DARIAN – evaluare & consultanţă

Au apărut din nou și vor fi nelipsite în cele ce urmează discuții contradictorii între analiști, dezvoltatori, investitori, chiar și ziariști, în legătură cu situația pieței imobiliare și în special cu prețul de tranzacționare al proprietăților.
Există câteva site-uri imobiliare foarte vizitate cu multe oferte de proprietăți care fac analize și chiar un indice imobiliar pentru București – care în multe situații se bat cap în cap.
Motivul îl constituie faptul că majoritatea au la bază informații insuficient verificate, și în cvasitotalitatea lor bazate pe oferte. Ofertele sunt susținute în primul rând de interesele și dorința vânzătorului, fiind puternic influențate în această perioadă de criză de datele pozitive prezentate de autorități în prima parte a anului 2010, de exemplu, și nu de preturile de tranzacționare reale de pe piață, așa cum ar fi normal, prețuri care reflectă raportul existent dintre cerere și ofertă în acel moment. Acest lucru are o cauză cronică în lipsa de transparență a industriei imobiliare și numărul limitat de analiști independenți și profesioniști.
Cum datele apărute recent cu privire la numărul tranzacțiilor, situația creditelor neperformante și în special cele cu privire la situația economică sunt sumbre, afirmații de genul „prețul proprietăților imobiliare din orașul X au crescut cu 5%” sunt lipsite de profesionalism, iar cei ce le fac sau promovează dau dovadă de carențe etice.
Cum piața imobiliară este una relativ ineficientă, cu decalaj semnificativ între cerere și ofertă iar proprietățile au caracteristici unice, a face medii pe zone și localități sau apel numai la oferte de vânzare în analize conduce la erori semnificative și în multe cazuri la dezinformare. Inițiativa BNR de a face împreună cu INSSE și notarii un indice imobiliar este un prim pas lăudabil și deschide calea transparenței pieței, dar nu va fi un panaceu. Soluția este de a lua modelul țărilor dezvoltate astfel ca toate instituțiile implicate ce au la dispoziție date să le furnizeze transparent iar consultanții imobiliari să-și bazeze analizele pe informații clare, corecte și obiective obținute numai din tranzacții cu proprietăți.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară industria imobiliară, investitii, investitori

Chiar în aceste zile când viitorul economiei și industriei imobiliare pare sumbru, e bine să examinăm și o viziune și aspecte mai optimiste ale viitorului care va beneficia inerent de efecte pozitive ale crizei pe care o suportăm cu toții.
Deși s-a evitat în ultimul moment o creștere a impozitelor greu de suportat de economia privată sigur măsurile luate acum nu vor avea efectul pe deplin scontat. Azi s-a preferat curba de sacrificiu asupra personalul bugetar și în special pe pensionari, dar o creștere a impozitelor nu poate fi amânată în viitorul apropiat. Încercându-se totuși ca măsura să fie prociclică, luată în momentul apariției semnelor de revigorare economică.
Din aceste motive, nu numai că anul 2010 este compromis, în ceea ce privește relansarea, dar este în pericol și 2011 dacă este să vorbim de perspectivele industriei imobiliare.
Reașezarea prețurilor la un nivel în concordanță cu cererea solvabilă în scădere dramatică va continua și în perioada următoare.
Revenind la un mesaj optimist, să vedem care ar putea fi aspectele pozitive generate de criză pentru industria imobiliară:

• Creșterea pretențiilor și înțelegerea mai bună a ceea ce înseamnă o proprietate de calitate pentru cei ce achiziționează proprietăți
• Înțelegerea aspectelor legate de finanțare, condițiile, costurile acesteia și nu în ultimul rând transparența informațiilor
• Presiuni pe creșterea calității serviciilor și a standardelor consultanților imobiliari și financiari
• Creșterea transparenței pieței imobiliare, în special cu privire la valoarea reală a proprietăților tranzacționate care vor reduce din caracterul speculativ al anilor trecuți
• Creșterea calității produselor imobiliare și un raport preț-calitate în concordanță cu segmentele de piață respective
• Scăderea semnificativă a prețurilor terenurilor cu influență majoră în prețul final pe metru pătrat

Concurența între dezvoltatorii consacrați și între firme de construcții serioase care va avea ca efect curățarea pieței de amatori și speculanți
Scăderea semnificativă a marjei de profit a tuturor participanților din industria imobiliară
La primele semne ale revenirii economice care ne-o dorim cât mai grabnică, probabil în 2011, piața și dezvoltările imobiliare vor pleca pe un nou drum, de pe alte niveluri ale costului construcțiilor, ale terenului și a forței de muncă, la o altă calitate, făcând dovada maturizării industriei imobiliare românești.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară criză, criza financiară, industria imobiliară

Aș dori să fac câteva aprecieri despre evoluția apartamentelor vechi de 30-40 de ani, edificate în perioada comunistă, care constituie și azi baza locativă cea mai importantă în multe din marile orașe ale țării.
Majoritatea au fost construite între anii ’65 – ’80 în așa-zisa perioadă prosperă a socialismului, făcând față exploziei demografice și industrializării forțate din acea perioadă. Acestea au fost în anii ’90 cumpărate la prețuri modice de chiriași care nu au făcut investiții semnificative în modernizare, unii revânzându-le cu un profit exorbitant.
Dacă din punct de vedere al structurii de rezistență (cu excepția Bucureștiului) – vezi cutremur – majoritatea încă sunt corespunzătoare, d.p.d.v al finisajelor și în special al instalațiilor și sistemului de izolare termică, ele sunt foarte deficitare, necesitând investiții semnificative pentru reabilitare, puțin probabile la costurile finanțării de azi.
În România, în ultimii 20 de ani nu s-a făcut nici o investiție semnificativă în domeniul îmbunătățirii randamentelor centralelor termice de cartier (co-generare) sau izolării termice a locuințelor preferându-se soluția mult mai simplă la prima vedere dar dezavantajoasă economic al subvențiilor de-a valma fără a se ține seama de nivelul veniturilor beneficiarilor.
Criza profundă în care ne aflăm ce va duce la tăierea inerentă a acestor subvenții și ne va face să ne confruntăm cu probleme serioase în ceea ce privește costul de întreținere al apartamentelor, având în vedere că, în foarte multe situații, sunt locuite de persoane în vârstă cu pensii și posibilități materiale scăzute. În această situație posibilitatea unor investiții în modernizare este puțin probabilă.
Mă aștept ca în această iarnă, multe din familiile ce locuiesc în aceste apartamente să aibă dificultăți serioase și restanțe în plata întreținerii.
Deprecierile importante, fie fizice (uzura, lipsa reparațiilor curente și capitale), fie funcționale – lipsa confortului termic și costuri mari de întreținere vor face ca valoarea acestor locuințe să scadă dramatic în următoarea perioadă, efect amplificat și de scăderea accentuată a puterii de cumpărare a populației.
Din păcate, multe apartamente din cartierele vechi în special, cele din periferii nu foarte bine locate sau cartierele muncitorești, având acest stigmat, se vor degrada semnificativ din motivele enunțate.
Ar fi posibil ca, în perioada următorului an, în perspectiva adâncirii crizei valoarea acestora să mai scadă încă cu procente însemnate, 20-25% ajungând la prețuri de 500-700 euro/mp, același nivel cu cele noi, construite în zonele periferice adiacente orașelor.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară apartamente, criză, criza financiară, industria imobiliară, română

Dacă la începutul acestui an discutam asiduu și întrezăream posibilitatea relansării economice și respectiv a pieței imobiliare, în partea a doua a anului, după rezultatele primului trimestru și inspecția FMI, perspectivele sunt cât se poate de sumbre. De altfel, și semnalele de pe piața imobiliară a lunii aprilie indică o scădere a prețurilor care se va accentua în perioada următoare, în special în perspectiva deciziei de majorare a TVA și a cotei unice.

Neputința guvernului de a limita cheltuielile respectiv încadrarea în deficitul prognozat ne va costa foarte scump pe toți – atât persoane fizice, cât și entități economice. Această măsură pro-ciclică va mai da un brânci economiei – și așa fragilă – și în mod sigur nici în 2010 nu vom avea creștere economică pozitivă.

Creșterea impozitelor, respectiv scăderea veniturilor personale va reduce posibilitatea de economisire a populației, respectiv șansa de a accesa credite cu efect imediat în scăderea drastică a cererii solvabile. De asemenea, pentru companiile din sectorul construcțiilor, și așa într-o stare precară, măsura va conduce la creșterea costurilor, respectiv oferta pe piața rezidențială va fi din ce în ce mai necompetitivă ca preț.

Discrepanța între cererea solvabilă și oferta competitivă va crea un blocaj al tranzacțiilor, respectiv va accentua criza de pe piața imobiliară. În noile condiții, echilibrul între cerere și ofertă putându-se realiza numai la un nivel scăzut și numai pentru locuințele vechi, al căror preț va scădea mai accentuat. În aceste condiții, stocurile de locuințe noi, vor deveni și mai inaccesibile, mai ales la prețurile actuale, iar perspectiva unor noi dezvoltări va fi practic nulă. Pot afirma că decizia de creștere a TVA și cotei unice vor fi groparii industriei imobiliare și nu numai în următoarea perioadă.
Înrăutățirea condițiilor economice, odată cu creșterea cotei unice va genera un șomaj în creștere și îndepărtarea momentului relansării creditării din cauza riscurilor crescute.

Dacă se va merge pe această variantă, ce pare unica posibilă, şi anul 2010 va fi un an de criză, despre relansare – „un pod prea indepartat” – vom putea discuta numai în perspectiva următorilor ani.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară criză, criza financiară, FMI, industria imobiliară, română, șomaj, TVA

Se poartă discuții și se vehiculează în rândul analiștilor imobiliari și a dezvoltatorilor subiectul iminentei reveniri a pieței imobiliare. Dincolo de așteptările normale ale acestora din urmă, trebuie privită cu realism situația economică din România, și implicit situația industriei imobiliare.

România a avut cel mai important gradient de scădere economică – de peste 14% în ultimii 2 ani și semnele din acest început de an nu sunt de cel mai bun augur. O creștere în jur de 1% este ceva normal și de așteptat pentru 2010.

În acest an băncile vor puncta în continuare pierderi pe creditele neperformante și nu anticipez o creștere consistentă a creditării reale, deși dobânzile au dat semne de scădere semnificativă în ultimile luni. Vedem aici efectele creșterii spectaculoase a șomajului și a scăderii dramatice a puterii de cumpărare, fenomene ce induc un sentiment de scepticism și prudență pentru potențialii cumpărători. Programul Prima Casă 2 nu face decât să stopeze o cădere mai abruptă.

Nici situația IMM-urilor (cele mai lovite de criză) nu este mai roză, având în vedere valul de lichidări voluntare sau forțate cu care se confruntă acestea – un efect al contracției piețelor și a scumpirii finanțării.

Revenind la industria imobiliară și a construcțiilor în special, acestea sunt cvasiblocate, numărul proiectelor și al dezvoltărilor a scăzut dramatic și considerând faptul că de la proiect la realizare termenul este de minim 1,5-2 ani, ne putem aștepta ca în anii 2010-2011 oferta să sufere o contracție semnificativă.

Având în vedere că stocurile pe piața rezidențială sunt relativ ridicate pentru momentul actual, vom vedea și în 2010 scăderi de prețuri (aprox. 10-15% pentru locuințele vechi), urmând ca în cel mai bun caz 2011, datorită aspectelor menționate în paragraful anterior, să fie anul revenirii. Creșterea în 2011 va fi susținută și de scăderea numărului de locuințe nevândute și a lipsei unor proiecte noi finalizate.

Despre nivelul prețurilor care acum sunt puternic influențate de costul de achiziție a terenurilor și a costurilor din construcții din anii anteriori, apreciez că nu va suferi creșteri semnificative în următorii 2-3 ani. Argumentele ar fi următoarele:

• procedura de executare silită pentru ipotecile rău-platnicilor se va accentua în acest an, ducând la creșterea ofertei;
• terenurile care sunt practic cvsiblocate vor fi tranzacționate la prețuri semnificativ mai mici (50-60% poate chiar mai mult) pentru dezvoltatorii în dificultate;
• scăderea puternică a puterii de cumpărare determinată de costul vieții și respectiv a posibilității reduse de economisire a populației.

Momentul revenirii economiei românești, urmat la câteva luni de piața imobiliară, va fi determinat de revenirea economiei mondiale – respectiv a celei din UE – care prin creșterea exporturilor companiilor românești va da impulsul relansării pieței.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară criză, criza financiară, industria imobiliară, terenuri

România traversează criza financiară și economică mondială într-un mod atipic. Măsurile de redresare și prevenție a economiei românești au fost luate ori cu întârziere, ori în mod neechitabil, preferându-se protejarea veniturilor din sectorul bugetar în defavoarea clară a celui privat, povara fiind pusă în acest fel pe acest sector și salariați. Ca mai întotdeauna în România, măsurile guvernamentale au vizat rezolvarea pe termen scurt a problemelor, fără viziune pe termen lung. Ca urmare, mediul privat a suferit o lovitură serioasă (numărul de firme închise în 2009 a fost cu 1.500% mai mare decât în 2008), rata șomajului a urcat spectaculos și își menține rata de creștere, investițiile în infrastructură, soluție pentru ieșirea din criză, au fost sporadice și în cea mai mare parte nesemnificative. Firmele se confruntă cu lipsa de finanțare. Costul creditului și reducerea consumului, în special nealimentar.

Datoria publică a României a explodat pe parcursul anului 2009 pe fondul incapacității bugetului de stat de a acoperi cheltuielile curente, se preconizează a ajunge în 2010 la 33% din PIB. Programele de minimizare a efectelor crizei (vezi Prima Casă pe imobiliar) au reușit, prin modul haotic în care au fost anunțate și implementate, să lase o imagine a unui stat incapabil să-și gestioneze corect resursele pentru a face față crizei, instabil și demn de puțină încredere cu repercusiune asupra evoluției în viitor. Oportunitățile naționale rămân încă ne-exploatate.

Industria imobiliară, care s-a bucurat de efectele bubble-ului (venituri pentru firme și salariați) a fost puternic afectată de criza financiară, sectorul resimțind cel mai puternic criza.

Recuperarea economică va fi lungă (3-5 ani), cu costuri mari în ceea ce privește nivelul taxelor și impozitelor asupra firmelor profitabile și în special asupra veniturilor angajaților, vezi taxare micro-întreprinderi și alte impozite ce vor veni.

Intrarea în insolvență a marilor dezvoltatori imobiliari și a unor retaileri de rețea au adus fluctuații de piață, blocând bani din circuitul bancar și cel al furnizorilor. În paralel, tot mai multe companii apelează la insolvența voluntară ca mijloc de protecție în fața creditorilor.

România a trecut de la creșteri economice de peste 6-7% în ultimii trei ani la o scădere brutală de peste 7% în 2009. La începutul anului, Guvernul încă miza nerealist pe o creștere economică de 2%, care nu s-a materializat.

Rata șomajului a galopat pe parcursul lui 2009 și creșterea va continua și în 2010. Cei peste 750.000 de oameni care au intrat sau urmează să intre în șomaj în perioada următoare cheltuie mai puțin și s-ar putea să întâmpine dificultăți la plata ratelor. Șomajul inevitabil și în zona bugetară cu salarii mari și credite pe măsura va influența puternic expunerea băncilor și rezultatele acestora. Chiar la sfârșitul anului 2009 nivelul creditelor neperformante a ajuns la peste 14% din total, la un nivel de aproximativ 2 miliarde euro, cu precădere pe companii, evoluție ce va continua și în 2010 cu repercursiuni asupra creditării.

În urma împrumutului de la FMI și Banca Europeană, România devine o țară net debitoare, cu efecte pe termen lung asupra veniturilor populației și a nivelului de trai. Efectele se vor vedea prin creșterea explozivă a tuturor categoriilor de impozite, pe muncă, pe profit și pe proprietate – cu efecte asupra valorii acesteia din urmă va scădea competitivitatea României la prețul forței de muncă dar activele vor fi mai ieftine.

Băncile nu vor depăși criza financiară nici în 2010 datorită creditelor neperformante și a menținerii ridicate a costului finanțării externe datorită ratingului de țară scăzut. De remarcat dificultățile Greciei și expunerea Austriei pe Europa de Est în criză (Ucraina) a căror bănci domină peisajul bancar românesc. În ciuda reducerilor de dobândă din a doua parte a anului, piața creditării a rămas înghețată. 70-80% din numărul băncilor au înregistrat pierderi în 2009.

Pierderile din domeniul imobiliar, provocate de scăderile prețurilor (la apartamente sunt în jurul valorii de 30-40% față de maximul atins în 2008) evidențiază investiții practic blocate.

Va urma o recuperare lentă odată cu maturizarea pieței în concordanță cu creșterea reală a productivității și a veniturilor populației. În imobiliar, se vor finaliza o parte din proiectele începute în 2008 și puține proiecte de calitate în zone bune ce vor fi începute în 2010. Pentru construcțiile din zona rezidențială, se va porni de la alte niveluri de prețuri ale terenului, calitate mai bună, adaosuri rezonabile ale dezvoltatorilor și orientate spre cerințele reale ale consumatorului, în concordanță cu ofertele de finanțare și prețuri cu 5-10% mai scăzute.

Apreciem creșterea economică în jurul valorii de 0% (±1,5%) în 2010 și de aprox. 2-3% în 2011, într-un scenariu optimist, urmând ca în 2012 să revină la ritmuri de peste 4-5%. Tot într-un scenariu optimist, sfârșitul anului 2010 va fi începutul stabilizării, apărând primele semne ale revenirii din criză, iar 2011 va fi foarte probabil primul al unei recuperări mai solide.

Industria imobiliară, parte importantă a economiei, va reveni cu 6-12 luni după cea a industriilor de bază ale economiei, spre deosebire de Bursă, care are un caracter anticipativ fiind deja într-o evoluție pozitivă.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Evaluare, Piaţa imobiliară criza financiară, industria imobiliară, PIB, Prima Casă

În toamna anului trecut am vizitat Spania şi China şi am rămas surprins de atitudinea autorităţilor de aici în faţa crizei.

Cu toate că am vizitat Madridul doar cu un an în urmă şi era un oraş curat, armonios dezvoltat din punct de vedere urbanistic, acum am rămas impresionat de dimensiunea investiţiilor la nivelul infrastructurii. Aproape la fiecare pas un bulevard major, o piaţă sau imobile erau în modernizare, înlocuire pavaje, reţele de telecomunicaţii sau utilităţi. Într-o discuţie cu autorităţile, acestea mi-au dezvăluit că asta e strategia lor anti-criza. Folosesc sume importante pentru investiţii în infrastructură pentru a limita efectele devastatoare ale şomajului.

În loc să plătim un euro şomaj, plătim 2 euro în investiţii şi evitam ca mâine să plătim ajutor de şomaj 3 euro. Cred că acesta ar fi modelul sau una din soluţiile pe care guvernul ar trebui să le ia pentru a stopa creşterea alarmantă a somajului.

În China, pe care am vizitat-o de 3 ori în ultimii 5 ani, am fost impresionat de amploarea dezvoltării infrastucturii, de altfel de înţeles pentru o ţară care în perioada de aşa-zisă criză se dezvoltă cu ritmuri de 6-7 %.

Dacă SUA a sprijinit sistemul financiar în prima fază cu 2.000 miliarde de dolari, China a investit 500 de miliarde de dolari în infrastuctura rurală, incurajând astfel consumul intern şi lărgind accesul la civilizaţie a unei părţi însemnate din populaţie.

De asemenea am fost impresionat de calitatea aeroporturilor şi de flota foarte nouă a operatorilor aerieni chinezi, ca să nu mai amintesc de dezvoltări urbane grandioase, cartiere de milioane de locuitori, în care se începe construcţia numai după edificarea infrastructurii şi a utilităţilor. Cred că pe acest drum, în maximum un deceniu, China va deveni un concurent puternic pentru locul 1, deţinut de economia americană.

Dacă facem o paralelă cu ceea ce se întamplă în România, adică faptul că impresionanta datorie raportată la potenţialul economiei româneşti nu poate acoperi găurile din finanţarea sistemului de pensii sau bugetar, putem aprecia calitatea managementului instituţional al autorităţilor române.

Într-adevăr criza nu a fost una locală, dar să parafrazez o vorbă veche: „Dacă oricum vine gerul, cine ne-a oprit să mai punem o haina pe noi?”.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară China, criza financiară, industria imobiliară, investitii, șomaj, Spania

Din păcate, deși România este o țară emergentă cu o piață semnificativă și un bun potențial, lipsa infrastructurii, urbanismul haotic, poluarea, calitatea scăzută a vieții și nu în ultimul rând bubble-ul imobiliar care a creat nivelul de valori nesustenabile din ultimii ani, vor face ca revenirea pieței imobiliare să fie lentă și de lungă durată. Fluxurile investiționale care vor reveni probabil începând cu anul viitor vor ajunge treptat la nivelul celor din anii anteriori însă vor întâlni o piață cu un alt nivel de prețuri. De asemenea, profitul așteptat va fi mai scăzut cu excepția industriilor de vârf și acesta nu va mai proveni din zona speculațiilor imobiliare. Oricum real estate-ul nu va mai fi «industria regină», deși constituie o parte considerabilă a averii statelor. Cred că în anii care vin economia globală și implicit cea a României se va pune pe alte baze, în care atitudinea față de energia regenerabilă, tehnologiile bio și resursele limitate vor constitui noi provocări pentru investitori și vor determina noi direcții de business și implicit de creștere a averilor. Evoluția averilor depinde și de capacitatea economiei de a absorbi fondurile europene, fonduri care pot reprezenta un impuls pentru revenirea din criză.

Oamenii de afaceri care au dovedit că au calitățile necesare și șansa de a crea și administra averi spectaculoase în acest ultim deceniu vor continua să prospere, deși averile cumulate a celor mai bogați români nu vor ajunge la nivelul din 2007-2008 decât într-un interval mediu de timp. Una din categoriile de oameni de afaceri pe care îi vom vedea și de acum înainte în top va fi reprezentată de investitorii din agricultură, care dacă vor fructifica condițiile și vor beneficia de o politică agricolă favorabilă, cred că își vor ridica semnificativ nivelul averilor. Aceștia vor trebui să valorifice potențialul ridicat al terenurilor agricole și să diminueze dependența de importurile alimentare.

Cei ce se vor îmbogăți în continuare sau își vor consolida averile vor fi cei care azi dispun de cash și vor ști să profite de pe urma crizei și a dificultăților în care se află alți investitori. Achiziția de active valoroase ale companiilor aflate în dificultate la prețuri derizorii va constitui una din sursele de creștere semnificativă a averilor pentru unii din oamenii de afaceri de succes aflați în listă.

Finalul crizei economico-financiare îi va găsi pe unii oameni de afaceri cu valori mai mari decât în trecut iar pe alții cu averile pur și simplu pulverizate. Aceștia din urmă sunt în special cei cu un grad de îndatorare ridicat, care au plasat banii din împrumuturi în proiecte și dezvoltări imobiliare în faze incipiente, plătind astfel pentru riscul de a investi într-o perioadă apropiată de începutul crizei.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară averi, criza financiară, industria imobiliară

Anul 2008 a fost un sfârșit de eră a dezvoltărilor imobiliare spectaculoase, a profiturilor uriașe, a expansiunii creditului precum și a unei cereri solvabile care putea înghiți orice i se oferea pe piață, indiferent de calitate și preț. Această perioadă a ultimilor 5-6 ani în care economia a explodat a adus un câștig fabulos celor care au riscat, au avut curaj și au investit inteligent sesizând oportunitățile, reușind astfel să își majoreze semnificativ averile și aducând prosperitate pentru angajați și partenerii de afaceri. Acest avânt fără egal în România modernă a fost posibil și se datorează în primul rând accesului în UE urmat de fluxul semnificativ al investițiilor străine și totodată banilor ieftini proveniți din alambicurile lumii financiare occidentale. Cred că putem compara această perioadă care s-a încheiat anul trecut în România cu cea a cuceririi Vestului din secolul XIX din Statele Unite. Motorul acestei creșteri l-a constituit introducerea în circuitul economic a unui activ important – pământul – care a stat la baza tuturor dezvoltărilor imobiliare și a fost, prin caracterul speculativ al tranzacțiilor repetate, una din bazele acestor averi.

Inflația de finanțare, creditul din ce în ce mai ieftin, în conjunctură cu prețurile scăzute și activele relativ puține, majoritatea de natură imobiliară – terenuri – au făcut ca valoarea acestora sa ajungă la niveluri excepționale în ultimii ani. Din păcate această evoluție în expansiune spectaculoasă nu se va mai repeta curând, ea fiind urmată în ultimele 12 luni de scăderi la fel de spectaculoase contribuind astfel la diminuarea semnificativă averilor, în special datorită prăbușirii piețelor imobiliare și de capital. Investitorii imobiliari și deținătorii de proprietăți imobiliare consistente se vor confrunta cu dificultăți majore și acces dificil la finanțare, fiind deja evidentă lipsa de apetit pentru risc a finanțatorilor. Intrarea în epoca de bani scumpi și rari va influența semnificativ valorile afacerilor și ale proprietăților imobiliare. Cred că perioada «cash is king» va continua în următorii ani, iar diminuarea valorii averilor de natură imobiliară sau personală în România se va face până la un nivel adaptat realităților economico-sociale. Produsul nostru intern brut pe cap de locuitor – unul dintre cele mai scăzute din Europa – se va recupera probabil în următoarele decenii pe fondul creșterii câștigurilor medii a majorității populației.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară averi, criza financiară, industria imobiliară

Dacă discutăm în continuare de cei doi piloni importanți generatori de criză (sistemul financiar şi industria imobiliară), ar trebui să urmărim și necesitatea restructurării lor sub aspectul resurselor umane de care dispun.

În ultimii 5-6 ani creșterea explozivă a creditului și lupta sistemului financiar pentru cote de piață a dus la creșterea susținută a numărului de angajați. Din păcate, sistemul de învățământ românesc, a cărui calitate a scăzut dramatic în ultimele decenii, nu a putut furniza suficienți specialiști pentru acest domeniu. Oricâte eforturi și cheltuieli a făcut sistemul financiar, angajații nu au fost la nivelul cerut, în special pentru aceste momente. Faptul se datorează concurenței acerbe dintre bănci în atragerea de personal, condiții în care salariile oferite angajaților au fost în unele cazuri peste nivelul pieței și fără legătură cu performanța profesională.

Criza va face ca și în acest domeniu lucrurile să revină la făgașul normal odată cu procesul inevitabil de consolidare a sistemului financiar.

Dacă vorbim de industria imobiliară, ar trebui să facem distincția între domeniul construcțiilor propriu-zise și cel al consultanței imobiliare. După cum știm, foarte mulți români au emigrat odată cu deschiderea porților Schengen și mare parte din aceștia lucrează ori s-au calificat în domeniul construcțiilor. Din păcate în România, cu mici excepții, firmele nu au avut acces la personal calificat și au angajat persoane cu profil de „șomer”. Oricum, cred că un număr mare de firme din construcții vor dispărea în urma acestei crize iar numărul șomerilor din acest sector va crește semnificativ. Astfel, va scădea presiunea pe angajator însă vor fi generate complicații la nivel bugetar.

În ceea ce privește consultanții imobiliari, în acest domeniu au ajuns persoane cu abilități de comunicare, calități de vânzări și apetit mare pentru câștiguri rapide, fără ca respectarea unor coduri deontologice specifice sau efortul continuu de a-și ridica nivelul profesional să fie necesare. Numărul lor s-a redus drastic în prezent și probabil calitatea consultanței va crește, rămânând în domeniu doar cei care sunt sau vor putea deveni cu adevărat profesioniști.

Un aspect important despre consultanții-evaluatori (al căror număr a crescut spectaculos în ultimii ani, în principal ca răspuns la cerința mediului bancar): cred că o mare parte nu au înțeles că evaluarea este o activitate de consultanță, presupune pregătire continuă, standarde profesionale și etice, ei rezumându-se la a vinde un produs standard (marfă), respectiv evaluare în serie şi la comandă. Cei care fac parte din această categorie vor avea dificultăți în a mai rămâne în branșă. Pentru consultanții-evaluatori cred că rolul asociației profesionale ANEVAR va fi important pentru a pune o barieră la intrarea în profesiune, odată cu cerințele şi calitatea cerută de noile reglementări care vor apărea inerent în industria financiară după depășirea acestei crize.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Evaluare, Piaţa imobiliară anevar, criza financiară, evaluare, industria imobiliară