DARIAN – evaluare & consultanţă

Sfârşitul perioadei acute a crizei economice şi financiare va veni cel mai devreme în semestrul al 2-lea al anului 2010. Până atunci economia va trece printr-un purgatoriu în care multe companii de toate dimensiunile, dar în special IMM-uri şi foarte mulţi întreprinzători vor dispărea din peisajul economic. Este un aspect normal datorat competiţiei pe care o fac companiile internaţionale, o dată cu intrarea în CE, peste care s-a suprapus şi această criză de o amploare fără precedent în ultimele decenii.

O consecinţă va fi revenirea foarte lentă la normal a valorilor din industria imobiliară, scăderea drastică a caracterului speculativ al acesteia, precum şi valori decente pentru companiile din celelalte industrii. Singurele companii care vor avea de câştigat semnificativ vor fi cele din domeniul energiei regenerabile, biotehnologiei, farmaceutic sau ecologiei.

Industria financiară va fi şi ea puternic marcată atât de deflaţia de credit cu riscurile suplimentare impuse de criză, respectiv creşterea rapidă a creditelor neperformante, fapt ce va determina o consolidare a pieţei prin fuziuni-achiziţii sau chiar închiderea unor filiale de bănci. Oricum revenirea creditării va fi un proces de lungă durată şi nu se va mai face niciodată ca în perioada 2006-2008 nu atât datorită pierderilor pe care o să le sufere sistemul, cât din cauza reglementărilor. Această perioadă de reglementări din ce în ce mai severe pentru a preîntâmpina astfel de crize va fi una de durată.

Cred că România în general, dar în special românii vor ajunge cu picioarele pe pământ, urmând să parcurgă calea lungă şi grea a revenirii după criză cu sacrificii, etapă cu etapă, pe parcursul cel puţin a unui deceniu.

O urmare benefică a crizei va fi schimbarea dramatică a mentalităţilor, aprecierea corectă a muncii şi a banului la propria valoare şi în mod sigur o punere la locul potrivit a fiecărui participant la piaţa muncii, atât în sector privat cât şi în cel bugetar. Va fi un proces lung şi dureros dar inevitabil şi benefic pe termen lung.

Dacă în anii trecuţi erau presiuni pe angajatori şi salariile depăşeau substanţial nivelul productivităţii muncii, acest lucru nu va mai fi posibil tot ca o urmare a acestei crize.

De asemenea ne vom confrunta în următorii ani cu niveluri ridicate ale taxelor şi impozitelor pentru plata datoriei publice, cu costurile ridicate ale aparatului bugetar birocratic, cheltuieli cu numărul mare de şomeri şi pensionari, dar şi pentru investiţiile în infrastructura fără de care România va rămâne o regiune subdezvoltată a Europei, o ipoteză de neacceptat pentru europeni dar în mod sigur şi pentru români.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară criză, criza financiară, română

Din păcate, deși România este o țară emergentă cu o piață semnificativă și un bun potențial, lipsa infrastructurii, urbanismul haotic, poluarea, calitatea scăzută a vieții și nu în ultimul rând bubble-ul imobiliar care a creat nivelul de valori nesustenabile din ultimii ani, vor face ca revenirea pieței imobiliare să fie lentă și de lungă durată. Fluxurile investiționale care vor reveni probabil începând cu anul viitor vor ajunge treptat la nivelul celor din anii anteriori însă vor întâlni o piață cu un alt nivel de prețuri. De asemenea, profitul așteptat va fi mai scăzut cu excepția industriilor de vârf și acesta nu va mai proveni din zona speculațiilor imobiliare. Oricum real estate-ul nu va mai fi «industria regină», deși constituie o parte considerabilă a averii statelor. Cred că în anii care vin economia globală și implicit cea a României se va pune pe alte baze, în care atitudinea față de energia regenerabilă, tehnologiile bio și resursele limitate vor constitui noi provocări pentru investitori și vor determina noi direcții de business și implicit de creștere a averilor. Evoluția averilor depinde și de capacitatea economiei de a absorbi fondurile europene, fonduri care pot reprezenta un impuls pentru revenirea din criză.

