DARIAN – evaluare & consultanţă

Au apărut din nou și vor fi nelipsite în cele ce urmează discuții contradictorii între analiști, dezvoltatori, investitori, chiar și ziariști, în legătură cu situația pieței imobiliare și în special cu prețul de tranzacționare al proprietăților.
Există câteva site-uri imobiliare foarte vizitate cu multe oferte de proprietăți care fac analize și chiar un indice imobiliar pentru București – care în multe situații se bat cap în cap.
Motivul îl constituie faptul că majoritatea au la bază informații insuficient verificate, și în cvasitotalitatea lor bazate pe oferte. Ofertele sunt susținute în primul rând de interesele și dorința vânzătorului, fiind puternic influențate în această perioadă de criză de datele pozitive prezentate de autorități în prima parte a anului 2010, de exemplu, și nu de preturile de tranzacționare reale de pe piață, așa cum ar fi normal, prețuri care reflectă raportul existent dintre cerere și ofertă în acel moment. Acest lucru are o cauză cronică în lipsa de transparență a industriei imobiliare și numărul limitat de analiști independenți și profesioniști.
Cum datele apărute recent cu privire la numărul tranzacțiilor, situația creditelor neperformante și în special cele cu privire la situația economică sunt sumbre, afirmații de genul „prețul proprietăților imobiliare din orașul X au crescut cu 5%” sunt lipsite de profesionalism, iar cei ce le fac sau promovează dau dovadă de carențe etice.
Cum piața imobiliară este una relativ ineficientă, cu decalaj semnificativ între cerere și ofertă iar proprietățile au caracteristici unice, a face medii pe zone și localități sau apel numai la oferte de vânzare în analize conduce la erori semnificative și în multe cazuri la dezinformare. Inițiativa BNR de a face împreună cu INSSE și notarii un indice imobiliar este un prim pas lăudabil și deschide calea transparenței pieței, dar nu va fi un panaceu. Soluția este de a lua modelul țărilor dezvoltate astfel ca toate instituțiile implicate ce au la dispoziție date să le furnizeze transparent iar consultanții imobiliari să-și bazeze analizele pe informații clare, corecte și obiective obținute numai din tranzacții cu proprietăți.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară industria imobiliară, investitii, investitori

În toamna anului trecut am vizitat Spania şi China şi am rămas surprins de atitudinea autorităţilor de aici în faţa crizei.

Cu toate că am vizitat Madridul doar cu un an în urmă şi era un oraş curat, armonios dezvoltat din punct de vedere urbanistic, acum am rămas impresionat de dimensiunea investiţiilor la nivelul infrastructurii. Aproape la fiecare pas un bulevard major, o piaţă sau imobile erau în modernizare, înlocuire pavaje, reţele de telecomunicaţii sau utilităţi. Într-o discuţie cu autorităţile, acestea mi-au dezvăluit că asta e strategia lor anti-criza. Folosesc sume importante pentru investiţii în infrastructură pentru a limita efectele devastatoare ale şomajului.

În loc să plătim un euro şomaj, plătim 2 euro în investiţii şi evitam ca mâine să plătim ajutor de şomaj 3 euro. Cred că acesta ar fi modelul sau una din soluţiile pe care guvernul ar trebui să le ia pentru a stopa creşterea alarmantă a somajului.

În China, pe care am vizitat-o de 3 ori în ultimii 5 ani, am fost impresionat de amploarea dezvoltării infrastucturii, de altfel de înţeles pentru o ţară care în perioada de aşa-zisă criză se dezvoltă cu ritmuri de 6-7 %.

Dacă SUA a sprijinit sistemul financiar în prima fază cu 2.000 miliarde de dolari, China a investit 500 de miliarde de dolari în infrastuctura rurală, incurajând astfel consumul intern şi lărgind accesul la civilizaţie a unei părţi însemnate din populaţie.

De asemenea am fost impresionat de calitatea aeroporturilor şi de flota foarte nouă a operatorilor aerieni chinezi, ca să nu mai amintesc de dezvoltări urbane grandioase, cartiere de milioane de locuitori, în care se începe construcţia numai după edificarea infrastructurii şi a utilităţilor. Cred că pe acest drum, în maximum un deceniu, China va deveni un concurent puternic pentru locul 1, deţinut de economia americană.

