Comentariu despre indicele imobiliar
În sfârșit, după o întârziere de ani buni și numai la inițiativa BNR, a apărut primul indice imobiliar în România. Poate și datorită situației de azi și a întârzierii, dar mai cu seamă din cauza lipsei totale de transparență a pieței imobiliare și a acestei industrii în general, așteptările au fost foarte mari. Inițial, publicul și mass-media au înțeles că aceasta va da informații foarte exacte și corecte, că va rezolva în mare parte lipsa transparenței în ceea ce privește prețurile pe care un cineva se poate aștepta să le plătească pentru o proprietate, ori, în general, nu acesta este rolul unui indice. Indicele pieței nu este un „calculator de prețuri”, ci un indicator de trend.
INS, cel care a prelucrat după metode științifice informațiile colectate de la birourile notariale, a furnizat cei 3 indici (total apartamente, total clădiri individuale și cel național) care se înscriu în tendința de evoluție a pieței imobiliare.
Trebuie înțeles de la început că piața imobiliară este o colecție de bunuri foarte diferite în esență și particularități, nu este o piață eficientă. Practic, pentru o analiza statistică a ei se impun criterii și abordări pentru fiecare categorie de spețe în parte, care este o activitate laborioasă, cere specialiști și nu cade în sarcina INS.
Spre exemplu, localizarea proprietății, unul dintre factorii cei mai importanți atunci când vorbim de valoarea de piață, este comasat în indicele INS în doar două categorii: capitală/provincie. Această comasare acționează și in ceea ce privește alte caracteristici ale proprietății cu influență directă asupra valorii acesteia, invalidând automat orice încercare de a estima prețul unei anumite proprietăți. Ca și indicator de evoluție în ansamblu al pieței, consider însă că indicele imobiliar își atinge scopul.
În ceea ce privește realitatea procentelor comunicate, trebuie menționat că s-a ales metodologia calculării unui indice de tip Laspeyres, care indica de obicei variatii mai domoale ale preturilor (versus indicele de tip Paasche), fapt ce poate explicita într-o oarecare măsură variațiile de sub 5 procente pe care le-a publicat INS. În opinia mea, vom vedea până la sfârșitul anului în curs scăderi de prețuri poate de zeci de procente, în funcție de caz.
Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA