DARIAN – evaluare & consultanţă

I would like to say a few things about the price evolution of apartments which are 30 or 40 years old. Built during the communist era, this kind of buildings still represents the main type of residential properties in the major cities of our country.
Most of these apartments were built between 1965-1980, during the so-called flourishing period of socialism. They had to face the demographic expansion and forced industrialization, which defined that era. The flats were bought at cheap prices in the nineties, by their tenants who later on avoided investing in modernization. Some of them even re-sold their apartments, making a huge profit.
From the point of view of their structural strength (except Bucharest, see a big earthquake prospect), these apartments are still in a good shape. But if we refer to the insulation systems, installations and finishings , we can say their quality is very poor and they need important investments in rehabilitation, which are unlikely to occur given the financing cost these days.
In the last 20 years, Romania has not seen any important investment in improving the yield of the district heating plants (co-generation) and neither in the insulation of homes field. The much simpler solution (but not economically efficient) was always preferred: random subsidies made without taking into account the beneficiaries income.
The deep economic crisis will inevitably result in the abandon of these subsidies and we will have to face serious problems regarding the flats maintaining costs, considering the large amount of elderly inhabitants, who live on pensions and have limited financial means. Given this situation, it is very unlikely to witness investments in restoration.
I expect a large number of families who live in these apartments to have a very difficult winter and also outstanding payments of their bills.
The significant depreciations, physical (wear, lack of current and major repairs) or functional (lack of thermal comfort and high maintenance prices), will  strongly decrease the value of these apartments in the next period of time. Another thing causing this phenomenon will be the pronounced decrease of people’s purchasing capacity.
Unfortunately, many apartments coming from the old districts, the ones from the suburbs or from the working-class neighbourhoods, having this stigma, are about to considerably degrade themselves, considering the reasons mentioned.
During the following year, as the crisis will increase, it is possible the value of these apartments will significantly drop (around 20-25%), leading to a price of 500-700 euro per square meter, which will fairly equal the price of the new flats, built in the cities suburbs.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Financial Crisis, Real Estate Market apartments, english, financial crisis, real estate, real estate industry

Aș dori să fac câteva aprecieri despre evoluția apartamentelor vechi de 30-40 de ani, edificate în perioada comunistă, care constituie și azi baza locativă cea mai importantă în multe din marile orașe ale țării.
Majoritatea au fost construite între anii ’65 – ’80 în așa-zisa perioadă prosperă a socialismului, făcând față exploziei demografice și industrializării forțate din acea perioadă. Acestea au fost în anii ’90 cumpărate la prețuri modice de chiriași care nu au făcut investiții semnificative în modernizare, unii revânzându-le cu un profit exorbitant.
Dacă din punct de vedere al structurii de rezistență (cu excepția Bucureștiului) – vezi cutremur – majoritatea încă sunt corespunzătoare, d.p.d.v al finisajelor și în special al instalațiilor și sistemului de izolare termică, ele sunt foarte deficitare, necesitând investiții semnificative pentru reabilitare, puțin probabile la costurile finanțării de azi.
În România, în ultimii 20 de ani nu s-a făcut nici o investiție semnificativă în domeniul îmbunătățirii randamentelor centralelor termice de cartier (co-generare) sau izolării termice a locuințelor preferându-se soluția mult mai simplă la prima vedere dar dezavantajoasă economic al subvențiilor de-a valma fără a se ține seama de nivelul veniturilor beneficiarilor.
Criza profundă în care ne aflăm ce va duce la tăierea inerentă a acestor subvenții și ne va face să ne confruntăm cu probleme serioase în ceea ce privește costul de întreținere al apartamentelor, având în vedere că, în foarte multe situații, sunt locuite de persoane în vârstă cu pensii și posibilități materiale scăzute. În această situație posibilitatea unor investiții în modernizare este puțin probabilă.
Mă aștept ca în această iarnă, multe din familiile ce locuiesc în aceste apartamente să aibă dificultăți serioase și restanțe în plata întreținerii.
Deprecierile importante, fie fizice (uzura, lipsa reparațiilor curente și capitale), fie funcționale – lipsa confortului termic și costuri mari de întreținere vor face ca valoarea acestor locuințe să scadă dramatic în următoarea perioadă, efect amplificat și de scăderea accentuată a puterii de cumpărare a populației.
Din păcate, multe apartamente din cartierele vechi în special, cele din periferii nu foarte bine locate sau cartierele muncitorești, având acest stigmat, se vor degrada semnificativ din motivele enunțate.
Ar fi posibil ca, în perioada următorului an, în perspectiva adâncirii crizei valoarea acestora să mai scadă încă cu procente însemnate, 20-25% ajungând la prețuri de 500-700 euro/mp, același nivel cu cele noi, construite în zonele periferice adiacente orașelor.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară apartamente, criză, criza financiară, industria imobiliară, română

