DARIAN – evaluare & consultanţă

Dacă în trimestrul III al anului 2008 creșterea PIB era de 9% față de 2007 și în trimestrul IV de 3%, în primul trimestru din 2009 evoluția va fi cel mai probabil negativă. Apreciez că trend-ul scăderii PIB în ultimele două trimestre va fi de 10-12 procente, fapt ce arată că economia României a aterizat forțat în două trimestre de la un nivel nesustenabil de ridicat, la un nivel insuportabil de coborât.

Cred că din păcate ne vom confrunta cu o scădere semnificativă și în trimestrul II din 2009. România va intra într-o criză profundă, a căror efecte le vom simți cu toții în lunile următoare. Înrăutățirea situației economice și scăderea cererii fac ca tot mai puține companii să aibă situații financiare care să le permită accesul la finanțare, fără să mai vorbim de costul ridicat al acesteia.

După acordul cu FMI, care va permite îmbunătățirea situației sistemului financiar, respectiv creșterea încrederii și scăderea costurilor asociate finanțării, precum și după echilibrarea bugetului cu fonduri UE, se va crea, în ultima perioadă a acestui an, posibilitatea stopării declinului accentuat la care asistăm în prezent.

În 2010 într-un scenariu optimist vom asista la începutul relansării economiei românești, și asta în condițiile unei evoluții favorabile a economiei mondiale.

O șansă bună pentru o relansare cât mai rapidă a economiei o constituie atragerea de fonduri europene. Aceasta depinde exclusiv de competența autorităților și de transparența procesului, având potențialul de a relansa domenii strategice și economia în general.

În această perioadă de dificultăți economico-financiare, atragerea acestor fonduri precum și cele ale altor organisme financiare (BM, BERD, BEI) poate prezenta două avantaje majore:

• Sunt surse ieftine ce pot relansa mari proiecte de infrastructură și ramuri importante ale economiei;
• Crează locuri de muncă respectiv surse de venituri bugetare.

Dacă scăderea accentuată a PIB-ului s-a datorat în principal scăderii real-estate-ului și retail-ului, ieșirea României din criză va putea avea loc numai odată cu relansarea investițiilor (atât publice cât și private) în economia reală, nu a consumului.

Vor trebui sprijinite prin politici de finanțare și fiscale companiile care depăşind criza, vor contribui direct şi la îmbunătăţirea situaţiei persoanelor angajate respectiv bugetarilor şi pensionarilor.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Piaţa imobiliară bănci, criza financiară, finanțări, industria imobiliară, real estate, română

Evaluarea este o profesiune care trece din nou prin presiune. Dacă în anii trecuţi ofiţerii de credit făceau presiuni pentru a ridica nivelul valorii, mulţumind astfel clientul şi ridicând cota de piaţă a băncii, în prezent departamentele de risc fac presiuni pentru a scădea valoarea evaluată, urmărind să protejeze banca şi să nu acorde credite riscante în penuria actuală de lichiditate. Nu mulţi evaluatori pot face faţă presiunii acestei situaţii. Firmele mici de evaluare create exclusiv pe acest gen de servicii dependente de partenerii din zona bancară, sunt cele mai afectate. Chiar şi firmele mari resimt presiunea de a face evaluări la comandă pentru investitori importanţi avizi de finanţare.

Soluţia trebuie să apară din rândul profesiei, prin alegerea metodelor adecvate situaţiei, conform standardelor. A folosi metoda comparaţiei de piaţă, foarte utilă pentru pieţele active, poate reprezenta o eroare în momentul în care tranzacţiile sunt cvasi-blocate. În schimb, poate deveni din nou utilă metoda costurilor, în special pentru dezvoltările noi. Având în vedere substituţia, un principiu important al evaluării, precum şi informaţiile noi consistente, prin această metodă se pot obţine valori mai adecvate momentului şi care ar trebui să satisfacă atât clienţii cât şi băncile.

În ceea ce priveşte metodele bazate pe venit trebuie avută în vedere scăderea accentuată a chiriilor şi a preţurilor de tranzacţionare, cele două variabile – rata de capitalizare şi preţul de tranzacţie – fiind în prezent foarte volatile şi influenţând în mare măsură valoarea. În această situaţie cel mai indicat ar fi să se lucreze cu fluxuri actualizate de chirii, în care rata de actualizare (riscul) poate ţine cont mai bine de situaţie, cu observaţia că previziunile sunt şi în acest caz dificil de estimat. Totuşi, cu instrumente adecvate pot deveni mai credibile.

Cred că în acest moment metoda reziduală este cel mai dificil de aplicat. Având în vedere că se bazează pe multe variabile volatile şi aprecieri viitoare greu sustenabile acum, ea poate fi utilă numai ca metodă complementară şi este neindicată pentru utilizarea la credite cu garanţii imobiliare, în special terenuri.

În legătură cu aceste clarificări anticipez necesitatea unei discuţii între comunitatea evaluatorilor (ANEVAR) şi cea a băncilor (ARB) pentru a armoniza poziţiile finanţatorilor şi consultanţilor experţi-evaluatori.

Oricum, situaţia de criză va determina schimbări importante în peisajul industriei financiare printr-o reglementare mai severă şi acordare la realitatea de azi. Aceasta va afecta implicit şi domeniul consultanţei evaluării, în care poziţia asociaţiei profesionale va trebui să aibă un rol esenţial.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Evaluare, Piaţa imobiliară criza financiară, evaluare, română

Continuarea blocării finanțării de către băncile din România, respectiv nivelul de nesuportat al dobânzilor de pe piaţă are un caracter pervers asupra sănătăţii companiilor româneşti.

În acest moment, lipsa finanţării nu este o problemă doar pentru dezvoltatorii imobiliari, care oricum stagnează datorită sezonului rece, ci şi pentru alte industrii în care se fac investiţii.

Diferenţa dintre supravieţuire şi faliment o reprezintă azi finanţarea, un suport esenţial în viaţa oricărei companii. Din păcate şansele de a obţine bani din alte surse decât bancare sunt deosebit de reduse, chiar aproape de zero dacă excludem fondurile private cu caracter puternic speculativ sau ipoteticele fonduri europene care pe lângă că suferă de întârzieri procedurale, implică oricum şi finanţare locală.

Dificultăţile sau falimentul companiilor din lipsa finanţării sau datorită costurilor asociate acesteia vor crea la rândul lor crize şi presiuni asupra finanţatorilor; ce nu trebuie uitat este faptul că suntem cu toţii parte a aceluiaşi mediu economic. Epidemia se poate răspândi rapid şi nu va ierta pe nimeni, generând în cascadă efecte sociale.

Dacă în perioadele de expansiune antreprenorii preţuiau calităţi precum agresivitatea, maximizarea profiturilor şi lupta pentru cota de piaţă, cred că în prezent apare nevoia de solidaritate. Solidaritatea nu exclude competiţia, însă pleacă de la conceptul că nicio companie nu poate fi sănătoasă dacă partenerii sau clienţii săi sunt bolnavi.

Un rol important în depăsirea acestui moment o pot avea autorităţile. Acestea vor trebui să facă gesturi hotărâte în ceea ce priveşte redresarea creditării; mă refer aici la angajarea împrumuturilor externe chiar în aceste condiţii nu tocmai avantajoase pentru finanţarea lucrărilor la infrastructură şi de asemnea la echilibrarea balanţei de plăţi externe odată cu reducerea drastică a cheltuielilor bugetare, uşurând astfel presiunea asupra contribuabilului român care se află deja într-o situaţie dificilă.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Piaţa imobiliară bănci, criză, dobânzi, finanțări, investitii, română

Evaluarea este o profesiune importantă în momentele de expansiune economică dar are un rol decisiv în momentele de criză când piaţa este puţin activă şi când nevoia de consultanţă pentru întreprinderile în dificultate este mai mare.

Dacă odată cu expansiunea pieţei imobiliare consultanţii se grăbeau să sfătuiască investitorii să cumpere pentru că preţurile imobiliarelor creşteau vertiginos, azi, odată cu lipsa acută a tranzacţiilor, este dificil de estimat valoarea sau nivelul de certitudine a acesteia. Pentru evaluatori această perioadă de criză pune o presiune suplimentară în ceea ce priveşte abordările şi chiar standardele profesionale.

Tendinţa de scădere a pieţei imobiliare este evidentă, factorul de bază fiind dat de înrăutățirea condiţiilor de creditare dar şi de prudenţa şi pesimismul investitorilor. Proprietăţile care au crescut vertiginos se confruntă azi cu o scădere dramatică, perioada 2004-2007 având un puternic caracter speculativ.

O certitudine este însă evidentă atât timp cât ratingul de ţară nu se îmbunătăţeşte, nivelul dobânzilor nu scade, semnale pozitive nu vin din centrele financiare care au generat criza: nu putem avea nici un motiv de optimism cel puţin pe termen scurt.