Dacă facem o paralelă cu ceea ce se întamplă în România, adică faptul că impresionanta datorie raportată la potenţialul economiei româneşti nu poate acoperi găurile din finanţarea sistemului de pensii sau bugetar, putem aprecia calitatea managementului instituţional al autorităţilor române.

Într-adevăr criza nu a fost una locală, dar să parafrazez o vorbă veche: „Dacă oricum vine gerul, cine ne-a oprit să mai punem o haina pe noi?”.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară China, criza financiară, industria imobiliară, investitii, șomaj, Spania

Continuarea blocării finanțării de către băncile din România, respectiv nivelul de nesuportat al dobânzilor de pe piaţă are un caracter pervers asupra sănătăţii companiilor româneşti.

În acest moment, lipsa finanţării nu este o problemă doar pentru dezvoltatorii imobiliari, care oricum stagnează datorită sezonului rece, ci şi pentru alte industrii în care se fac investiţii.

Diferenţa dintre supravieţuire şi faliment o reprezintă azi finanţarea, un suport esenţial în viaţa oricărei companii. Din păcate şansele de a obţine bani din alte surse decât bancare sunt deosebit de reduse, chiar aproape de zero dacă excludem fondurile private cu caracter puternic speculativ sau ipoteticele fonduri europene care pe lângă că suferă de întârzieri procedurale, implică oricum şi finanţare locală.

Dificultăţile sau falimentul companiilor din lipsa finanţării sau datorită costurilor asociate acesteia vor crea la rândul lor crize şi presiuni asupra finanţatorilor; ce nu trebuie uitat este faptul că suntem cu toţii parte a aceluiaşi mediu economic. Epidemia se poate răspândi rapid şi nu va ierta pe nimeni, generând în cascadă efecte sociale.

Dacă în perioadele de expansiune antreprenorii preţuiau calităţi precum agresivitatea, maximizarea profiturilor şi lupta pentru cota de piaţă, cred că în prezent apare nevoia de solidaritate. Solidaritatea nu exclude competiţia, însă pleacă de la conceptul că nicio companie nu poate fi sănătoasă dacă partenerii sau clienţii săi sunt bolnavi.

Un rol important în depăsirea acestui moment o pot avea autorităţile. Acestea vor trebui să facă gesturi hotărâte în ceea ce priveşte redresarea creditării; mă refer aici la angajarea împrumuturilor externe chiar în aceste condiţii nu tocmai avantajoase pentru finanţarea lucrărilor la infrastructură şi de asemnea la echilibrarea balanţei de plăţi externe odată cu reducerea drastică a cheltuielilor bugetare, uşurând astfel presiunea asupra contribuabilului român care se află deja într-o situaţie dificilă.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Piaţa imobiliară bănci, criză, dobânzi, finanțări, investitii

Faptul că am fost implicat în domeniul evaluării peste 15 ani, îmi permite acum să fac o analiză şi o paralelă între ce înseamnă începutul pieţei imobiliare rezidenţiale în marile oraşe de acum 10 ani şi realităţile de azi.

Dacă în perioada ‘90-‘94 piaţa imobiliară incipientă era concentrată pe tranzacţiile între împroprietăriţi în masă prin decretele de lege ale anului ‘90 când achiziţia unor apartamente era făcută pentru câteva sute de dolari, după inflaţia, criza economică şi devalorizarea galopantă a monedei de la mijlocului anilor ‘90, valoarea acestora s-a schimbat dramatic.

În anii ‘98-‘99 valoarea unui apartament, să zicem standard, de 2 camere (50-60 mp) era de aproximativ 8000-10000 de dolari (150-200 dolari/mp). La acel moment apreciam că valoarea de piaţă a acestora reprezintă 30-40% din costul de reconstrucţie depreciat, deci era total neeconomic să se construiască proprietăţi imobiliare de tip rezidenţial, lucru confirmat şi de faptul că nu existau proiecte de dezvoltări imobiliare.