At the beginning of this year we were increasing emphasis on the possibility of economic revival and, consequently, real estate market growth. Nevertheless, the economic results of the first quarter, combined with the IMF inspection, project dark perspectives upon Romania. Furthermore, the signs offered by the real estate market in April showed a price decrease, which is likely to continue during the following period of time, mainly if we consider the possible decision of VAT and flat tax increase.

The administration’s failure to limit the spending, respectively meeting the forecast economic deficit, will considerably cost us, both individuals and companies. This pro-cyclical measure is about to push down the already fragile economy – therefore we definitely won’t experience economic growth in 2010 either.

The increasing of taxes, which ultimately leads to a decrease of the personal income, will reduce people’s saving capacity, and also the possibility to access loans – this will immediately result in the heavy decrease of the solvent demand. More than that, the construction companies (which are already in a poor condition) will experience increased costs of production and, as a consequence, the real estate offer will be less and less price competitive.

The discrepancy between the solvent demand and the competitive offer will generate a blocking of transactions, emphasising the real estate crisis respectively. In this new market environment, the equilibrium between offer and demand will be achieved at a low level and as far as only the old properties are concerned. The new apartment buildings will likely become even more unavailable, especially if present prices are involved, and the perspective of new residential developments will be close to zero. I may definitely point out this decision of both VAT and flat tax increase will kill the real estate industry and not only in the next period of time.

The worsening of economic environment, implied by this decision regarding the flat tax, will generate more unemployment and also the delay of loan revival, due to increased risks.

If this economic measure is adopted (and this is very probably to happen), 2010 will be just another crisis year. We shall be able to debate economic growth again only in a few years time.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Financial Crisis crisis, financial crisis, real estate, real estate industry, VAT

Dacă la începutul acestui an discutam asiduu și întrezăream posibilitatea relansării economice și respectiv a pieței imobiliare, în partea a doua a anului, după rezultatele primului trimestru și inspecția FMI, perspectivele sunt cât se poate de sumbre. De altfel, și semnalele de pe piața imobiliară a lunii aprilie indică o scădere a prețurilor care se va accentua în perioada următoare, în special în perspectiva deciziei de majorare a TVA și a cotei unice.

Neputința guvernului de a limita cheltuielile respectiv încadrarea în deficitul prognozat ne va costa foarte scump pe toți – atât persoane fizice, cât și entități economice. Această măsură pro-ciclică va mai da un brânci economiei – și așa fragilă – și în mod sigur nici în 2010 nu vom avea creștere economică pozitivă.

Creșterea impozitelor, respectiv scăderea veniturilor personale va reduce posibilitatea de economisire a populației, respectiv șansa de a accesa credite cu efect imediat în scăderea drastică a cererii solvabile. De asemenea, pentru companiile din sectorul construcțiilor, și așa într-o stare precară, măsura va conduce la creșterea costurilor, respectiv oferta pe piața rezidențială va fi din ce în ce mai necompetitivă ca preț.

Discrepanța între cererea solvabilă și oferta competitivă va crea un blocaj al tranzacțiilor, respectiv va accentua criza de pe piața imobiliară. În noile condiții, echilibrul între cerere și ofertă putându-se realiza numai la un nivel scăzut și numai pentru locuințele vechi, al căror preț va scădea mai accentuat. În aceste condiții, stocurile de locuințe noi, vor deveni și mai inaccesibile, mai ales la prețurile actuale, iar perspectiva unor noi dezvoltări va fi practic nulă. Pot afirma că decizia de creștere a TVA și cotei unice vor fi groparii industriei imobiliare și nu numai în următoarea perioadă.
Înrăutățirea condițiilor economice, odată cu creșterea cotei unice va genera un șomaj în creștere și îndepărtarea momentului relansării creditării din cauza riscurilor crescute.