Oamenii de afaceri care au dovedit că au calitățile necesare și șansa de a crea și administra averi spectaculoase în acest ultim deceniu vor continua să prospere, deși averile cumulate a celor mai bogați români nu vor ajunge la nivelul din 2007-2008 decât într-un interval mediu de timp. Una din categoriile de oameni de afaceri pe care îi vom vedea și de acum înainte în top va fi reprezentată de investitorii din agricultură, care dacă vor fructifica condițiile și vor beneficia de o politică agricolă favorabilă, cred că își vor ridica semnificativ nivelul averilor. Aceștia vor trebui să valorifice potențialul ridicat al terenurilor agricole și să diminueze dependența de importurile alimentare.

Cei ce se vor îmbogăți în continuare sau își vor consolida averile vor fi cei care azi dispun de cash și vor ști să profite de pe urma crizei și a dificultăților în care se află alți investitori. Achiziția de active valoroase ale companiilor aflate în dificultate la prețuri derizorii va constitui una din sursele de creștere semnificativă a averilor pentru unii din oamenii de afaceri de succes aflați în listă.

Finalul crizei economico-financiare îi va găsi pe unii oameni de afaceri cu valori mai mari decât în trecut iar pe alții cu averile pur și simplu pulverizate. Aceștia din urmă sunt în special cei cu un grad de îndatorare ridicat, care au plasat banii din împrumuturi în proiecte și dezvoltări imobiliare în faze incipiente, plătind astfel pentru riscul de a investi într-o perioadă apropiată de începutul crizei.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară averi, criza financiară, industria imobiliară, română

Anul 2008 a fost un sfârșit de eră a dezvoltărilor imobiliare spectaculoase, a profiturilor uriașe, a expansiunii creditului precum și a unei cereri solvabile care putea înghiți orice i se oferea pe piață, indiferent de calitate și preț. Această perioadă a ultimilor 5-6 ani în care economia a explodat a adus un câștig fabulos celor care au riscat, au avut curaj și au investit inteligent sesizând oportunitățile, reușind astfel să își majoreze semnificativ averile și aducând prosperitate pentru angajați și partenerii de afaceri. Acest avânt fără egal în România modernă a fost posibil și se datorează în primul rând accesului în UE urmat de fluxul semnificativ al investițiilor străine și totodată banilor ieftini proveniți din alambicurile lumii financiare occidentale. Cred că putem compara această perioadă care s-a încheiat anul trecut în România cu cea a cuceririi Vestului din secolul XIX din Statele Unite. Motorul acestei creșteri l-a constituit introducerea în circuitul economic a unui activ important – pământul – care a stat la baza tuturor dezvoltărilor imobiliare și a fost, prin caracterul speculativ al tranzacțiilor repetate, una din bazele acestor averi.

Inflația de finanțare, creditul din ce în ce mai ieftin, în conjunctură cu prețurile scăzute și activele relativ puține, majoritatea de natură imobiliară – terenuri – au făcut ca valoarea acestora sa ajungă la niveluri excepționale în ultimii ani. Din păcate această evoluție în expansiune spectaculoasă nu se va mai repeta curând, ea fiind urmată în ultimele 12 luni de scăderi la fel de spectaculoase contribuind astfel la diminuarea semnificativă averilor, în special datorită prăbușirii piețelor imobiliare și de capital. Investitorii imobiliari și deținătorii de proprietăți imobiliare consistente se vor confrunta cu dificultăți majore și acces dificil la finanțare, fiind deja evidentă lipsa de apetit pentru risc a finanțatorilor. Intrarea în epoca de bani scumpi și rari va influența semnificativ valorile afacerilor și ale proprietăților imobiliare. Cred că perioada «cash is king» va continua în următorii ani, iar diminuarea valorii averilor de natură imobiliară sau personală în România se va face până la un nivel adaptat realităților economico-sociale. Produsul nostru intern brut pe cap de locuitor – unul dintre cele mai scăzute din Europa – se va recupera probabil în următoarele decenii pe fondul creșterii câștigurilor medii a majorității populației.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară averi, criza financiară, industria imobiliară, română

Dacă discutăm în continuare de cei doi piloni importanți generatori de criză (sistemul financiar şi industria imobiliară), ar trebui să urmărim și necesitatea restructurării lor sub aspectul resurselor umane de care dispun.

În ultimii 5-6 ani creșterea explozivă a creditului și lupta sistemului financiar pentru cote de piață a dus la creșterea susținută a numărului de angajați. Din păcate, sistemul de învățământ românesc, a cărui calitate a scăzut dramatic în ultimele decenii, nu a putut furniza suficienți specialiști pentru acest domeniu. Oricâte eforturi și cheltuieli a făcut sistemul financiar, angajații nu au fost la nivelul cerut, în special pentru aceste momente. Faptul se datorează concurenței acerbe dintre bănci în atragerea de personal, condiții în care salariile oferite angajaților au fost în unele cazuri peste nivelul pieței și fără legătură cu performanța profesională.

Criza va face ca și în acest domeniu lucrurile să revină la făgașul normal odată cu procesul inevitabil de consolidare a sistemului financiar.

Dacă vorbim de industria imobiliară, ar trebui să facem distincția între domeniul construcțiilor propriu-zise și cel al consultanței imobiliare. După cum știm, foarte mulți români au emigrat odată cu deschiderea porților Schengen și mare parte din aceștia lucrează ori s-au calificat în domeniul construcțiilor. Din păcate în România, cu mici excepții, firmele nu au avut acces la personal calificat și au angajat persoane cu profil de „șomer”. Oricum, cred că un număr mare de firme din construcții vor dispărea în urma acestei crize iar numărul șomerilor din acest sector va crește semnificativ. Astfel, va scădea presiunea pe angajator însă vor fi generate complicații la nivel bugetar.

În ceea ce privește consultanții imobiliari, în acest domeniu au ajuns persoane cu abilități de comunicare, calități de vânzări și apetit mare pentru câștiguri rapide, fără ca respectarea unor coduri deontologice specifice sau efortul continuu de a-și ridica nivelul profesional să fie necesare. Numărul lor s-a redus drastic în prezent și probabil calitatea consultanței va crește, rămânând în domeniu doar cei care sunt sau vor putea deveni cu adevărat profesioniști.

Un aspect important despre consultanții-evaluatori (al căror număr a crescut spectaculos în ultimii ani, în principal ca răspuns la cerința mediului bancar): cred că o mare parte nu au înțeles că evaluarea este o activitate de consultanță, presupune pregătire continuă, standarde profesionale și etice, ei rezumându-se la a vinde un produs standard (marfă), respectiv evaluare în serie şi la comandă. Cei care fac parte din această categorie vor avea dificultăți în a mai rămâne în branșă. Pentru consultanții-evaluatori cred că rolul asociației profesionale ANEVAR va fi important pentru a pune o barieră la intrarea în profesiune, odată cu cerințele şi calitatea cerută de noile reglementări care vor apărea inerent în industria financiară după depășirea acestei crize.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Evaluare, Piaţa imobiliară anevar, criza financiară, evaluare, industria imobiliară, română

România este în plină criză economică, primele şi cele mai afectate domenii fiind industriile financiară şi imobiliară, aceasta datorându-se şi faptului că au avut în ultimii 3-4 ani o evoluţie spectaculoasă, cauzată în primul rând de explozia de investiţii străine în România odată cu accederea în U.E.

Criza financiară şi contracţia economiei globale au influenţat semnificativ şi industria românească în ansamblu începând cu sfârşitul lui 2009, generând probleme prin şomaj ridicat şi falimente, o povară în plus pe sistemul financiar, influenţând de asemenea semnificativ şi consumul.

Prin relansarea economiei globale, cred că primele semne pozitive vor apărea în anul viitor începând cu ultimul domeniu afectat – industria, cu precădere cea restructurată şi aflată în proprietatea multinaţionalelor, care se va dezvolta după modele noi post-criză.

Când vorbesc de model post-criză, mă refer la relansarea unor domenii de vârf cum ar fi energia regenerabilă, automobilele ecologice, IT, agricultura şi industria alimentară bio, ce vor accesa finanţări şi vor evolua după modele environment-friendly. Acelaşi model presupune o schimbare de perspectivă asupra valorii şi accesibilităţii banilor, chiar dacă vor fi influenţate de aspecte inflaţioniste, precum şi o schimbare de poziţie faţă de consumul energetic. Este evident că problemele energetice şi de mediu vor declanşa următoarea criză majoră pe plan global.

Ca efecte ale crizei prezente, consider că mare parte din industria inadaptată şi întreprinzătorii fără viziune managerială vor dispărea, lăsând locul unei industrii cu preponderenţă nepoluante, cu consum energetic redus, orientate spre viitor şi conduse de către manageri competenţi.

Ultima restructurare masivă pe care România nu a reuşit s-o facă înainte de a intra în U.E. va fi definitivată de această criză. Sistemul financiar şi industria imobiliară vor fi ultimele sectoare care vor depăşi criza, pentru că cel dintâi n-a reuşit să elimine rapid creditele neperformante şi să stabilească un nou start, iar cel de-al doilea este conservator şi orientat înspre trecut.

Sistemul financiar va trece în următoarele 6-12 luni printr-un purgatoriu binefăcător, pregătindu-se pentru o perioadă de consolidare – România nu are totuşi nevoie de peste 40 de bănci. Industria imobiliară se va confrunta cu amputări şi falimente răsunătoare până când va începe să se dezvolte pe o nouă bază în care localizarea, urbanismul de calitate, consumul energetic scăzut, casele ecologice vor veni ca răspuns firesc, cu preţuri accesibile, la cerinţele unor clienţi pretenţioşi.

Din păcate, revenirea economiei româneşti nu se va face rapid, datorită lipsei de viziune a autorităţilor, a unui aparat birocratic greoi şi costisitor precum şi a unor bugete ineficiente care o trag în jos ca o piatră de moară.

Singura şansã va fi odatã cu implicarea mai activă a FMI în politicile economice şi în gestionarea restructurãrii cheltuielilor bugetare.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară criză, criza financiară, română

În aceste momente dificile ale industriei imobiliare, evaluarea se confruntă cu o nouă provocare generată de programul „Prima Casă”.

În opinia noastră, programul guvernamental cu puternic caracter social va avea un impact economic nesemnificativ în principal datorită dimensiunii sale şi segmentului foarte îngust de persoane eligibile căruia i se adresează. Având în vedere tipul de proprietăţi rezidenţiale care vor fi evaluate, va trebui să se ţină seama de toate cele trei abordări.

Dacă se achiziţionează proprietăţi în dezvoltare, abordarea prin costuri va trebui să ia în considerare evoluţia puternic descrescătoare a preţurilor terenului, materialelor de construcţii şi a forţei de muncă. Un alt element ce nu trebuie neglijat este ajustarea semnificativă a profiturilor dezvoltatorului, care au ajuns la un nivel în concordanţă cu noua conjunctură de piaţă.
La abordarea prin venituri trebuie ţinut seama de evoluţia puternic descendentă a chiriilor din ultima perioadă şi de faptul că în afara oraşelor puternic dezvoltate şi a centrelor universitare, nu există practic o piaţă a chiriilor sustenabilă pe termen lung. Scăderea demografică accentuată, emigratia şi procentul mare de români proprietari de locuinţe sunt cauze directe ale acestui fenomen.

În legătură cu abordarea prin comparaţie a vânzărilor, cea mai potrivită pentru evaluarea proprietăţilor finalizate şi ocupabile atunci când piaţa este activă, atât consultantul evaluator cât şi finanţatorul vor trebui să ţină seama de de următoarele considerente:

• segmentul de piaţă accesibil pentru „Prima Casă” a fost influenţat sensibil de acest program, aducând un avans de 15% a preţurilor de ofertă, deoarece presupune pentru moment costuri financiare scăzute (Euribor nu va putea rămâne la acest nivel pe termen lung);
• locaţia şi calitatea intrinsecă a proprietăţii pot conserva pe termen lung valoarea, astfel ca acestea trebuie apreciate atent;
• chiar dacă împrumutul este contragarantat de stat, nu trebuie neglijat caracterul de garanţie bancară, cu toate riscurile aferente.

