DARIAN – evaluare & consultanţă

My opinion is that,  after two years of significant declines in GDP, we’ll be approaching the end of the economic crisis late this year, mainly due to global economic recovery (I hope we are right this time, because we had the same expectation in early 2010).

Two were the internal factors that made this possible:

* the strong restructuring of the private sector  during 2009-2010, which had as a negative effect the disappearance from the market of a large number of SMEs, a phenomenon that will continue in 2011. The restructuring also meant cost and price readjustment and sometimes the collapse and disappearance of unprofitable companies, but also an adjustment to more sustainable business models, all of these being positive connotations.

* restructuring the budget system, although made late and a bit shyly, it is going to finally show its benefits. Positive effects can be  also sustained with a severe budgetary discipline, accompanied by the release of significant amounts for infrastructure investment and financing projects with EU funds.

We should not expect to feel a drop in pressure on companies during the second half of this year, especially if we take into consideration the fact that in the foreseeable future we are about to witness two negative effects, both of which can be exacerbated by possible shortfalls of the sovereign debt crisis in the euro area:

* increasing taxation due to the pressure put by the payment of external debt which has dramatically increased during the last two years;

* the expected increase in EURIBOR benchmark interest due to overcoming the financial crisis in the European economy.

The expected economic growth in Romania, over 1%, is way too optimistic mainly due to the dramatic decrease of  consumption, which will increase with difficulty, being the main cause of a slow and sustained recovery of the Romanian economy.

The loan process will start to rise with the strengthening economy, the decrease of unemployment rate and the inevitable liquidation of underperforming loans that will be primarily made by smaller banks with bad portfolios. However, the Romanian banking system consolidation is inevitable.

The real estate industry will recover gradually, although constructions, except those in infrastructure, will continue to suffer from the lack of projects. The positive effects will be noticeable starting from 2012.

I consider  the real estate market will experience further declines during the next six months, before reaching its lowest point, particularly for those economically and functionally impaired assets, of lower quality respectively. With this statement I want to temper the ultra-optimistic opinions sustained by some analysts, who have already seen an increase in real estate prices earlier this year.

The reviving of the real estate market will be felt in 2012 but growth levels comparable to those in 2006-2008 I do not think will be achieved again soon, within a predictable horizon of time.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS

Financial Crisis english

Opinia mea este că, după 2 ani de scăderi semnificative ale PIB-ului, ne apropiem de sfârșitul crizei economice spre sfârșitul acestui an, datorată în special revenirii economiei globale (sper să nu ne înșelăm, fiindcă aceeași așteptare o aveam și la începutul lui 2010).

Doi au fost factorii interni care au făcut posibil acest lucru:

• puternica restructurare a sectorului privat din anii 2009-2010, ce a avut însă ca efect negativ dispariția de pe piață a unui număr mare de IMM-uri, fenomen ce va continua și în 2011. Restructurarea a înseamnat însă reajustarea costurilor, a prețurilor și uneori falimentul și dispariția companiilor neprofitabile, dar și o adaptare la modele de business mai sustenabile, acestea fiind conotațiile pozitive.

• restructurarea sistemului bugetar, care deși făcută târziu și cu timiditate, își va arăta în sfârșit roadele. Efectele pozitive pot fi susținute și de o disciplină bugetară severă, însoțită de degajarea unor sume importante în investiții pentru infrastructură și cofinanțare a proiectelor cu bani europeni.

Nu trebuie să ne așteptăm ca în a doua parte a acestui an să simțim o scădere a presiunii pentru companii, mai ales că vom asista în viitorul previzibil la două efecte negative, ambele putând fi accentuate de posibile derapaje ale crizei datoriilor suverane din zona euro:

• accentuarea fiscalității datorită presiunii puse de plata datoriei externe care a crescut spectaculos în ultimii 2 ani;

• așteptata creștere a dobânzii de referință EURIBOR datorată depășirii crizei financiare de către economia europeană.

Creșterea economică așteptată în România, de peste 1%, este sub posibilități în special datorită scăderii dramatice a consumului, care va crește cu dificultate, fiind cauza principală a unei reveniri lente și de durată a economiei românești.

Creditarea va începe să crească odată cu consolidarea economiei, scăderea șomajului și inevitabilele lichidări de credite neperformante pe care le vor face în primul rând băncile mai mici cu portofolii precare. Oricum, consolidarea sistemului bancar românesc este inevitabilă.

Industria imobiliară își va reveni treptat, deși construcțiile, cu excepția celor din infrastructură, vor suferi în continuare din cauza lipsei de proiecte. Efectele pozitive vor fi sesizabile începând cu 2012.

Despre piața imobiliară apreciez că în următoarele 6 luni vom asista la scăderi în continuare, înainte de atingerea pragului cel mai de jos, în special pentru activele cele mai depreciate economic și funcțional, respectiv de calitate mai scăzută. Cu această afirmație vreau să temperez opiniile ultra-optimiste ale unor analiști, care au văzut deja o creștere a prețurilor imobiliarelor la începutul acestui an.

Relansarea pieței imobiliare va fi resimțită în 2012 dar nivele de creștere comparabile cu cele din perioada 2006-2008 nu cred că vor mai fi atinse decât într-un orizont greu predictibil.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS

Criza financiară, Piaţa imobiliară română

Now, as this year is about to end, retrospectives are made and also predictions about what will happen in the industry and also inside the real estate market in general. After a difficult 2010 which,  unfortunately, did not bring the expected economic revival,  because of  reasons which were not related to the industry, I expect the year 2011 to be at least as difficult, especially during its first half.  I can estimate we will face an explosion of underperforming real estate loans, that will create tension and negative effects upon the banking and the real estate sector. The prolonged financial crisis and the consuming of all normal means at the disposal of financiers or real estate developers lead to a pursuit of other solutions.

Financial Crisis, Real Estate Market english

Acum, la sfârșit de an, se fac retrospective dar mai ales previziuni despre ce se va întâmpla în industria și piața imobiliară în general. După un an 2010 dificil și, din păcate, care nu ne-a adus revirimentul economic așteptat, din cauze ce nu țin de industrie, mă aștept la un an 2011 cel puțin la fel de dificil, în special în primul semestru. Apreciez că ne vom confrunta cu o explozie a creditelor imobiliare neperformante, ce va crea tensiuni și efecte negative asupra sectorului bancar și imobiliar. Criza financiară prelungită, epuizarea tuturor mijloacelor normale avute la dispoziție de finanțatori sau dezvoltatorii imobiliari, conduc la căutarea altor soluții.

Încerc să prezint una dintre posibilitățile de rezolvare a blocajului apărut în derularea creditelor imobiliare, în special pentru cele neperformante. În multe situații, valorile proprităților rezidențiale, achiziționate în cel mai înalt moment al bubble-ului, nu vor mai fi atinse în următorii 2-3 ani sau, poate pentru unele, niciodată la valoarea nominală consolidată în euro. De asemenea, veniturile celor care le-au achiziționat în speranța lipsită de realism că vor câștiga în fiecare an mai mult fără legătură cu productivitatea muncii lor, nu vor reveni curând la niveluri acceptabile sau care să permită achitarea în continuare a ratelor contractului de credit.

După o analiză fundamentată a acestor situații, cred că finanțatorii vor trebui să apeleze la decizii de “write-down” a valorii acestor credite și să încerce să renegocieze contractele la un asemenea nivel încât debitorul să poată continua să plătească rate diminuate, dar în concordanță cu veniturile reale pe care le poate avea, păstrând în continuare proprietatea. Alternativa ar fi vânzarea forțată cu valori de recuperare foarte mici, posibil la 20-30% din valoarea creditelor inițiale și asta datorită în principal lipsei finanțării. Consider că o operațiune de acest fel, cu un nivel de scădere variabil a acestor valori  până la 25-30%, adaptate la nivelul actual al pieței imobiliare și în concordanță cu situația specifică a fiecărui debitor, locația și calitatea proprietății, ar fi o soluție mai avantajoasă pentru finanțatori, ca să nu mai vorbim de evitarea unor situații sociale neplăcute, conflicte juridice și pierderi de imagine. Aceasta ar putea fi o soluție la care să fie utilizată și instituția medierii, având în vedere și contextul legislativ actual.

Oricum, eșecul acestor credite neperformante va trebui asumat și împărțit între cei doi actori ai contractului de finanțare, creditor-debitor, într-o marjă cât mai echilibrată.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară română

These days DARIAN celebrates 20 years of formal record made of hopes and ideals at the beginning of private property which occurred at the first part of the last decade in the last century.

After these two tumultuous decades of life, in the midst of the Romanian economy in eternal transition, in addition to goals, strategies and targets to achieve, I traveled with distinguished people next to me on a road full of obstacles but also accomplishments and I can proudly say as a founder that I realized something meant to last during these years.

By honest, qualitative labor and sacrifices, DARIAN has become by its team not only a valuable consulting company if we judge it from the economic point of view, but primarily a school of really professional people, which in reality is the greatest achievement and pride having, I think – even a positive contribution to the development of the valuation profession and of the Romanian economic environment. In these 20 years we have successfully managed to cope with rapid changes in society, our clients’ requests, enriching our knowledge and gaining experience with a young team, in constant renewal.

Ourselves, those working in DARIAN, could not get here without input from our customers, investors of all sizes, financial institutions or either private companies or Romanian or foreign persons who trusted our advisory services to be offered promptly, thing on which were based important decisions in many situations.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Real Estate Market, Valuation english

În aceste zile DARIAN împlineşte 20 de ani de la înregistrarea formală realizată cu eforturi, speranţe şi idealuri, odată cu apariția erei proprietăţii private în România.

După două decenii de viaţă zbuciumată în vâltoarea economiei româneşti aflată într-o veşnică tranziţie, pot spune cu mândrie că am realizat ceva durabil în aceşti ani. Am parcurs alături de oamenii deosebiţi de lângă mine un drum nu doar marcat de obstacole și obiective de atins, ci și romantic și bogat în împliniri.

Prin muncă onestă și sacrificiile oamenilor ce o susțin, DARIAN a devenit nu doar o companie de consultanţă valoroasă din punct de vedere economic, ci și o şcoală de adevăraţi profesionişti, lucru ce reprezintă de fapt cea mai mare realizare şi mândrie. În calitate de fondator pot spune cu mândrie că DARIAN a avut un aport la evoluţia pozitivă a profesiunii de evaluator şi a mediului economic românesc. În aceste două decenii am reuşit să facem faţă evoluţiei rapide a societăţii, cerinţelor clienţilor noştri, îmbogăţindu-ne cunoştinţele, pregătirea și câştigând experienţă cu o echipă tânără, în permanentă înnoire.

Noi, cei de la DARIAN, nu am fi putut ajunge aici fără aportul clienţilor noştri, investitori de toate calibrele, fie instituţii financiare, fie companii sau persoane private române sau străine care au avut încredere în servicii de consultanţă prompte, ce au stat în multe situaţii la baza unor decizii importante.

Mulțumesc cu ocazia acestei aniversări tuturor colaboratorilor din țară, colegilor de la ANEVAR, jurnaliștilor și celorlalți parteneri care au fost alături de noi în acești 20 de ani. Am convingerea că echipa tânără și motivată a companiei va fi în continuare elementul cheie al unei evoluții pozitive și a unui “nou început”.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Uncategorized 20 de ani, aniversare, Darian

There is a simplistic but very actual classification of countries in terms of attitudes towards saving and investment, as it follows: companies with debt which consume and which includes U.S. and most developed countries in the EU, and companies that save and invest – category to which belongs China and other Asian countries with a strong economic development. Unfortunately in the last decade, with emphasis on the recent years, once it entered the EU economic area, Romania is increasingly evident in the first category, so that his public and private debt now exceeds 85 billion euros with increasing tendency of growth.

The profile that Romania has now, without material resources or valuable assets to sell, will lead to the necessity to pay the duty engaged in the most part in labor taxation – which unfortunately is not showing a high productivity. Many Romanian people who have abilities and labor force are living outside the country, where in many cases they are working below their level of qualification and earn only from excessive work. Another category of people is formed by the highly educated and young people who graduate prestigious universities in the west and do not return because here they don’t have a matching job offer – therefore the country can not take advantage of this category’s motivating potential. The latter could constitute the frame of highly skilled labor force with high productivity on which debt burden can be laid.

Unfortunately, as the Romanian society appears today, in a society in which entire communities – several million people – are socially assisted, have a low education or poor or insufficient “work longing”, a very bright future cannot appear. Now, the whole tax effort for the state support lays on less Romanians, entrepreneurs or employees in private firms who thus are not only drained of power but also ended up their hope.

Sacrifices which will have to be made in order to overcome the crisis must be shared equitably among all social classes. Those who produce added value and pensioners who have contributed honestly and have low pensions and the few public employees who consciously pay their debt on increasingly smaller wages. We cannot overcome the current situation without social solidarity and motivation for a better future.

Related to real estate property value, it is still on a downward trend until the moment of exceeding the critical point of growth in nonperforming loans. Prices will stabilize at a sustainable level in line with revenues, labor productivity and saving capacity. I consider the latter being limited, at least in the medium term, due to reasons stated above.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Real Estate Market, Uncategorized, Valuation english

Există o clasificare poate simplistă dar actuală a statelor din punctul de vedere al atitudinii față de economie și investiții și anume: societăți care consumă și se îndatorează din care fac parte SUA și marea majoritate a statelor dezvoltate din UE și societăți care economisesc și investesc – categorie din care fac parte China și alte țări asiatice cu o puternică dezvoltare economică. Din păcate în ultimul deceniu, cu accent pe ultimii ani, o dată cu intrarea în spațiul economic al UE, România face parte tot mai pregnant din prima categorie, astfel că datoria sa publică și privată depășește astăzi 85 mld. Euro cu tendință accentuată de creștere.

Cu profilul pe care îl are azi România, fără resurse materiale sau active valoroase de vândut, va trebui să-și plătească datoria angajată în cea mai mare parte din impozitarea muncii – care din păcate nu este de o mare productivitate. Mulți din românii capabili și cu putere de muncă trăiesc în afara țării, unde în multe cazuri lucrează sub nivelul de calificare și câștigă numai din munca excesivă. O altă categorie sunt persoanele cu calificare înaltă sau tineri ce absolvesc facultăți renumite în vest și nu se mai întorc pentru că aici nu au ofertă de muncă pe măsură și nu-și pot fructifica motivant potențialul. Aceștia din urmă ar fi putut constitui scheletul forței de muncă înalt calificate cu mare productivitate pe care să stea povara datoriei.

Din păcate, așa cum se prezintă azi societatea românească în care comunități întregi – multe milioane de persoane – sunt asistate social sau au o calificare precară sau un redus „dor de muncă”, viitorul nu se prezintă prea roz. Acum întregul efort al taxelor pentru susținerea statului stă pe din ce în ce mai puțini români, întreprinzători sau angajați în firme private care sunt astfel nu numai la capătul puterii ci și puternic demotivați.

Sacrificiile care vor trebui făcute pentru depășirea crizei trebuie împărțite echitabil între toate categoriile sociale. Cei ce produc plus valoare și pensionarii care au cotizat cinstit și au pensii scăzute și puținii bugetari care își mai fac conștiincioși datoria pe salarii din ce în ce mai mici. Nu vom putea depăși situația actuală fără solidaritate socială și motivația unui viitor mai bun.