Dacă se va merge pe această variantă, ce pare unica posibilă, şi anul 2010 va fi un an de criză, despre relansare – „un pod prea indepartat” – vom putea discuta numai în perspectiva următorilor ani.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară criză, criza financiară, FMI, industria imobiliară, română, șomaj, TVA

There are numerous talks and analysts and investors spread the rumor of the imminent revival of the real-estate market. Despite the expectations of the latter category, the situation of the economy and of the real-estate industry has to be regarded with realism.

Romania had the most important gradient of economic decrease – of more than 14% in the last two years and the signs from the start of this year are not the best. A growth of approximate 1% is something normal and expected in 2010.

In this year the banks will continue to register loses on the bad loans and I do not anticipate a consistent growth of the real lending, even if the interest rates gave signs of significant decrease in the last months. Here it can be seen the effects of the spectacular growth of unemployment and the dramatic decrease of the purchasing power, phenomenon that induce a sentiment of scepticism and prudence among potential buyers. The program “Prima Casa 2” (“First House 2”) is not doing anything else than stopping a more abrupt downturn./span>

Not even the situation of the SME-s (which were the most hit by the crisis) is good, taking in consideration the voluntary or forced bankruptcy wave that they confront with – an effect of the market contraction and lending expensiveness.

Going back to the situation of the real-estate market and construction industry in particular, the sectors are almost entirely blocked, the number of projects and developments decreased dramatically, and taking in consideration the fact that from project to realization the term is minimum 1,5 to 2 years, we can expect that between the years 2010 and 2011 the supply side to suffer a significant contraction.

Having in mind that the stock from the residential market are relatively high for the current times, we will see in 2010 price decreases (approximately 10-15% for old houses), following a 2011 which is expected to be – due to the aspects mentioned in the above paragraph, the year of revival. The growth will be sustained by the decrease of unsold homes and by the lack of new finalized projects.

About the price levels which now are strongly influenced by the acquisition cost of the land and the constructions costs from previous years, I estimate that they won’t suffer significant growth in the next 2-3 years. The arguments are the following:

• The procedure for forced execution for the bad-paying mortgages will be accentuated this year, driving the supply up;
• The land market that is practically almost entirely blocked will be traded at prices significantly lower (50-60% or maybe more) for the developers that find themselves in difficulty;
• The significant drop in the purchasing power determined by the living costs and the low saving possibility of the population.

The moment of the comeback of Romanian economy, followed in some months by the real-estate market, will be determined by the global and EU economic comeback, through exports of the Romanian companies, which will give an impulse to the market’s recovery.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Financial Crisis, Real Estate Market banks, crisis, financial crisis, First House, lands, Prima Casă, real estate, real estate industry

Se poartă discuții și se vehiculează în rândul analiștilor imobiliari și a dezvoltatorilor subiectul iminentei reveniri a pieței imobiliare. Dincolo de așteptările normale ale acestora din urmă, trebuie privită cu realism situația economică din România, și implicit situația industriei imobiliare.

România a avut cel mai important gradient de scădere economică – de peste 14% în ultimii 2 ani și semnele din acest început de an nu sunt de cel mai bun augur. O creștere în jur de 1% este ceva normal și de așteptat pentru 2010.

În acest an băncile vor puncta în continuare pierderi pe creditele neperformante și nu anticipez o creștere consistentă a creditării reale, deși dobânzile au dat semne de scădere semnificativă în ultimile luni. Vedem aici efectele creșterii spectaculoase a șomajului și a scăderii dramatice a puterii de cumpărare, fenomene ce induc un sentiment de scepticism și prudență pentru potențialii cumpărători. Programul Prima Casă 2 nu face decât să stopeze o cădere mai abruptă.

Nici situația IMM-urilor (cele mai lovite de criză) nu este mai roză, având în vedere valul de lichidări voluntare sau forțate cu care se confruntă acestea – un efect al contracției piețelor și a scumpirii finanțării.

Revenind la industria imobiliară și a construcțiilor în special, acestea sunt cvasiblocate, numărul proiectelor și al dezvoltărilor a scăzut dramatic și considerând faptul că de la proiect la realizare termenul este de minim 1,5-2 ani, ne putem aștepta ca în anii 2010-2011 oferta să sufere o contracție semnificativă.

Având în vedere că stocurile pe piața rezidențială sunt relativ ridicate pentru momentul actual, vom vedea și în 2010 scăderi de prețuri (aprox. 10-15% pentru locuințele vechi), urmând ca în cel mai bun caz 2011, datorită aspectelor menționate în paragraful anterior, să fie anul revenirii. Creșterea în 2011 va fi susținută și de scăderea numărului de locuințe nevândute și a lipsei unor proiecte noi finalizate.

Despre nivelul prețurilor care acum sunt puternic influențate de costul de achiziție a terenurilor și a costurilor din construcții din anii anteriori, apreciez că nu va suferi creșteri semnificative în următorii 2-3 ani. Argumentele ar fi următoarele:

• procedura de executare silită pentru ipotecile rău-platnicilor se va accentua în acest an, ducând la creșterea ofertei;
• terenurile care sunt practic cvsiblocate vor fi tranzacționate la prețuri semnificativ mai mici (50-60% poate chiar mai mult) pentru dezvoltatorii în dificultate;
• scăderea puternică a puterii de cumpărare determinată de costul vieții și respectiv a posibilității reduse de economisire a populației.

Momentul revenirii economiei românești, urmat la câteva luni de piața imobiliară, va fi determinat de revenirea economiei mondiale – respectiv a celei din UE – care prin creșterea exporturilor companiilor românești va da impulsul relansării pieței.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară criză, criza financiară, industria imobiliară, terenuri

The years 2006, 2007 and the first part of 2008 were a period of strong expansion of the assessment market due in particular to credit growth and the assessment demand for financial reporting. Darian, after a period in which expansion has strengthened to national presence, has increased with significant annual percentages, for example 70% by 2007 and 15% by 2008 at least at market level having a share of approximately 15-20%.

2008 was the year of ending a peak period when the market was around 30-32 million euros, followed by the effects of the current financial crisis. In 2008, Darian covered approximately 15% of the market, having a turnover of 3.75 million euros. The achievement of this income consisted in approximately 30-35% of the financial consultancy sector and 65-70% of the assessment for the banking sector with significantly different returns between the 2 sectors.

In 2009 the crisis has been accentuated and led to a decrease of at least 20% of the assessment market to the value of 24-25 million euros. The crisis will be stabilized in the last part of 2010, when the assessment market will be about 25-26 million (a significant contribution will have the assessments for liquidation), so that in 2011-2012 coming to reach its prior level and even exceeding 30 — 32 million euros.

The current situation on the Romanian market:

• the market’s atomization, the small firms, the circumstances, related to people working in banks with many casual collaborators, the low quality, which cannot invest in technology / licenses and low levels of valuation services, the difficulty to follow the code of ethics, black charging , massive tax evasion including the labour sector. This facts influences the assessment market transparency and the information about the real players in this market;
• there are no quality services at national level, only circumstantial associations to maximize profits without investments;

The crisis apparently has fostered this situation but certainly will follow a period of consolidation. As a consequence of the effects the crisis, the market will also suffer qualitative shifts for the substantial services from the banking sector, increasing regulations being inevitable after the loss that will be recorded – bring in what will appear in the regulations as a result of the crisis in Europe.

In the business assessing and financial reporting sectors, the market increased in volume and value in the recent years and will be maintained or increased slightly in 2010 (5-8%), following an increase of 10-15% in 2011 and over 15-20% in 2012, when it will exceed the 2008 level.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Financial Crisis, Real Estate Market, Valuation financial crisis, valuation

Anul 2006, 2007 și prima parte a anului 2008 au reprezentat o perioadă de expansiune puternică a pieței evaluării datorată în special expansiunii creditului și cererii de evaluare pentru raportare financiară. Darian, după o perioadă în care și-a consolidat extinderea prezenței naționale, a crescut în această perioadă cu procente anuale însemnate, de ex: 70% pe 2007, respectiv 15% pe 2008 cel puțin la nivelul pieței, având cota de piață la aproximativ 15-20%.

Anul 2008 a fost sfârșitul unei perioade de vârf când piața a avut în jur de 30-32 de milioane de euro, urmată de efectele crizei financiare. În 2008, Darian deținea aproximativ 15% din piață, cu o cifră de afaceri de 3,75 milioane de euro. Realizarea acestor venituri a fost de aprox 30-35% din sectorul consultanței financiare și 65-70% din evaluare pentru sectorul bancar cu rentabilități sensibil diferite între cele 2 sectoare.

Anul 2009 a accentuat criza și a dus la o scădere de cel puțin 20% a pieței de evaluare, până la valoarea de 24-25 milioane de euro. Criza se va stabiliza în ultima parte a anului 2010, nivelul pieței evaluării va fi de 25-26 de milioane (o contribuție o vor avea evaluările pentru lichidare), urmând ca în 2011-2012 să ajungă din nou la un nivel de peste 30-32 milioane de euro.

Situația actuală pe piața din România:

• atomizarea pieței, firme mici, de conjunctură, în legătură cu persoane din bănci cu mulți colaboratori ocazionali, calitate scăzută, care nu pot investi în tehnologie/licențe și valori mici ale serviciilor de evaluare, dificultatea de a respecta codul deontologic, taxare la negru, evaziune fiscală masivă inclusiv pe forța de muncă. Aceasta influențează transparența pieței evaluării și a informațiilor reale despre jucătorii de pe această piață;
• nu se fac servicii de calitate la nivel național, doar asocieri conjuncturale pentru maximizarea profitului fără investiții;

Criza aparent a favorizat această situație dar cu siguranță va urma o perioadă de consolidare. Ca urmare a efectelor crizei, piața va suferi și modificări calitative substanțiale pentru serviciile din sectorul bancar, creșterea reglementărilor, inevitabilă după pierderile ce se vor consemna – alinierea la ceea ce va apărea în domeniul reglementărilor ca urmare a crizei în Europa.

În domeniul evaluării de afaceri și raportări financiare, piața a crescut și ca volum și ca valoare în ultimii ani și se va menține sau crește foarte puțin în 2010 (5-8%), urmând o creștere de 10-15% în 2011 și peste 15-20% în 2012, când va depăși nivelul din 2008.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Evaluare, Piaţa imobiliară criza financiară, evaluare

Romania crosses the financial and economic global crisis in an atypical way. Recovery and prevention measures of the Romanian economy have been taken or too late, or unfairly, preferring to protect revenues of the budgetary sector clearly against the private one, the burden being thus placed on this sector and its employees. As almost always in Romania, government measures have focused on short-term resolution of problems without long-term vision. As a result, the private sector suffered a serious blow (the number of firms closed in 2009 was with 1.500% higher than in 2008), the unemployment rate having climbed dramatically and maintaining its growth rate, the investments in infrastructure, the solution to crisis have been sporadic and mostly insignificant. Firms face a lack of funding. The cost of credit and reducing consumption, especially non-food.

Romania’s public debt exploded during 2009, the state budget being unable to cover the current expenditures, so that it is expected to increase in 2010 to 33% of GDP. The programs taken to minimize the effects of the crisis (see the “First house” program on the property sector) managed by the chaotic manner in which they were announced and implemented, to leave a picture of a state unable to properly manage its resources to meet the crisis, unstable and dignified little effect on confidence in future developments. National opportunities remain still not valued properly.

Real estate industry, which enjoyed the bubble’s effects (income for companies and employees) was strongly affected by the financial crisis, this sector felt it most strongly.

Economic recovery will be long (3-5 years), with high costs in terms of the duties and taxes on profitable companies and in particular on employee income, see micro-enterprise tax and other taxes are about to come.

