DARIAN – evaluare & consultanţă

Odată cu afundarea tot mai adânc în criză, peste 700.000 de români au ajuns să aibă datorii în credite neperformante de aproape 1 mld. Euro, adică 40% din totalul restanțelor la credite (2,5 mld.).

Acesta este unul din cele mai îngrijorătoare semnale, care, alături de măsurile de austeritate fără precedent propuse de guvern și care au șanse mici să-și atingă ținta sunt cele mai proaste vești din această lună, cu implicații deosebite în creditare și respectiv piața rezidențială.

Creșterea alarmantă a creditelor neperformante, care pe fondul crizei se va accentua în următoarele 6-12 luni, va pune băncile în situații delicate, îndepărtând cu cel puțin 1 an momentul atât de așteptat al relansării creditării – ce tocmai a fost ratat.

Azi, chiar dacă dobânzile au scăzut puternic ajungând la nivelul anului 2007, tot mai puțini clienți se încumetă să achiziționeze locuințe cu credit ipotecar. Nici „Prima casă 2” nu o duce mai bine deoarece sunt tot mai puțini cei ce se califică în condițiile actuale, având în vedere și nivelul prețurilor pentru multe din dezvoltările imobiliare rezidențiale aflate pe piață versus veniturile celor ce doresc să le achiziționeze.

Discrepanța între cererea solvabilă și oferta competitivă este azi foarte mare și ține blocate tranzacțiile.

Una din posibilitățile de ieșire din această criză ar fi relansarea cererii solvabile. Așa cum guvernul a luat decizia de a sprijini prin programul “Rabla” industria auto, ar trebui luate măsuri mai eficiente de relansare a industriei de construcții care poate să aibă un rol important și în relansarea PIB pe baze sănătoase.

Deciziile care ar trebui luate ar fi de a găsi soluții financiare, surse de bani pentru investițiile în infrastructură și plata datoriilor către firmele de construcții pentru ca acestea să revină pe linia de plutire.

Îmbunătățirea programului „Prima casă” prin eliminarea plafonului de 60 000 euro care influențează și menține încă valorile sus, precum și oferirea celor ce achiziționează subvenționări de dobânzi, termene de grație, etc., sursa ar putea fi banii obținuți din impozitarea suplimentară a proprietăților, ce trebuie să fie dirijați tot spre sectorul rezidențial pentru a-l relansa – nu spre consum.

Dacă ar trebui să răspund la întrebarea „De unde avem bani pentru toate acestea?”, aș spune: „Statul, prin diferite ministere și instituții, mai administrează prost și clientelar companii din sectorul energetic de pildă, sau deține participații semnificative, care ar fi atractive la privatizare și ar crea surse pentru o relansare economică bine gândită și pe baze sănătoase.”

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară bănci, credite, criză, criza financiară, Prima Casă, Rabla

There are numerous talks and analysts and investors spread the rumor of the imminent revival of the real-estate market. Despite the expectations of the latter category, the situation of the economy and of the real-estate industry has to be regarded with realism.

Romania had the most important gradient of economic decrease – of more than 14% in the last two years and the signs from the start of this year are not the best. A growth of approximate 1% is something normal and expected in 2010.

In this year the banks will continue to register loses on the bad loans and I do not anticipate a consistent growth of the real lending, even if the interest rates gave signs of significant decrease in the last months. Here it can be seen the effects of the spectacular growth of unemployment and the dramatic decrease of the purchasing power, phenomenon that induce a sentiment of scepticism and prudence among potential buyers. The program “Prima Casa 2” (“First House 2”) is not doing anything else than stopping a more abrupt downturn./span>

Not even the situation of the SME-s (which were the most hit by the crisis) is good, taking in consideration the voluntary or forced bankruptcy wave that they confront with – an effect of the market contraction and lending expensiveness.

Going back to the situation of the real-estate market and construction industry in particular, the sectors are almost entirely blocked, the number of projects and developments decreased dramatically, and taking in consideration the fact that from project to realization the term is minimum 1,5 to 2 years, we can expect that between the years 2010 and 2011 the supply side to suffer a significant contraction.

Having in mind that the stock from the residential market are relatively high for the current times, we will see in 2010 price decreases (approximately 10-15% for old houses), following a 2011 which is expected to be – due to the aspects mentioned in the above paragraph, the year of revival. The growth will be sustained by the decrease of unsold homes and by the lack of new finalized projects.

