DARIAN – evaluare & consultanţă

Aș dori să fac câteva aprecieri despre evoluția apartamentelor vechi de 30-40 de ani, edificate în perioada comunistă, care constituie și azi baza locativă cea mai importantă în multe din marile orașe ale țării.
Majoritatea au fost construite între anii ’65 – ’80 în așa-zisa perioadă prosperă a socialismului, făcând față exploziei demografice și industrializării forțate din acea perioadă. Acestea au fost în anii ’90 cumpărate la prețuri modice de chiriași care nu au făcut investiții semnificative în modernizare, unii revânzându-le cu un profit exorbitant.
Dacă din punct de vedere al structurii de rezistență (cu excepția Bucureștiului) – vezi cutremur – majoritatea încă sunt corespunzătoare, d.p.d.v al finisajelor și în special al instalațiilor și sistemului de izolare termică, ele sunt foarte deficitare, necesitând investiții semnificative pentru reabilitare, puțin probabile la costurile finanțării de azi.
În România, în ultimii 20 de ani nu s-a făcut nici o investiție semnificativă în domeniul îmbunătățirii randamentelor centralelor termice de cartier (co-generare) sau izolării termice a locuințelor preferându-se soluția mult mai simplă la prima vedere dar dezavantajoasă economic al subvențiilor de-a valma fără a se ține seama de nivelul veniturilor beneficiarilor.
Criza profundă în care ne aflăm ce va duce la tăierea inerentă a acestor subvenții și ne va face să ne confruntăm cu probleme serioase în ceea ce privește costul de întreținere al apartamentelor, având în vedere că, în foarte multe situații, sunt locuite de persoane în vârstă cu pensii și posibilități materiale scăzute. În această situație posibilitatea unor investiții în modernizare este puțin probabilă.
Mă aștept ca în această iarnă, multe din familiile ce locuiesc în aceste apartamente să aibă dificultăți serioase și restanțe în plata întreținerii.
Deprecierile importante, fie fizice (uzura, lipsa reparațiilor curente și capitale), fie funcționale – lipsa confortului termic și costuri mari de întreținere vor face ca valoarea acestor locuințe să scadă dramatic în următoarea perioadă, efect amplificat și de scăderea accentuată a puterii de cumpărare a populației.
Din păcate, multe apartamente din cartierele vechi în special, cele din periferii nu foarte bine locate sau cartierele muncitorești, având acest stigmat, se vor degrada semnificativ din motivele enunțate.
Ar fi posibil ca, în perioada următorului an, în perspectiva adâncirii crizei valoarea acestora să mai scadă încă cu procente însemnate, 20-25% ajungând la prețuri de 500-700 euro/mp, același nivel cu cele noi, construite în zonele periferice adiacente orașelor.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară apartamente, criză, criza financiară, industria imobiliară, română

Dacă la începutul acestui an discutam asiduu și întrezăream posibilitatea relansării economice și respectiv a pieței imobiliare, în partea a doua a anului, după rezultatele primului trimestru și inspecția FMI, perspectivele sunt cât se poate de sumbre. De altfel, și semnalele de pe piața imobiliară a lunii aprilie indică o scădere a prețurilor care se va accentua în perioada următoare, în special în perspectiva deciziei de majorare a TVA și a cotei unice.

Neputința guvernului de a limita cheltuielile respectiv încadrarea în deficitul prognozat ne va costa foarte scump pe toți – atât persoane fizice, cât și entități economice. Această măsură pro-ciclică va mai da un brânci economiei – și așa fragilă – și în mod sigur nici în 2010 nu vom avea creștere economică pozitivă.

Creșterea impozitelor, respectiv scăderea veniturilor personale va reduce posibilitatea de economisire a populației, respectiv șansa de a accesa credite cu efect imediat în scăderea drastică a cererii solvabile. De asemenea, pentru companiile din sectorul construcțiilor, și așa într-o stare precară, măsura va conduce la creșterea costurilor, respectiv oferta pe piața rezidențială va fi din ce în ce mai necompetitivă ca preț.

Discrepanța între cererea solvabilă și oferta competitivă va crea un blocaj al tranzacțiilor, respectiv va accentua criza de pe piața imobiliară. În noile condiții, echilibrul între cerere și ofertă putându-se realiza numai la un nivel scăzut și numai pentru locuințele vechi, al căror preț va scădea mai accentuat. În aceste condiții, stocurile de locuințe noi, vor deveni și mai inaccesibile, mai ales la prețurile actuale, iar perspectiva unor noi dezvoltări va fi practic nulă. Pot afirma că decizia de creștere a TVA și cotei unice vor fi groparii industriei imobiliare și nu numai în următoarea perioadă.
Înrăutățirea condițiilor economice, odată cu creșterea cotei unice va genera un șomaj în creștere și îndepărtarea momentului relansării creditării din cauza riscurilor crescute.

Dacă se va merge pe această variantă, ce pare unica posibilă, şi anul 2010 va fi un an de criză, despre relansare – „un pod prea indepartat” – vom putea discuta numai în perspectiva următorilor ani.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară criză, criza financiară, FMI, industria imobiliară, română, șomaj, TVA