O soluţie a acestei problematici ar putea fi promovarea de către evaluatorii imobiliari şi bănci a valorii de garantare a creditului ipotecar (Mortgage Landing Value – MLV) aşa cum este prevăzută în Directiva 2006/48/EC a Parlamentului European şi agreată de Federaţia Europeană a Băncilor Ipotecare (EMF).

În esenţă, această abordare se bazează pe o estimare prudentă a vandabilităţii viitoare a proprietăţii ce ţine seama de aspectele mentenabile pe termen lung, condiţii normale şi locale ale pieţei, utilizări curente sau alternative adecvate, fără a lua în considerare aspecte speculative.

O concluzie ce ar trebui trasă din această criză imobiliară şi acest program este că în viitor piaţa (consumatorul) va pune în prim plan calitatea proprietăţii şi nu condiţiile de finanţare (cvasiuniforme în programul „Prima Casă”). Pe termen lung, uniformizarea condiţiilor de finanţare se va accentua datorită consolidării şi maturizării pieţei bancare locale, creşterii reglementărilor şi îmbunătăţirii şi aplicării în Romania a legislaţiei europene privind protecţia consumatorului.

Chiar dacă azi cei care se califică pentru acest program sunt avantajaţi în comparaţie cu cei care au luat credite în anii trecuţi, riscurile de credit râmân semnificativ ridicate, chiar în cazul în care viciile de garanţie sunt preluate de către stat.

În concluzie, deşi aşa ar trebui procedat în programul Prima Casă, în realitate evaluarea va trebui să coincidă cu antecontractul semnat între părţi, deci nu sunt necesare standarde şi profesionalism (sic!).

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Evaluare criza financiară, evaluare, Prima Casă, română

Decizia guvernului de a încuraja achiziţia unei prime case este una fericită, de natură să activeze piaţa imobiliară şi să salveze o parte din dezvoltatorii care vor simţi această oportunitate şi o vor trata adecvat. Din păcate, dacă ţinem seama de amploare şi segmentul relativ îngust căreia i se adresează, programul va avea un efect economic scăzut, deşi va impulsiona puţin piaţa rezidenţială.

Având în vedere situaţia economică în continuu regres, nu putem considera că această măsură va avea ca efect creşterea valorii proprietăţilor rezidenţiale. Timida încurajare a cererii nu va avea aceleaşi efecte ca cele din anii anteriori (scăderea dobânzilor, prelungirea duratei creditului), deoarece în anii trecuţi încurajarea cererii venea pe un trend crescător al economiei, respectiv creştere accelerată a veniturilor. Acum, datorită situaţiei economice cu salarii stagnante şi creştere explozivă a şomajului, cererea solvabilă este diminuată şi fragilă.

Trebuie remarcat de asemenea că evoluţia negativă a economiei nu poate avea ca urmare creşterea preţurilor şi cine se aşteaptă la aşa ceva trebuie să considere acest scenariu doar dezirabil, într-un viitor incert, după revenirea economiei si foarte puţin probabil la nivelul de dinainte.

Aş dori să fac câteva aprecieri asupra valorilor care vor trebui să fie ancorate în acest context specific. Revenirea pieţei imobiliare rezidenţiale cu picioarele pe pământ datorită crizei va face ca preţurile apartamentelor să ajungă la 500-1.000 euro/mp în funcţie de locaţie, accesibile şi în concordanţă cu segmentul de piaţă reprezentat de majoritatea românilor. Dacă ţinem seama că în România numărul proprietarilor este foarte ridicat (aproximativ 80% din români deţin cel puţin o proprietate), cred că intervalul de preţ de mai sus este realist.

Din acest moment, oferta dezvoltatorilor (majoritatea aflaţi în dificultate financiară) va presa şi asupra celor care vând apartamente vechi, aceştia trebuind să se adapteze la cererea solvabilă a momentului.

Ar trebui privite şi alte aspecte – unul ar fi acela conferit de garanţia totală a statului prin fondul de garantare care face ca băncile să poată să obţină un profit uşor cu riscuri minime din acest nou produs. Un alt aspect este cel legat de diferenţa ce apare între clienţii programului Prima Casă şi ceilalţi clienţi din sistem care, îndeplinind criteriile de la Prima Casă, au luat recent credite ipotecare la costuri semnificativ mai mari.

În curând voi trata subiectul evaluărilor la Prima Casă.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Evaluare criza financiară, evaluare, Prima Casă, română

Ultimele semnale privind evoluția economică sunt total nefavorabile, iar dacă scăderea economică va fi sub 10% în 2009, aceasta se va datora mai degrabă rezultatelor slabe din ultimul trimestru al 2008 (baza de comparație), decât revenirii economice.

În condițiile în care guvernul nu dispune de pârghii pentru a produce ajustări semnificative, efectele devastatoare ale crizei se vor manifesta în toate sectoarele economice, având un impact major și asupra populației. Programe ca „Prima Casă” sau „Primul Siloz” sunt pozitive însă se aseamănă cu un pahar de apă pe un teren arid: nu generează urmări notabile. Înainte de a fi prea târziu, autoritățile ar trebui să reducă în forță cheltuielile bugetare neproductive. Din sumele și așa din ce în ce mai mici pe care le adună bugetul de stat, prea puține sunt cele care se întorc în economie creând locuri de muncă, consum și relansare economică. Din păcate, cred că tocmai aceste gesturi aflate la îndemâna guvernului sunt cele mai greu de făcut având în vedere contextul politic. Acest aspect este deosebit de grav și ne îndreaptă, în opinia mea, spre abis.

Dacă în primul semestru sistemul financiar (cu excepția firmelor de leasing auto) a reușit să mascheze efectele crizei, acest lucru nu va mai fi posibil până la sfârșitul anului. Îngrijorător este faptul că România este lider la inflație în UE și cvasilider în ceea ce privește declinul economic în 2009, ceea ce demonstrează amploarea și cronicizarea crizei.

Deși foarte neplăcute în sine, falimentele unor companii de dimensiuni semnificative vor face ca economia să se curețe de jucători neperformanți care crează blocaje. Sistemul bancar va fi ajutat astfel să scape de creditele neperformante pe care le rostogolește de câteva luni bune. Oricum, ieșirea din criză va fi generată de evoluția economiilor dezvoltate, iar aici semnalele sunt neconvingătoare. Singurul semnal cu adevărat pozitiv ce trebuie luat în considerare este evoluția Chinei, care deja cunoaște o relansare care îi va permite să devină motorul relansării economiei mondiale.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară bănci, criză, criza financiară, română

Continuarea căderii abrupte a economiei cel puțin încă două trimestre va aduce un val de companii în pragul falimentului, multe dintre ele intrând efectiv în lichidare . Dacă în ultimele șase luni am discutat de criză, durată și amploare, în următoarele luni vom asista și la efectele ei devastatoare pentru unele companii care și-au pierdut resursele și implicit șansa de a depăși momentul.

Cele mai afectate companii vor fi cele din industria imobiliară – construcții, materiale de construcții, dezvoltatori imobiliari precum și cele din serviciile financiare. Având în vedere conjunctura internațională nefavorabilă și măsurile procriză luate de guvern, care așteaptă minuni pozitive de la decizii pripite, cei care vor avea cel mai mult de suferit vor fi în primul rând companiile apoi angajații acestora. În următoarea fază vor suferi și celelalte categorii, reprezentate de bugetari, care până acum au fost imuni la criză.

Tot în perioada următoare vor puncta pierderi și finanțatorii respectiv băncile, o parte din rezervele eliberate de BNR luând calea provizioanelor pentru creditele neperformante.

În ultima perioadă am evitat să vorbesc despre creditele „subprime” dar asta nu înseamnă că sistemul bancar din România a fost ferit de acest fenomen global. Rămâne acum de văzut amploarea acestuia, determinată în mare parte și de durata crizei. Până nu va fi cunoscută valoarea pierderilor nu sunt șanse să se reia efectiv creditarea, respectiv să ajungem pe un trend crescător al dobânzilor.

O altă cauză care împiedică reluarea creditării este competiția neloială pe care o face guvernul mediului economic. Prin împrumuturile la dobânzi exorbitante care au ca scop cheltuieli bugetare ce nu se regăsesc din păcate decât în mică măsură în investiții publice, guvernul agravează situația precară a economiei. Nu trebuie să uităm că toate costurile acestor dobânzi vor fi suportate tot de contribuabil, și așa sugrumat de impozite și împiedicat astfel să își revină prin forțe proprii.

Dacă în perioada de avânt economic din ultimii patru-cinci ani deciziile guvernanților nu afectau în mare măsură evoluția societății, România fiind ca o mașină pe autostradă în „cruise control”, în care calitățile șoferului nu prea contau, acum ne aflăm în situația unei mașini cu tracțiune pe spate, pe vreme nefavorabilă, polei, condusă pe serpentine de un șofer începător. Efectele le vom suporta cu toții iar cel mai afectați vor fi cei care au posibilitate mai redusă de a se proteja.

Va urma.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară bănci, criza financiară, română

Așa cum spuneam în episoadele anterioare valorile terenurilor pentru dezvoltare în România au ajuns la niveluri nesustenabile, dacă ne raportăm la situația reală în acest moment de criză. Menționez că nu la același nivel se situează terenurile exclusiv agricole și asta datorită problemelor legate de fărâmițare și în special de lipsa de finanțare eficientă și a unui impozit corespunzător calității solului. Singura excepție cu creșteri semnificative a apărut în zona Dobrogei pentru terenuri cu perspective de dezvoltare eoliană.

În legătură cu evaluarea terenurilor aș dori să fac câteva precizări din punctul de vedere al unui evaluator profesionist care a urmărit evoluția estimării valorii pentru aceste active. Această activitate a fost tratată în multe cazuri cu supeficialitate de expertul evaluator imobiliar, deși este un domeniu al evaluării complex și sensibil.

La începutul deceniului evaluarea utiliza o metodă empirică agreată de Corpul Experților Tehnici (CET), care era o falsă metodă statistică de recurență, din păcate utilizată de unii evaluatori în justiție și astăzi, generând multe controverse. După apariția standardelor internaționale de evaluare în 2003, promovate de ANEVAR și recunoscute de cvasitotalitatea instituțiilor, evaluatorii au avut la dispoziție instrumente adecvate (6 metode) de abordare, totuși au apărut aspecte care au influențat negativ estimarea corectă a valorii.

Voi menționa în continuare trei din cele mai importante aspecte. Una dintre cele mai frecvente erori ale finanțatorului și evaluatorului a fost că au acceptat ipoteci respectiv evaluări ale terenurilor în dezvoltare fără o descriere legală completă, documentație cadastrală, respectiv certificat de urbanism sau proiectul cu autorizația de construcție, deși în majoritatea cazurilor aceștia din urmă au semnalat aceste lacune în condiții limitative.

Utilizarea metodei comparației de piață fără a ține seama de limitele metodologice privind terenurile de dezvoltare, în situația în care piața era în expansiune și fără a ține seama de informațiile mai sus menționate au condus în ultimele cazuri la supraevaluări. În multe situații aceste supraevaluări au fost anihilate de evoluția spectaculoasă a pieței.

De asemenea utilizarea metodei reziduale fără niște proiecte foarte bine documentate și fără a ține cont de riscurile investiției imobiliare, încadrarea în termen de execuție, costuri de construcție estimate, precum și de intervalul de timp în care proiectul finalizat poate fi vândut sau închiriat, au generat supraevaluare.

În perioada de expansiune a pieței, a banilor ieftini, în care pe piața imobiliară se cumpăra orice la prețuri de mâine, vigilența compartimentelor de risc ale băncilor era scăzută și influențată de creșterea în ultimii ani a prețurilor la imobiliare cu procente de două cifre. Deși BNR a avertizat din timp și în repetate ori prin purtătorul de cuvânt despre încălzirea pieței sau „bubble-ul imobiliar”, acesta nu a avut destule instrumente de stopare a acestor comportamente iar finanțatorii care nu au evitat astfel de capcane se pot confrunta cu surprize.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Evaluare criza financiară, evaluare, română, terenuri