The entry into insolvency of the major real estate developers and network retailers has made market fluctuations, blocking the flow of money in the banking and suppliers’ circuit. In the same time, more companies resort to voluntary insolvency as a mean of protection from the creditors.

Romania went from 6-7% growth over the past three years to a brutal loss of over 7% in 2009. At the beginning of the year, the Government still bet on an unrealistic growth of 2%, which did not materialize.

Unemployment during his 2009 race and growth will continue in 2010. Over 750,000 people who have entered or will enter the next period in unemployment will spend less, and may experience difficulties in paying rates. Unemployment will occur inevitably also in the budgetary sector with high salaries and appropriate rates will strongly influence the exposure of banks and their results. Even at the end of 2009 the level of bad loans reached to over 14% of the total, at a level of around 2 billion euros, predominantly in the companies, a trend that will continue in 2010 with repercussions on crediting.

Following the loan from the IMF and European Bank, Romania became a net debtor country, with long-term effects on population income, and also on living standards. The effects will be seen by the boom in all categories of taxes, on work, income and property – the effect on the value of the latter will decrease the price of competitiveness of Romania’s workforce, but assets will be cheaper.

Banks will not exceed the financial crisis in 2010 because of bad loans and the continuing high cost of external financing due to low country rating. It should be noted that the difficulties of Greece and Austria’s exposure to Eastern Europe in crisis (Ukraine) whose banks dominate the Romanian banking landscape. Despite interest rate reductions in the second half, the credit markets remained frozen. 70-80% of the number of banks have registered losses in 2009.

Property losses caused by price decreases (the apartments are around 30-40% of the peak value achieved in 2008) shows virtually blocked investments.

It will follow a slow recovery together with the market’s maturing in line with the real growth of productivity and income of the population. The real estate sector, will be completed some projects started in 2008 and fewer good quality projects in favourable areas that will be started in 2010. For constructions from the residential area, the price will start from other levels of land prices, higher quality, reasonable profit margin of the developers and real consumer-driven, consistent with funding bids and prices by 5-10% lower.

We value growth at around 0% (± 1.5%) in 2010 and approx. 2-3% in 2011, in an optimistic scenario, following that in 2012 it will return to rates of over 4-5%. Also in an optimistic scenario, the end of 2010 will be the beginning of stability, appearing the first signs of crisis overcoming, and 2011 will most likely be the first year of a stronger recovery.

Real estate industry, important part of the economy will get back with 6-12 months after the basic industries of the economy, unlike the stock market, which has an anticipatory nature, being already in a positive development.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Financial Crisis, Real Estate Market, Valuation financial crisis, First House, real estate, real estate industry

România traversează criza financiară și economică mondială într-un mod atipic. Măsurile de redresare și prevenție a economiei românești au fost luate ori cu întârziere, ori în mod neechitabil, preferându-se protejarea veniturilor din sectorul bugetar în defavoarea clară a celui privat, povara fiind pusă în acest fel pe acest sector și salariați. Ca mai întotdeauna în România, măsurile guvernamentale au vizat rezolvarea pe termen scurt a problemelor, fără viziune pe termen lung. Ca urmare, mediul privat a suferit o lovitură serioasă (numărul de firme închise în 2009 a fost cu 1.500% mai mare decât în 2008), rata șomajului a urcat spectaculos și își menține rata de creștere, investițiile în infrastructură, soluție pentru ieșirea din criză, au fost sporadice și în cea mai mare parte nesemnificative. Firmele se confruntă cu lipsa de finanțare. Costul creditului și reducerea consumului, în special nealimentar.

Datoria publică a României a explodat pe parcursul anului 2009 pe fondul incapacității bugetului de stat de a acoperi cheltuielile curente, se preconizează a ajunge în 2010 la 33% din PIB. Programele de minimizare a efectelor crizei (vezi Prima Casă pe imobiliar) au reușit, prin modul haotic în care au fost anunțate și implementate, să lase o imagine a unui stat incapabil să-și gestioneze corect resursele pentru a face față crizei, instabil și demn de puțină încredere cu repercusiune asupra evoluției în viitor. Oportunitățile naționale rămân încă ne-exploatate.

Industria imobiliară, care s-a bucurat de efectele bubble-ului (venituri pentru firme și salariați) a fost puternic afectată de criza financiară, sectorul resimțind cel mai puternic criza.

Recuperarea economică va fi lungă (3-5 ani), cu costuri mari în ceea ce privește nivelul taxelor și impozitelor asupra firmelor profitabile și în special asupra veniturilor angajaților, vezi taxare micro-întreprinderi și alte impozite ce vor veni.

Intrarea în insolvență a marilor dezvoltatori imobiliari și a unor retaileri de rețea au adus fluctuații de piață, blocând bani din circuitul bancar și cel al furnizorilor. În paralel, tot mai multe companii apelează la insolvența voluntară ca mijloc de protecție în fața creditorilor.

România a trecut de la creșteri economice de peste 6-7% în ultimii trei ani la o scădere brutală de peste 7% în 2009. La începutul anului, Guvernul încă miza nerealist pe o creștere economică de 2%, care nu s-a materializat.

Rata șomajului a galopat pe parcursul lui 2009 și creșterea va continua și în 2010. Cei peste 750.000 de oameni care au intrat sau urmează să intre în șomaj în perioada următoare cheltuie mai puțin și s-ar putea să întâmpine dificultăți la plata ratelor. Șomajul inevitabil și în zona bugetară cu salarii mari și credite pe măsura va influența puternic expunerea băncilor și rezultatele acestora. Chiar la sfârșitul anului 2009 nivelul creditelor neperformante a ajuns la peste 14% din total, la un nivel de aproximativ 2 miliarde euro, cu precădere pe companii, evoluție ce va continua și în 2010 cu repercursiuni asupra creditării.

În urma împrumutului de la FMI și Banca Europeană, România devine o țară net debitoare, cu efecte pe termen lung asupra veniturilor populației și a nivelului de trai. Efectele se vor vedea prin creșterea explozivă a tuturor categoriilor de impozite, pe muncă, pe profit și pe proprietate – cu efecte asupra valorii acesteia din urmă va scădea competitivitatea României la prețul forței de muncă dar activele vor fi mai ieftine.

Băncile nu vor depăși criza financiară nici în 2010 datorită creditelor neperformante și a menținerii ridicate a costului finanțării externe datorită ratingului de țară scăzut. De remarcat dificultățile Greciei și expunerea Austriei pe Europa de Est în criză (Ucraina) a căror bănci domină peisajul bancar românesc. În ciuda reducerilor de dobândă din a doua parte a anului, piața creditării a rămas înghețată. 70-80% din numărul băncilor au înregistrat pierderi în 2009.

Pierderile din domeniul imobiliar, provocate de scăderile prețurilor (la apartamente sunt în jurul valorii de 30-40% față de maximul atins în 2008) evidențiază investiții practic blocate.

Va urma o recuperare lentă odată cu maturizarea pieței în concordanță cu creșterea reală a productivității și a veniturilor populației. În imobiliar, se vor finaliza o parte din proiectele începute în 2008 și puține proiecte de calitate în zone bune ce vor fi începute în 2010. Pentru construcțiile din zona rezidențială, se va porni de la alte niveluri de prețuri ale terenului, calitate mai bună, adaosuri rezonabile ale dezvoltatorilor și orientate spre cerințele reale ale consumatorului, în concordanță cu ofertele de finanțare și prețuri cu 5-10% mai scăzute.

Apreciem creșterea economică în jurul valorii de 0% (±1,5%) în 2010 și de aprox. 2-3% în 2011, într-un scenariu optimist, urmând ca în 2012 să revină la ritmuri de peste 4-5%. Tot într-un scenariu optimist, sfârșitul anului 2010 va fi începutul stabilizării, apărând primele semne ale revenirii din criză, iar 2011 va fi foarte probabil primul al unei recuperări mai solide.

Industria imobiliară, parte importantă a economiei, va reveni cu 6-12 luni după cea a industriilor de bază ale economiei, spre deosebire de Bursă, care are un caracter anticipativ fiind deja într-o evoluție pozitivă.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Evaluare, Piaţa imobiliară criza financiară, industria imobiliară, PIB, Prima Casă