Odată cu stabilitatea şi creşterile economice susţinute apărute după anul 2000, reducerea semnificativă a inflaţiei, scăderea constantă a dobânzilor şi o îmbunătăţire substanţială a condiţiilor de finanţare au dus la creşterea valorii acestor apartamente de 10 ori, la aproximativ 80,000-100,000 euro la începutul lui 2008 (1500-2000 euro/mp). Creşterea spectaculoasă a acestor valori nu a ţinut seama de starea tehnică şi locaţia acestor construcţii ci exclusiv de condiţiile de finanţare şi creşterea veniturilor populaţiei.

Astfel valoarea de piaţă a unui apartament a ajuns cu peste 200-300% faţă de acelaşi cost de reconstrucţie depreciat, profitul dezvoltatorilor putând ajunge la peste 200%. Această analiză este pur orientativă şi nu s-a ţinut cont de efectul generat de inflaţie (euro-dolari) şi de valoarea terenului care în ultimul timp a avut o valoare puternic speculativă, influenţată şi de insuficienţa terenurilor de dezvoltare imobiliară intravilană şi infrasctructurii.

O concluzie importantă este că cea mai semnificativă amprentă asupra evoluţiei pieţei imobiliare rezidenţiale au avut-o în primul rând condiţiile de finanţare şi apoi creşterea semnificativă a puterii de cumpărare si mai puţin costul de edificare.

Dacă costul de reconstrucţie depreciat s-a dublat în intervalul studiat valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare a crescut de aproximativ 10 ori.

Azi când suntem la începutul unei crize imobiliare a cărei amploare este greu de estimat trebuie să ne aşteptăm ca înăsprirea condiţiilor de finanţare să poată avea aceeaşi influenţă dar în sens invers asupra valorii apartamentelor; chiar dacă nu aşa de accentuat, totuşi corecţiile vor fi semnificative, acest fapt fiind în legătură cu durata turbulenţelor pe piaţa creditării.

Adrian Crivii, FRICS, MAA

Piaţa imobiliară industria imobiliară, investitii

Criza financiară globală, care devine din ce în ce mai persistentă, va schimba în următorii 10-15 ani percepţia asupra investiţiilor, în special în ceea ce priveşte riscul. Dacă evoluţia economiei este ciclică, crizele din ultimii ani apar la perioade din ce în ce mai scurte, iar cea pe care o trăim azi are cea mai mare amploare de la cea din anii ‘30 din secolul trecut.

O caracteristică a acestei crize globale este, dincolo de amploarea ei, faptul că nu toată lumea se situează de aceeaşi parte a baricadei, câştigurile managementului băncilor de pe Wall Street au fost excepţionale în ultimii ani (aproximativ 50 miliarde de dolari in 2007) la fel şi pierderile din acest an; am putea spune că nişte indivizi au privatizat profiturile iar trezoreria americană a naţionalizat pierderile. Aceste pierderi îi vor marca în general pe investitorii mici sau fondurile de pensii.

Pierderile financiare în valoare de peste o mie de miliarde de dolari şi intervenţia trezoreriei americane nu va fi fără urmări în planul reglementării pieţelor şi în structura şi implicit organizarea băncilor.

O consecinţă importantă a acestei crize va fi o perioadă de reglementări foarte stricte ale pieţelor financiare de capital dar şi ale celor imobiliare, pentru creşterea transparenţei în estimarea gradului de risc.

De asemenea implementarea prevederilor sistemului Basel 2 în sistemul bancar va fi accelerată şi probabil se vor accentua şi reglementările în domeniul imobiliar pentru a crea un mediu mai sigur şi transparent în industrie.

De altfel BNR intenţionează să ia decizii cu privire la trasarea mai clară a responsabilităţilor pentru consultanţii din industria imobiliară, precum şi o bază de date cu tranzacţii având rolul de a contribui la creşterea transparenţei şi calităţii informaţiilor.

Un rol important în dezvoltarea profesiilor din domeniul imobiliar va trebui să-l aibă învăţământul superior, universităţile vor trebui să fie orientate spre cerinţele economiei de piaţă, respectiv profesiile legate de industria imobiliară.

Totodată asociaţiile profesionale care se ocupă de profesiile acestei industrii vor trebui să vegheze asupra respectării standardelor profesionale şi etice, îmbunătăţirea procedurilor şi să promoveze pregătirea profesională continuă.

Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară criza financiară, industria imobiliară, investitii, risc