About the price levels which now are strongly influenced by the acquisition cost of the land and the constructions costs from previous years, I estimate that they won’t suffer significant growth in the next 2-3 years. The arguments are the following:

• The procedure for forced execution for the bad-paying mortgages will be accentuated this year, driving the supply up;
• The land market that is practically almost entirely blocked will be traded at prices significantly lower (50-60% or maybe more) for the developers that find themselves in difficulty;
• The significant drop in the purchasing power determined by the living costs and the low saving possibility of the population.

The moment of the comeback of Romanian economy, followed in some months by the real-estate market, will be determined by the global and EU economic comeback, through exports of the Romanian companies, which will give an impulse to the market’s recovery.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Financial Crisis, Real Estate Market banks, crisis, financial crisis, First House, lands, Prima Casă, real estate, real estate industry

România traversează criza financiară și economică mondială într-un mod atipic. Măsurile de redresare și prevenție a economiei românești au fost luate ori cu întârziere, ori în mod neechitabil, preferându-se protejarea veniturilor din sectorul bugetar în defavoarea clară a celui privat, povara fiind pusă în acest fel pe acest sector și salariați. Ca mai întotdeauna în România, măsurile guvernamentale au vizat rezolvarea pe termen scurt a problemelor, fără viziune pe termen lung. Ca urmare, mediul privat a suferit o lovitură serioasă (numărul de firme închise în 2009 a fost cu 1.500% mai mare decât în 2008), rata șomajului a urcat spectaculos și își menține rata de creștere, investițiile în infrastructură, soluție pentru ieșirea din criză, au fost sporadice și în cea mai mare parte nesemnificative. Firmele se confruntă cu lipsa de finanțare. Costul creditului și reducerea consumului, în special nealimentar.

Datoria publică a României a explodat pe parcursul anului 2009 pe fondul incapacității bugetului de stat de a acoperi cheltuielile curente, se preconizează a ajunge în 2010 la 33% din PIB. Programele de minimizare a efectelor crizei (vezi Prima Casă pe imobiliar) au reușit, prin modul haotic în care au fost anunțate și implementate, să lase o imagine a unui stat incapabil să-și gestioneze corect resursele pentru a face față crizei, instabil și demn de puțină încredere cu repercusiune asupra evoluției în viitor. Oportunitățile naționale rămân încă ne-exploatate.

Industria imobiliară, care s-a bucurat de efectele bubble-ului (venituri pentru firme și salariați) a fost puternic afectată de criza financiară, sectorul resimțind cel mai puternic criza.

Recuperarea economică va fi lungă (3-5 ani), cu costuri mari în ceea ce privește nivelul taxelor și impozitelor asupra firmelor profitabile și în special asupra veniturilor angajaților, vezi taxare micro-întreprinderi și alte impozite ce vor veni.

Intrarea în insolvență a marilor dezvoltatori imobiliari și a unor retaileri de rețea au adus fluctuații de piață, blocând bani din circuitul bancar și cel al furnizorilor. În paralel, tot mai multe companii apelează la insolvența voluntară ca mijloc de protecție în fața creditorilor.

România a trecut de la creșteri economice de peste 6-7% în ultimii trei ani la o scădere brutală de peste 7% în 2009. La începutul anului, Guvernul încă miza nerealist pe o creștere economică de 2%, care nu s-a materializat.

Rata șomajului a galopat pe parcursul lui 2009 și creșterea va continua și în 2010. Cei peste 750.000 de oameni care au intrat sau urmează să intre în șomaj în perioada următoare cheltuie mai puțin și s-ar putea să întâmpine dificultăți la plata ratelor. Șomajul inevitabil și în zona bugetară cu salarii mari și credite pe măsura va influența puternic expunerea băncilor și rezultatele acestora. Chiar la sfârșitul anului 2009 nivelul creditelor neperformante a ajuns la peste 14% din total, la un nivel de aproximativ 2 miliarde euro, cu precădere pe companii, evoluție ce va continua și în 2010 cu repercursiuni asupra creditării.

În urma împrumutului de la FMI și Banca Europeană, România devine o țară net debitoare, cu efecte pe termen lung asupra veniturilor populației și a nivelului de trai. Efectele se vor vedea prin creșterea explozivă a tuturor categoriilor de impozite, pe muncă, pe profit și pe proprietate – cu efecte asupra valorii acesteia din urmă va scădea competitivitatea României la prețul forței de muncă dar activele vor fi mai ieftine.

Băncile nu vor depăși criza financiară nici în 2010 datorită creditelor neperformante și a menținerii ridicate a costului finanțării externe datorită ratingului de țară scăzut. De remarcat dificultățile Greciei și expunerea Austriei pe Europa de Est în criză (Ucraina) a căror bănci domină peisajul bancar românesc. În ciuda reducerilor de dobândă din a doua parte a anului, piața creditării a rămas înghețată. 70-80% din numărul băncilor au înregistrat pierderi în 2009.

Pierderile din domeniul imobiliar, provocate de scăderile prețurilor (la apartamente sunt în jurul valorii de 30-40% față de maximul atins în 2008) evidențiază investiții practic blocate.

Va urma o recuperare lentă odată cu maturizarea pieței în concordanță cu creșterea reală a productivității și a veniturilor populației. În imobiliar, se vor finaliza o parte din proiectele începute în 2008 și puține proiecte de calitate în zone bune ce vor fi începute în 2010. Pentru construcțiile din zona rezidențială, se va porni de la alte niveluri de prețuri ale terenului, calitate mai bună, adaosuri rezonabile ale dezvoltatorilor și orientate spre cerințele reale ale consumatorului, în concordanță cu ofertele de finanțare și prețuri cu 5-10% mai scăzute.

Apreciem creșterea economică în jurul valorii de 0% (±1,5%) în 2010 și de aprox. 2-3% în 2011, într-un scenariu optimist, urmând ca în 2012 să revină la ritmuri de peste 4-5%. Tot într-un scenariu optimist, sfârșitul anului 2010 va fi începutul stabilizării, apărând primele semne ale revenirii din criză, iar 2011 va fi foarte probabil primul al unei recuperări mai solide.

Industria imobiliară, parte importantă a economiei, va reveni cu 6-12 luni după cea a industriilor de bază ale economiei, spre deosebire de Bursă, care are un caracter anticipativ fiind deja într-o evoluție pozitivă.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Evaluare, Piaţa imobiliară criza financiară, industria imobiliară, PIB, Prima Casă

În aceste momente dificile ale industriei imobiliare, evaluarea se confruntă cu o nouă provocare generată de programul „Prima Casă”.

În opinia noastră, programul guvernamental cu puternic caracter social va avea un impact economic nesemnificativ în principal datorită dimensiunii sale şi segmentului foarte îngust de persoane eligibile căruia i se adresează. Având în vedere tipul de proprietăţi rezidenţiale care vor fi evaluate, va trebui să se ţină seama de toate cele trei abordări.

Dacă se achiziţionează proprietăţi în dezvoltare, abordarea prin costuri va trebui să ia în considerare evoluţia puternic descrescătoare a preţurilor terenului, materialelor de construcţii şi a forţei de muncă. Un alt element ce nu trebuie neglijat este ajustarea semnificativă a profiturilor dezvoltatorului, care au ajuns la un nivel în concordanţă cu noua conjunctură de piaţă.
La abordarea prin venituri trebuie ţinut seama de evoluţia puternic descendentă a chiriilor din ultima perioadă şi de faptul că în afara oraşelor puternic dezvoltate şi a centrelor universitare, nu există practic o piaţă a chiriilor sustenabilă pe termen lung. Scăderea demografică accentuată, emigratia şi procentul mare de români proprietari de locuinţe sunt cauze directe ale acestui fenomen.

În legătură cu abordarea prin comparaţie a vânzărilor, cea mai potrivită pentru evaluarea proprietăţilor finalizate şi ocupabile atunci când piaţa este activă, atât consultantul evaluator cât şi finanţatorul vor trebui să ţină seama de de următoarele considerente:

• segmentul de piaţă accesibil pentru „Prima Casă” a fost influenţat sensibil de acest program, aducând un avans de 15% a preţurilor de ofertă, deoarece presupune pentru moment costuri financiare scăzute (Euribor nu va putea rămâne la acest nivel pe termen lung);
• locaţia şi calitatea intrinsecă a proprietăţii pot conserva pe termen lung valoarea, astfel ca acestea trebuie apreciate atent;
• chiar dacă împrumutul este contragarantat de stat, nu trebuie neglijat caracterul de garanţie bancară, cu toate riscurile aferente.