În legătură cu valoarea proprietăților imobiliare, acestea continuă să fie pe un trend descendent până în momentul în care se va depăși punctul critic de creștere a creditelor neperformante. Prețurile se vor stabiliza la un nivel sustenabil, în concordanță cu veniturile, productivitatea muncii și capacitatea de economisire. Aceasta din urmă o apreciez ca limitată, cel puțin pe termen mediu din cauza motivelor enunțate mai sus.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară datorii, română, taxe

Although the capital market has a main role in attracting financial resources at reasonable costs for capitalizing companies, it is not felt in Romania in its fully benefic effect, today, in which conditions the financing cost through loans became prohibitive for many Romanian companies.

Yet, financing capital market should be one of the economic recovery solutions for the listed Romanian companies, and maybe even for the re-industrialization.

Why is it not so?

• one of the objective reasons is the investors’ perceived risk, especially regarding the predictability of excessive taxation laws, which make the possibilities to avoid this situations to be inconsistent with the transparency required by the regulated market;
• the companies’ lack of confidence in the capital market, which has no depth and did not attract significant investments from pension funds and insurances, being still in early stages of development in Romania;
• lack of investors’ confidence in the transparency and adherence to a code of corporate governance of the listed companies;
• the lack of a clear legislation, adapted to international requirements regarding the protection of minority shareholders.

Then, if we talk about de-listing, there are generally two categories of companies that waive the “advantages” to access capital market funding:

• the multinationals – who are provided with funding in good conditions from the parent companies or the more advanced capital markets;
• the local ones, sponsored by capitalists, investors, Romanian entrepreneurs who see in the current crisis conditions with weak financial results, the possibility to close the company on favourable terms, and to decide on their own on its future, thus having also a more realistic connection between the investment risk assumed and the correspondent expected profit.

Romanian capital market is still composed mainly of speculators and not investors. Speculators have a very important role: they ensure market liquidity, but those who should dominate the market are the investors – those who inject significant amounts of capital, thus contributing decisively in financing the economy.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Financial Crisis financial crisis

Deși piața de capital are ca rol primordial atragerea de surse financiare la costuri rezonabile pentru capitalizarea companiilor, aceasta nu își face simțită efectul benefic în România și asta azi, în condițiile în care costul finanțării prin credit a ajuns prohibitiv pentru multe din companiile românești.

Și totuși, finanțarea prin piața de capital ar trebui să fie pentru companiile românești listate una din soluțiile relansării economice, poate chiar a reindustrializării.

De ce nu e așa?

• unul din motivele obiective este riscul perceput de investitori, mai ales în ceea ce privește predictibilitatea legilor și a fiscalității excesive care face ca mijloacele de evitare a acestor situații să nu fie în concordanță cu transparența impusă de piața reglementată;
• lipsa de încredere a companiilor în piața de capital care nu are profunzime și nu atrage investiții semnificative din partea fondurilor de pensii și asigurări aflate încă în faze incipiente de dezvoltare în România;
• lipsa încrederii investitorilor în transparența și respectarea unui cod de guvernantă corporatistă a companiilor listate;
• lipsa unei legislații clare adaptate cerințelor internaționale cu privire la protecția acționarilor minoritari.

Dacă discutăm apoi despre delistare sunt în general două categorii de companii care renunţă la „avantajele” accesului la finanţarea pe piaţa de capital:

• cele multinaționale – care au finanțare asigurată în condiții bune de la firma mamă sau de pe piețe de capital mai evoluate;
• cele autohtone, patronate de capitalişti, investitori, antreprenori români care văd în actualele condiţii de criză cu rezultate financiare slabe, posibilitatea de a închide în condiţii avantajoase compania şi a decide singuri asupra viitorului acesteia, respectiv o legătură mai realistă între riscul investiţional asumat şi profitul aşteptat.

Piaţa de capital românească e formată încă în mare parte din speculatori şi nu din investitori. Speculatorii au un rol foarte important: ei asigură lichiditatea pieţei, însă cei ce ar trebui să domine piaţa, sunt investitorii – cei ce injectează sume considerabile de capital, contribuind astfel decisiv la finanţarea economiei.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară finanțări, piața de capital, relansare economică