Anul 2009 va fi un an pe care am vrea să ni-l ştergem din memorie ca pe un vis urât; cu toţii, consultanţi, investitori, finanţatori va trebui să îl parcurgem şi să tragem învăţături în această primă mare criză cu care se confruntă generaţiile actuale.

Singurul motiv de optimism este faptul că după orice criză, oricât de dură şi cu o durată greu de anticipat, va urma recuperarea, care mi-ar plăcea să cred, ţinând cont şi de globalizare, că va fi rapidă însă la cu totul alte niveluri ale pieţei imobiliare în nici un caz mai repede de 2010.

După parcurgerea crizei, lumea noastră va avea cu totul altă faţă, altă filozofie, rolul reglementărilor va fi cu totul altul şi vom putea vorbi de cel puţin un deceniu de reglementări ale pieţelor şi de cu totul altă aşezare şi evoluţie a valorilor.

Sper că după criză vom fi cu toţii mult mai înţelepţi, atât consultanţi, cât şi investitori şi reglementatori.

Dr.ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Evaluare, Piaţa imobiliară criza financiară, evaluare, industria imobiliară, română

După încheierea anului şi euforia manifestată cu acest prilej, inclusiv de aşteptările determinate de formarea noului guvern, revenim la economia reală, dând astfel piept cu provocările generate de criza economică ce se va resimţi din ce în ce mai acut.

Reţinerea BNR de a relaxa dobânda de referinţă şi rezervele minime obligatorii, este un semnal clar că în confruntarea dintre finanţatori şi investitori imobiliari continuă armistiţiul ce generează pierderi de ambele părţi. Ca urmare a acestui armistiţiu prelungit asistăm la o cvasistopare a tranzacţiilor imobiliare, investitorii aşteptând începerea finanţărilor, creditorii scăderea preţului imobiliarelor la un nivel în concordanţă cu puterea de cumpărare a populaţiei.

În această confruntare consider că primul pas îl vor face dezvoltatorii care, având în vedere şi scăderea pronunţată cu 30-40% a preţurilor materialelor de construcţii, au cea mai mare marjă de manevră în comparaţie cu băncile care se împrumută la un nivel foarte ridicat al dobânzilor, prețul banilor fiind mare in acest moment pe plan mondial.

Dacă o scădere de 15-20% a preţurilor, sesizată în cea de-a doua jumătate a anului 2008 şi pe fondul unor scăderi dramatice a numărului de tranzacţii, consider că cel puţin în primul semestru din 2009, preţul imobiliarelor va continua să scadă cel puţin cu acelaşi procent, aceasta fiind o condiţie a relansării tranzacţiilor şi începerea finanţărilor.

Ca în orice conflict vor exista şi victime, acestea numărându-se în special în rândul dezvoltatorilor cu finanţare debalansată şi cu proiecte aflate într-un stadiu incipient de construcţie.

Vor exista situaţii când proiecte de acest gen vor fi achiziţionate la 30-40% din valoare dar numai cele din locaţii bune cu infrastructură şi accesibile, dar cu siguranţă vor fi şi falimente având în vedere că sectorul imobiliar este cel mai puternic afectat de criza economică mondială. Aceste eşecuri, deşi neplăcute, vor avea şi un caracter purificator scoţând din piaţă pe cei mai puțin competitivi şi aducând valoarea activelor imobiliare la un nivel în concordanţă cu dezvoltarea economico-socială a României.

Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară criza financiară, industria imobiliară, română

Semnele tot mai clare ale crizei financiare manifestate în primul rând prin cvasiblocarea finanţării încep să îşi facă simţite tot mai acut urmările şi în planul economiei reale. Cele mai afectate sectoare, construcţii, materiale de construcţii, metalurgie, automotive, bunuri de larg consum, încep să fie tot mai afectate.

Întrebarea care se pune cel mai frecvent de oamenii de afaceri este: „când se va termina?” Având în vedere faptul că începutul crizei în această toamnă în România are o întârziere cam de 12-14 luni faţă de debutul ei în SUA trebuie aşteptat revirimentul economiei în epicentrul crizei şi efectele asupra economiei europene pentru a aprecia durata ei.

Cei mai sceptici analişti estimează o durată de 2 ani care ar fi după părerea mea un interval dezastros pentru o economie emergentă ca a României. Cred că în situaţia noastră cea mai puternică şi binevenită corecţie o va suferi piaţa imobiliară, nivelul acesteia urmând să fie în concordanţă cu salariile şi puterea de cumpărare din România şi implicit cu productivitatea muncii.

După opinia mea, o corecţie de cel puţin 50% o vor suferi valorile unor proprietăţi rezidenţiale şi sensibil peste 50% – 60% terenurile într-un interval de 6 luni dar, bineînţeles nu se poate vorbi de o medie, piaţa imobiliară fiind o piaţă de bunuri nefungibile.

Dacă în acest moment finanţarea este prohibitivă, băncile aşteptând momentul când valorile imobiliarelor româneşti vor coborî cu picioarele pe pământ, relansarea creditării va veni după momentul corecţiei amintite.

Unul din efectele pozitive ale crizei, dacă putem vorbi de pozitiv în acest caz, va fi o valoare mai realistă a activelor colaterale ale băncilor şi un acces la achiziţia de proprietăţi a categoriei de populaţie cu venituri sigure, proprietăţi imobiliare de calitate şi nu în ultimul rând dispariţia speculatorilor care au indus “efectul de bubble”.

Creditarea va începe odată cu creşterea încrederii finanţatorilor în valoarea proprietăţilor imobiliare româneşti, sustenabilă pe termen lung. Băncile nu vor putea aştepta o perioadă îndelungată şi nu vor putea supravieţui numai din comisioane, astfel că presiunea va fi pusă pe clienţii existenţi a căror sănătate se şubrezeşte odată cu declinul economic.

În momentul de faţă este un război psihologic între finanţatorii care sunt foarte prudenţi şi aşteaptă oportunităţi oferite de dezvoltatorii imprudenţi şi investitorii care încearcă să menţină preţul proprietăţilor cât mai sus posibil, dar pentru care timpul are un rol decisiv.

Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară criza financiară, industria imobiliară, română

Faptul că am fost implicat în domeniul evaluării peste 15 ani, îmi permite acum să fac o analiză şi o paralelă între ce înseamnă începutul pieţei imobiliare rezidenţiale în marile oraşe de acum 10 ani şi realităţile de azi.

Dacă în perioada ‘90-‘94 piaţa imobiliară incipientă era concentrată pe tranzacţiile între împroprietăriţi în masă prin decretele de lege ale anului ‘90 când achiziţia unor apartamente era făcută pentru câteva sute de dolari, după inflaţia, criza economică şi devalorizarea galopantă a monedei de la mijlocului anilor ‘90, valoarea acestora s-a schimbat dramatic.

În anii ‘98-‘99 valoarea unui apartament, să zicem standard, de 2 camere (50-60 mp) era de aproximativ 8000-10000 de dolari (150-200 dolari/mp). La acel moment apreciam că valoarea de piaţă a acestora reprezintă 30-40% din costul de reconstrucţie depreciat, deci era total neeconomic să se construiască proprietăţi imobiliare de tip rezidenţial, lucru confirmat şi de faptul că nu existau proiecte de dezvoltări imobiliare.

Odată cu stabilitatea şi creşterile economice susţinute apărute după anul 2000, reducerea semnificativă a inflaţiei, scăderea constantă a dobânzilor şi o îmbunătăţire substanţială a condiţiilor de finanţare au dus la creşterea valorii acestor apartamente de 10 ori, la aproximativ 80,000-100,000 euro la începutul lui 2008 (1500-2000 euro/mp). Creşterea spectaculoasă a acestor valori nu a ţinut seama de starea tehnică şi locaţia acestor construcţii ci exclusiv de condiţiile de finanţare şi creşterea veniturilor populaţiei.

Astfel valoarea de piaţă a unui apartament a ajuns cu peste 200-300% faţă de acelaşi cost de reconstrucţie depreciat, profitul dezvoltatorilor putând ajunge la peste 200%. Această analiză este pur orientativă şi nu s-a ţinut cont de efectul generat de inflaţie (euro-dolari) şi de valoarea terenului care în ultimul timp a avut o valoare puternic speculativă, influenţată şi de insuficienţa terenurilor de dezvoltare imobiliară intravilană şi infrasctructurii.

O concluzie importantă este că cea mai semnificativă amprentă asupra evoluţiei pieţei imobiliare rezidenţiale au avut-o în primul rând condiţiile de finanţare şi apoi creşterea semnificativă a puterii de cumpărare si mai puţin costul de edificare.

Dacă costul de reconstrucţie depreciat s-a dublat în intervalul studiat valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare a crescut de aproximativ 10 ori.

Azi când suntem la începutul unei crize imobiliare a cărei amploare este greu de estimat trebuie să ne aşteptăm ca înăsprirea condiţiilor de finanţare să poată avea aceeaşi influenţă dar în sens invers asupra valorii apartamentelor; chiar dacă nu aşa de accentuat, totuşi corecţiile vor fi semnificative, acest fapt fiind în legătură cu durata turbulenţelor pe piaţa creditării.

Adrian Crivii, FRICS, MAA

Piaţa imobiliară industria imobiliară, investitii, română

Criza financiară globală, care devine din ce în ce mai persistentă, va schimba în următorii 10-15 ani percepţia asupra investiţiilor, în special în ceea ce priveşte riscul. Dacă evoluţia economiei este ciclică, crizele din ultimii ani apar la perioade din ce în ce mai scurte, iar cea pe care o trăim azi are cea mai mare amploare de la cea din anii ‘30 din secolul trecut.

O caracteristică a acestei crize globale este, dincolo de amploarea ei, faptul că nu toată lumea se situează de aceeaşi parte a baricadei, câştigurile managementului băncilor de pe Wall Street au fost excepţionale în ultimii ani (aproximativ 50 miliarde de dolari in 2007) la fel şi pierderile din acest an; am putea spune că nişte indivizi au privatizat profiturile iar trezoreria americană a naţionalizat pierderile. Aceste pierderi îi vor marca în general pe investitorii mici sau fondurile de pensii.

Pierderile financiare în valoare de peste o mie de miliarde de dolari şi intervenţia trezoreriei americane nu va fi fără urmări în planul reglementării pieţelor şi în structura şi implicit organizarea băncilor.

O consecinţă importantă a acestei crize va fi o perioadă de reglementări foarte stricte ale pieţelor financiare de capital dar şi ale celor imobiliare, pentru creşterea transparenţei în estimarea gradului de risc.

De asemenea implementarea prevederilor sistemului Basel 2 în sistemul bancar va fi accelerată şi probabil se vor accentua şi reglementările în domeniul imobiliar pentru a crea un mediu mai sigur şi transparent în industrie.

De altfel BNR intenţionează să ia decizii cu privire la trasarea mai clară a responsabilităţilor pentru consultanţii din industria imobiliară, precum şi o bază de date cu tranzacţii având rolul de a contribui la creşterea transparenţei şi calităţii informaţiilor.

Un rol important în dezvoltarea profesiilor din domeniul imobiliar va trebui să-l aibă învăţământul superior, universităţile vor trebui să fie orientate spre cerinţele economiei de piaţă, respectiv profesiile legate de industria imobiliară.

Totodată asociaţiile profesionale care se ocupă de profesiile acestei industrii vor trebui să vegheze asupra respectării standardelor profesionale şi etice, îmbunătăţirea procedurilor şi să promoveze pregătirea profesională continuă.

Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară criza financiară, industria imobiliară, investitii, risc, română

Odatã cu începutul calmãrii creşterii spectaculoase a pieţei imobiliare din ultimii ani, rolul evaluatorului creşte semnificativ.

Dacã într-o piaţã în continuã creştere valoarea era ceva foarte perisabil acum când au apãrut primele semne ale stagnãrii, rolul de consultant al evaluatorului în luarea unei decizii fie a investitorului, fie a bãncii devine pregnant.

Instituţiile financiare vor acorda o importanţã tot mai mare zonei de risc aşa cum cere de altfel şi BNR prin noile reglementãri şi implicit o presiune mai mare pe calitatea rapoartelor de evaluare.

O mare problemã în calea dezvoltãrii profesiunii de evaluator în România a fost lipsa presiunii pe care ar fi trebuit sã o punã clietul sau destinatarul asupra calitãţii rapoartelor, nu aşa cum se întâmplã frecvent numai asupra valorii proprietãţilor.

Din punct de vedere deontologic evaluatorul va trebui sã se facã înţeles de client explicându-i cestuia faptului cã valoarea unei proprietãţi nu e negociabilã, compartimentele de risc ale bãncilor supraveghând cu atenţie aceste aspecte.

Semnele evidente de temperare a pieţei imobiliare şi reducerea caracterului specultativ va conduce la maturizarea pieţei, creşterea calitãţii produselor imobiliare şi implicit a rolului consultantului imobiliar evaluator.

Dupã mai mult de 15 ani de evaluare, în România a sosit şi momentul consolidãrii acestei pieţe, lucru ce a atras cu sine şi apariţia unor adevãraţi evaluatori profesionişti; aşa cum într-o orchestra simfonicã, un instrumentist cânta dupã partiturã şi nu dupã ureche, tot aşa un evaluator va trebui sã lucreze în concordanţã cu standardele profesionale şi etice.

Adrian Crivii, FRICS, MAA

Evaluare, Piaţa imobiliară evaluare, industria imobiliară, română