăților) este în prezent nivelul exagerat de îndatorare a celor care au accesat credite imobiliare respectiv băncile expuse cu un nivel de risc ridicat, cel puțin în actuala conjunctură economică.

Va urma.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Evaluare criza financiară, evaluare, terenuri