O soluţie a acestei problematici ar putea fi promovarea de către evaluatorii imobiliari şi bănci a valorii de garantare a creditului ipotecar (Mortgage Landing Value – MLV) aşa cum este prevăzută în Directiva 2006/48/EC a Parlamentului European şi agreată de Federaţia Europeană a Băncilor Ipotecare (EMF).

În esenţă, această abordare se bazează pe o estimare prudentă a vandabilităţii viitoare a proprietăţii ce ţine seama de aspectele mentenabile pe termen lung, condiţii normale şi locale ale pieţei, utilizări curente sau alternative adecvate, fără a lua în considerare aspecte speculative.

O concluzie ce ar trebui trasă din această criză imobiliară şi acest program este că în viitor piaţa (consumatorul) va pune în prim plan calitatea proprietăţii şi nu condiţiile de finanţare (cvasiuniforme în programul „Prima Casă”). Pe termen lung, uniformizarea condiţiilor de finanţare se va accentua datorită consolidării şi maturizării pieţei bancare locale, creşterii reglementărilor şi îmbunătăţirii şi aplicării în Romania a legislaţiei europene privind protecţia consumatorului.

Chiar dacă azi cei care se califică pentru acest program sunt avantajaţi în comparaţie cu cei care au luat credite în anii trecuţi, riscurile de credit râmân semnificativ ridicate, chiar în cazul în care viciile de garanţie sunt preluate de către stat.

În concluzie, deşi aşa ar trebui procedat în programul Prima Casă, în realitate evaluarea va trebui să coincidă cu antecontractul semnat între părţi, deci nu sunt necesare standarde şi profesionalism (sic!).

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Evaluare criza financiară, evaluare, Prima Casă

Decizia guvernului de a încuraja achiziţia unei prime case este una fericită, de natură să activeze piaţa imobiliară şi să salveze o parte din dezvoltatorii care vor simţi această oportunitate şi o vor trata adecvat. Din păcate, dacă ţinem seama de amploare şi segmentul relativ îngust căreia i se adresează, programul va avea un efect economic scăzut, deşi va impulsiona puţin piaţa rezidenţială.

Având în vedere situaţia economică în continuu regres, nu putem considera că această măsură va avea ca efect creşterea valorii proprietăţilor rezidenţiale. Timida încurajare a cererii nu va avea aceleaşi efecte ca cele din anii anteriori (scăderea dobânzilor, prelungirea duratei creditului), deoarece în anii trecuţi încurajarea cererii venea pe un trend crescător al economiei, respectiv creştere accelerată a veniturilor. Acum, datorită situaţiei economice cu salarii stagnante şi creştere explozivă a şomajului, cererea solvabilă este diminuată şi fragilă.

Trebuie remarcat de asemenea că evoluţia negativă a economiei nu poate avea ca urmare creşterea preţurilor şi cine se aşteaptă la aşa ceva trebuie să considere acest scenariu doar dezirabil, într-un viitor incert, după revenirea economiei si foarte puţin probabil la nivelul de dinainte.

Aş dori să fac câteva aprecieri asupra valorilor care vor trebui să fie ancorate în acest context specific. Revenirea pieţei imobiliare rezidenţiale cu picioarele pe pământ datorită crizei va face ca preţurile apartamentelor să ajungă la 500-1.000 euro/mp în funcţie de locaţie, accesibile şi în concordanţă cu segmentul de piaţă reprezentat de majoritatea românilor. Dacă ţinem seama că în România numărul proprietarilor este foarte ridicat (aproximativ 80% din români deţin cel puţin o proprietate), cred că intervalul de preţ de mai sus este realist.

Din acest moment, oferta dezvoltatorilor (majoritatea aflaţi în dificultate financiară) va presa şi asupra celor care vând apartamente vechi, aceştia trebuind să se adapteze la cererea solvabilă a momentului.

Ar trebui privite şi alte aspecte – unul ar fi acela conferit de garanţia totală a statului prin fondul de garantare care face ca băncile să poată să obţină un profit uşor cu riscuri minime din acest nou produs. Un alt aspect este cel legat de diferenţa ce apare între clienţii programului Prima Casă şi ceilalţi clienţi din sistem care, îndeplinind criteriile de la Prima Casă, au luat recent credite ipotecare la costuri semnificativ mai mari.

În curând voi trata subiectul evaluărilor la Prima Casă.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Evaluare criza financiară, evaluare, Prima Casă