Ne aflăm în această perioadă într-unul dintre cele mai critice momente ale crizei, iar deciziile majore ce se iau acum la nivel global pot face diferența între ieșirea din impasul economic sau continuarea declinului, acestea putând avea consecințe nedorite și puțin previzibile. Read more…
Ne aflăm la o răspântie, într-o lume globalizată ce rezistă cu greu crizei datoriilor suverane. Modelul economic al ultimelor decenii, care a provocat șomaj endemic în țările cu economii dezvoltate și sclavie în țările emergente, are la bază o competiție acerbă între persoane, companii și state pentru locuri de muncă, bunăstare, profit sau poziții politice dominante, ce conferă acces la resurse. Din păcate această competiție, foarte dură în multe situații, nu se manifestă în aceeași măsură și după aceleași reguli și în România și asta din cauza mecanismelor birocratice, a influenței încă mari a statului în economie, în dirijarea finanțărilor, a resurselor în general, cu efecte dezastruoase asupra nivelului de trai, dar în special a motivării tinerilor, a clasei mijlocii și a antreprenorilor, cele mai dinamice segmente ale societății românești. Read more…
Săptămâna trecută a apărut o ordonanță de urgență de reglementare a activității de evaluare, respectiv a profesiei de evaluator, care constituie o piatră de hotar în evoluția acestei profesii în România. Dacă în aproape două decenii de existență Anevar a jucat un rol determinant în nașterea și dezvoltarea acestei profesii importante în arhitectura economiei de piață, începând cu acest an, de organizarea, licențierea și reglementarea acestei activități se va ocupa un organism independent, Unevar, creat și recunoscut de guvernul României, punându-se astfel capăt discuțiilor referitoare la “cine este evaluator autorizat în România”. Read more…
Foarte mulți se întreabă când va avea loc revirimentul în sectorul imobiliar rezidențial. Deși este dificil de estimat, având în vedere în special evoluția economiei globale, de care suntem din ce în ce mai dependenți în lipsa unor politici eficiente de investiții și atragere de fonduri europene, voi încerca să prezint următorul raționament personal. Read more…
Deși toată industria (investitori, finanțatori, dezvoltatori) așteaptă cu nerăbdare relansarea pieței imobiliare, în cursul acestui an, aceasta nu se va întâmpla cu siguranță în următoarele 6 luni, deși apar unele semnale pozitive despre evoluția economiei. Alte aspecte pozitive ar fi că trendul de scădere a devenit din ce în ce mai redus, asistând astfel la o aterizare lină, până la punctul cel mai de jos și că va apărea cât de curând și o scădere a numărului de credite neperformante care vor constitui semnalul decisiv de însănătoșire a pieței.
Am făcut recent o sinteză a bazei de date a companiei Darian DRS pentru a aprecia evoluția valorilor proprietăților imobiliare din ultimii 5 ani (2006 – 2010). Cu toate slăbiciunile ce provin din faptul că am utilizat „valorile medii” care nu sunt potrivite în multe dintre situațiile din industria imobiliară, consider totuși utile concluziile pe care le voi prezenta în continuare. Read more…
După ultimii 2 ani de scădere vertiginoasă a economiei românești, toată suflarea (de la muritor la investitor milionar, de la bugetar la politician), așteaptă cu nerăbdare și își pune mare încredere în semnele timide ale relansării economice. Read more…
Deși orizontul pare azi mai optimist cu privire la evoluția economiei românești, dacă facem excepție de pericolele ce pot apărea din plan extern și care ar putea întoarce economia mondială în criză, sau cel puțin să-i tempereze evoluția pozitivă, trebuie să privim cu precauție și să vedem care ar putea fi soluțiile pentru o relansare sustenabilă a industriei imobiliare românești.
Aș dori de la început să subliniez că, în opinia mea, o relansare spectaculoasă și creșteri semnificative în imobiliarul românesc nu pot fi posibile într-un orizont de timp mediu, având în vedere atât realitățile interne, nivelul de dezvoltare al infrastructurii, legislația, cât și conjunctura europeană și globală.
Dacă am face o analiză pentru a vedea pe ce baze s-ar putea relansa industria imobiliară, inclusiv cea a dezvoltarilor de proprietăți de tip rezidențial, cred că putem identifica următorii factori:
Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS
Compania de consultanță în evaluare Darian a lansat de curând, pentru al treilea an consecutiv, o analiză detaliată a pieței imobiliare la nivel național, mai precis pentru 27 de orașe importante, dintre care 15 poli de dezvoltare, estimând chiar și un indice imobiliar.
