We have recently made a summary of the Darian’s database to assess the evolution of property values during the recent years (2006-2010). With all the weaknesses that arise from the fact that we used “average values”, which are not appropriate in many of the real estate industry assessments, I believe, however, we have come to useful conclusions that will be presented below. Read more…
Am făcut recent o sinteză a bazei de date a companiei Darian DRS pentru a aprecia evoluția valorilor proprietăților imobiliare din ultimii 5 ani (2006 – 2010). Cu toate slăbiciunile ce provin din faptul că am utilizat „valorile medii” care nu sunt potrivite în multe dintre situațiile din industria imobiliară, consider totuși utile concluziile pe care le voi prezenta în continuare. Read more…
After 2 years of sharp decrease of the Romanian economy, all the people involved (from earthling to millionaire investor, from the budget man to the politician), are looking forward to and put their confidence in these first signs of economic revival.
Unfortunately, external developments provide grounds for concern and this, at least in terms of mentality (already on the edge) can attenuate the very fragile optimism. Read more…
După ultimii 2 ani de scădere vertiginoasă a economiei românești, toată suflarea (de la muritor la investitor milionar, de la bugetar la politician), așteaptă cu nerăbdare și își pune mare încredere în semnele timide ale relansării economice. Read more…
Although today we may be a little more optimistic about the evolution of the Romanian economy, if we exclude the dangers that can arise from the external market, which could send the world economy back in crisis, or at least temper its positive development, we must look with caution and discover what could be the solutions for a sustainable recovery of the Romanian real estate industry.
If we make an analysis in order to see on what basis we could resuscitate the real estate industry, including the residential property development, I think we would identify the following factors:
1. Financing on favorable terms of all viable private companies that have withstood the crisis and especially SMEs which are in fact the basis of any healthy economy. This could lead to more available jobs.
2. A legal framework to encourage companies and allow easy financing, including European Funds, in areas of sustainable development (energy, organic food).
3. Wage growth will have to strive for the European average, at least related to the recently admitted countries, but only in close connection with labor productivity and an increased level of investment in technology and efficient use of working time, and enhancing discipline. All these could lead to an increased income, increased purchasing power and will also stimulate the demand for the solvent demand.
4. An effectively functioning state economy that would allow a simplified, reasonable, transparent and low tax rate, which would provide premises for massive public investment in infrastructure and would also create more jobs.
5. Responsible funding for active people, with substantial revenues, that can access credit for the purchase of housing or personal needs, thus supporting the solvent demand.
6. Encouraging foreign investment in the real estate market, with respect to a severe urban discipline, by creating a transparent and less bureaucratic business environment, limiting corruption, as other factors that ultimately lead to an increase of the competitive offer.
Deși orizontul pare azi mai optimist cu privire la evoluția economiei românești, dacă facem excepție de pericolele ce pot apărea din plan extern și care ar putea întoarce economia mondială în criză, sau cel puțin să-i tempereze evoluția pozitivă, trebuie să privim cu precauție și să vedem care ar putea fi soluțiile pentru o relansare sustenabilă a industriei imobiliare românești.
Aș dori de la început să subliniez că, în opinia mea, o relansare spectaculoasă și creșteri semnificative în imobiliarul românesc nu pot fi posibile într-un orizont de timp mediu, având în vedere atât realitățile interne, nivelul de dezvoltare al infrastructurii, legislația, cât și conjunctura europeană și globală.
Dacă am face o analiză pentru a vedea pe ce baze s-ar putea relansa industria imobiliară, inclusiv cea a dezvoltarilor de proprietăți de tip rezidențial, cred că putem identifica următorii factori:
Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS
The valuation consultancy company Darian has recently launched, for the third consecutive year, a detailed analysis of the national real estate market, for 27 major cities specifically, out of which 15 poles of development, and also estimated a real estate index.
I would like to make some remarks on the comments emerged after the event occurred. Darian is an independent company and a brand with over 20 years of work and experience in the Romanian economy, exclusively specialized in valuating all types of properties and having representation at a national level. This offers us the advantage of not having any interest in the estimation of a certain level of property value, on the contrary: the synthesis we presented is basically the essence of our transactions database, which is the origin of valuation reports (usually 15-20,000 within 1 year), being just an opinion and not at all a suggestion for investments.
Our interest as consultants interested in ethics and progress of the real estate industry is to contribute to its increased transparency, an important step for the growing up and attractiveness for the long-term investors, which would be an advantage for all participants. The effort and investment made in this product have no material benefits whatsoever, for it is not being sold. The analysis is certainly a useful tool and is provided free of charge by our company to our partners, investors on the Romanian market, auditors, risk departments of banks and, not least, to the public, as people need independent sources of information to make safe decisions in investment, like buying a property.
In order to very clearly summarize the position Darian held during the press conference last week, I will make the following statement: “While it is always difficult to predict, I think chances are that during 2011 the market should continue to decrease with a less stressed trend and it will stabilize itself at its lowest level, towards the end of the year. If there will be no unpleasant surprises, foreign or domestic, and the economic recovery will be felt during the second half of 2011, it is likely to witness an increase of the real estate market, starting with 2012. We should not expect dramatic increases in the near future though, similar to the pre-crisis period. These assessments should be nuanced considering the property type and also the geographic location. “
Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS
Compania de consultanță în evaluare Darian a lansat de curând, pentru al treilea an consecutiv, o analiză detaliată a pieței imobiliare la nivel național, mai precis pentru 27 de orașe importante, dintre care 15 poli de dezvoltare, estimând chiar și un indice imobiliar.
Aș dori să fac câteva remarci la comentariile care au apărut ulterior acestui eveniment. Darian este o companie independentă și un brand cu peste 20 de ani de activitate și experiență în economia romanească, fiind specializat exclusiv în evaluarea tuturor tipurilor de proprietăți, având și reprezentativitate la nivel național. Acest fapt ne conferă avantajul de a nu avea niciun interes în estimarea unui anumit nivel al valorii proprietăților imobiliare, dimpotrivă: sinteza prezentată este practic esența bazei noastre de date cu tranzacții, ce stă la originea rapoartelor de evaluare realizate în număr de 15-20.000 pe parcursul unui an, fiind opinia noastră și nu o sugestie investițională.
Interesul nostru ca și consultanți interesați de etica și progresul din industria imobiliară este de a contribui la creșterea transparenței acesteia, un pas important pentru maturizarea și creșterea atractivității pentru investitori puternici pe termen lung, ceea ce ar constitui un avantaj pentru toti participanții. În efortul și investiția făcute în acest produs nu se regăsește niciun avantaj material, aceasta nefiind comercializată. Analiza este în mod sigur un instrument util și este oferită gratuit de compania noastră partenerilor noștri, investitori pe piața românească, auditori, departamente de risc ale băncilor și nu în ultimul rând, prin intermediul mass-mediei, publicului larg ce are nevoie de surse de informații independente pentru a lua decizii corecte în investițiile cum ar fi achiziția unei proprietăți.
Pentru a rezuma foarte clar poziția Darian de la conferința de presă despre evoluția pieței imobiliare, aș face următoarea afirmație: “Deși este întotdeauna dificil de făcut previziuni, apreciem că sunt mari șanse ca pe parcursul anului 2011 piața să continue să scadă cu un trend mai puțin accentuat, urmând a se stabiliza la nivelul cel mai de jos, spre sfârșitul anului. Dacă nu vor fi surprize neplăcute, externe sau interne, și relansarea economiei se va resimți în semestrul 2, este posibil să avem o creștere pe piața imobiliară, începând cu 2012. Nu trebuie însă să ne așteptăm în viitorul apropiat la creșteri spectaculoase ale pieței, asemănătoare cu cele din perioada premergătoare crizei. Aceste aprecieri trebuie nuanțate și în funcție de tipul proprietății și poziția geografică.”
Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS
This is a topic of major concern, especially since whenever we deal with a real estate transaction we also have to deal with the values imposed by notaries. I would like to specify from the very beginning that the values contained in this grid do not result from assessment methods which are in accordance with international valuation standards used in Romania and which also represent the foundation of the valuation profession. The consequence is that empirical values of the notaries grid can be consistent with the real market values of properties only by pure chance, which may cause discomfort for people and budget, by paying a random fee.
Unfortunately ANEVAR was not consulted and will have to take a stand against this situation in order not to let it appear that the values in these grids can be considered a “surrogate” for the market value, as it is recognized by professionals.
Another side of the story with possible unpleasant consequences is the fact that the Authority for Property Restitution (ANRP) intends to take into account these grids also, which, as I mentioned, are not consistent with internationally recognized procedures and standards. A consequence of this approach which is inconsistent with the standards could be the major shortcomings of our country in the event of any dispute regarding the amount of compensation at the European Court of Justice, given their controversial nature.
Given these limitations created by the notaries grid, I consider it is about time the mass appraisal, meaning the estimating of value for a large group of properties, quickly, efficiently and accurately, should be brought to the attention of professionals from ANEVAR.
This approach may be actual, especially taking into consideration the fact that, in Romania, it would be the right time for implementing the “ad valorem” taxation, which would be a true reform of real estate property taxation, with beneficial effects on the state budget.
Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS
Este un subiect de interes major, mai ales că ori de câte ori avem de a face cu o tranzacție imobiliară ne confruntăm cu valorile impuse de această grilă a notarilor. Aș vrea să precizez de la început că valorile conținute în această grilă nu provin din metode de evaluare conforme cu standardele internaționale de evaluare utilizate și în România și care stau la baza profesiei de evaluator. Aceste lucruri evidente au ca și consecință faptul că valorile empirice din aceste grile nu pot fi decât din pură întâmplare în concordanță cu valorile de piață ale proprietăților, ceea ce poate crea neplăceri publicului sau bugetului, prin achitarea unor taxe arbitrare.
Din păcate ANEVAR nu a fost consultată și va trebui să ia atitudine împotriva acestei situații pentru a nu lăsa să pară că valorile din aceste grile pot fi considerate un “surogat” al valorii de piață, așa cum este ea recunoscută de profesioniști.
Un aspect ce poate avea urmări neplăcute îl constituie faptul că și la Autoritatea pentru Restituirea Proprietăților (ANRP) se intenționează a se ține seama de aceste grile, care, așa cum am menționat, nu sunt în concordanță cu procedurile și standardele recunoscute internațional. O consecință a acestei abordări neconforme cu standardele ar fi generarea de neajunsuri majore țării noastre în eventualitatea contestării cuantumului valorii despăgubirilor la Curtea Europeană de Justiție, având în vedere caracterul litigios al acestora.
Ținând cont de aceste neajunsuri create de grila notarilor, cred că a venit momentul ca evaluarea de masă (mass appraisal), respectiv estimarea valorii pentru un grup mare de proprietăți, cu rapiditate, eficiență și precizie, să intre în atenția profesioniștilor de la ANEVAR.
Această abordare poate fi actuală, mai ales că și în România ar fi momentul ca în zona fiscalității să se treacă la taxarea “ad-valorem”, ceea ce ar constitui o adevărată reformă în taxarea proprietăților imobiliare, cu efecte benefice asupra bugetului statului.
Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS