DARIAN – evaluare & consultanţă

At last, after a few years delay and only at the National Bank initiative, the first Romanian real estate index appeared. Expectations were at a high level, due to the present situation and the delay but also due to total lack of transparency in this market and in the industry. Initially, the mass-media and the public understood that the index will provide them with very accurate and detailed information regarding the price someone is expected to pay for a specific type of property. But in general, this is not the role an index should have. The real estate market index isn’t a “price calculator”, but a trend indicator.

The National Statistics Institute (INS) has released three indexes (total apartments, total individual buildings and the national average), based on calculations made on data gathered from notary offices. The descendant trend described by these indexes is, in my opinion, correct.

One must understand beforehand that real estate market is essentially a collection of very different goods and it isn’t what we usually call an “efficient” market. For a statistical analysis of this market, it is crucial that the approach is well-adapted to these particularities. It is not a simple task; it requires well-trained professionals and doesn’t necessarily fall in INS’s duty.

For example, the location of the property, one of the most influential factors in the market value of a property, has only two categories: capital/the rest of the country. This “forced” categorization is also applied to other characteristics of the real estate property, making futile any attempt to calculate/estimate an individual property price based on the index. But as a trend indicator (the normal and intended role), the index reaches its goal.

As for the index values published, it has to be understood that the methodology used was Laspeyres’s, which could explain the moderate variations (under 5 percent), versus the Paasche method, which could have shown a more abrupt declining of the market. In my opinion, we could see tens of percent variations until the end of this year.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Real Estate Market BNR, Laspeyres, Paasche, real estate, real estate index

În sfârșit, după o întârziere de ani buni și numai la inițiativa BNR, a apărut primul indice imobiliar în România. Poate și datorită situației de azi și a întârzierii, dar mai cu seamă din cauza lipsei totale de transparență a pieței imobiliare și a acestei industrii în general, așteptările au fost foarte mari. Inițial, publicul și mass-media au înțeles că aceasta va da informații foarte exacte și corecte, că va rezolva în mare parte lipsa transparenței în ceea ce privește prețurile pe care un cineva se poate aștepta să le plătească pentru o proprietate, ori, în general, nu acesta este rolul unui indice. Indicele pieței nu este un „calculator de prețuri”, ci un indicator de trend.

INS, cel care a prelucrat după metode științifice informațiile colectate de la birourile notariale, a furnizat cei 3 indici (total apartamente, total clădiri individuale și cel național) care se înscriu în tendința de evoluție a pieței imobiliare.

Trebuie înțeles de la început că piața imobiliară este o colecție de bunuri foarte diferite în esență și particularități, nu este o piață eficientă. Practic, pentru o analiza statistică a ei se impun criterii și abordări pentru fiecare categorie de spețe în parte, care este o activitate laborioasă, cere specialiști și nu cade în sarcina INS.

Spre exemplu, localizarea proprietății, unul dintre factorii cei mai importanți atunci când vorbim de valoarea de piață, este comasat în indicele INS în doar două categorii: capitală/provincie. Această comasare acționează și in ceea ce privește alte caracteristici ale proprietății cu influență directă asupra valorii acesteia, invalidând automat orice încercare de a estima prețul unei anumite proprietăți. Ca și indicator de evoluție în ansamblu al pieței, consider însă că indicele imobiliar își atinge scopul.

În ceea ce privește realitatea procentelor comunicate, trebuie menționat că s-a ales metodologia calculării unui indice de tip Laspeyres, care indica de obicei variatii mai domoale ale preturilor (versus indicele de tip Paasche), fapt ce poate explicita într-o oarecare măsură variațiile de sub 5 procente pe care le-a publicat INS. În opinia mea, vom vedea până la sfârșitul anului în curs scăderi de prețuri poate de zeci de procente, în funcție de caz.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Piaţa imobiliară BNR, indicele imobiliar, Laspeyres, Paasche, piața imobiliară, română