Aș dori să fac câteva remarci la comentariile care au apărut ulterior acestui eveniment. Darian este o companie independentă și un brand cu peste 20 de ani de activitate și experiență în economia romanească, fiind specializat exclusiv în evaluarea tuturor tipurilor de proprietăți, având și reprezentativitate la nivel național. Acest fapt ne conferă avantajul de a nu avea niciun interes în estimarea unui anumit nivel al valorii proprietăților imobiliare, dimpotrivă: sinteza prezentată este practic esența bazei noastre de date cu tranzacții, ce stă la originea rapoartelor de evaluare realizate în număr de 15-20.000 pe parcursul unui an, fiind opinia noastră și nu o sugestie investițională.
Interesul nostru ca și consultanți interesați de etica și progresul din industria imobiliară este de a contribui la creșterea transparenței acesteia, un pas important pentru maturizarea și creșterea atractivității pentru investitori puternici pe termen lung, ceea ce ar constitui un avantaj pentru toti participanții. În efortul și investiția făcute în acest produs nu se regăsește niciun avantaj material, aceasta nefiind comercializată. Analiza este în mod sigur un instrument util și este oferită gratuit de compania noastră partenerilor noștri, investitori pe piața românească, auditori, departamente de risc ale băncilor și nu în ultimul rând, prin intermediul mass-mediei, publicului larg ce are nevoie de surse de informații independente pentru a lua decizii corecte în investițiile cum ar fi achiziția unei proprietăți.
Pentru a rezuma foarte clar poziția Darian de la conferința de presă despre evoluția pieței imobiliare, aș face următoarea afirmație: “Deși este întotdeauna dificil de făcut previziuni, apreciem că sunt mari șanse ca pe parcursul anului 2011 piața să continue să scadă cu un trend mai puțin accentuat, urmând a se stabiliza la nivelul cel mai de jos, spre sfârșitul anului. Dacă nu vor fi surprize neplăcute, externe sau interne, și relansarea economiei se va resimți în semestrul 2, este posibil să avem o creștere pe piața imobiliară, începând cu 2012. Nu trebuie însă să ne așteptăm în viitorul apropiat la creșteri spectaculoase ale pieței, asemănătoare cu cele din perioada premergătoare crizei. Aceste aprecieri trebuie nuanțate și în funcție de tipul proprietății și poziția geografică.”
Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS
Este un subiect de interes major, mai ales că ori de câte ori avem de a face cu o tranzacție imobiliară ne confruntăm cu valorile impuse de această grilă a notarilor. Aș vrea să precizez de la început că valorile conținute în această grilă nu provin din metode de evaluare conforme cu standardele internaționale de evaluare utilizate și în România și care stau la baza profesiei de evaluator. Aceste lucruri evidente au ca și consecință faptul că valorile empirice din aceste grile nu pot fi decât din pură întâmplare în concordanță cu valorile de piață ale proprietăților, ceea ce poate crea neplăceri publicului sau bugetului, prin achitarea unor taxe arbitrare.
Din păcate ANEVAR nu a fost consultată și va trebui să ia atitudine împotriva acestei situații pentru a nu lăsa să pară că valorile din aceste grile pot fi considerate un “surogat” al valorii de piață, așa cum este ea recunoscută de profesioniști.
Un aspect ce poate avea urmări neplăcute îl constituie faptul că și la Autoritatea pentru Restituirea Proprietăților (ANRP) se intenționează a se ține seama de aceste grile, care, așa cum am menționat, nu sunt în concordanță cu procedurile și standardele recunoscute internațional. O consecință a acestei abordări neconforme cu standardele ar fi generarea de neajunsuri majore țării noastre în eventualitatea contestării cuantumului valorii despăgubirilor la Curtea Europeană de Justiție, având în vedere caracterul litigios al acestora.
Ținând cont de aceste neajunsuri create de grila notarilor, cred că a venit momentul ca evaluarea de masă (mass appraisal), respectiv estimarea valorii pentru un grup mare de proprietăți, cu rapiditate, eficiență și precizie, să intre în atenția profesioniștilor de la ANEVAR.
Această abordare poate fi actuală, mai ales că și în România ar fi momentul ca în zona fiscalității să se treacă la taxarea “ad-valorem”, ceea ce ar constitui o adevărată reformă în taxarea proprietăților imobiliare, cu efecte benefice asupra bugetului statului.
Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS