Foarte mulți se întreabă când va avea loc revirimentul în sectorul imobiliar rezidențial. Deși este dificil de estimat, având în vedere în special evoluția economiei globale, de care suntem din ce în ce mai dependenți în lipsa unor politici eficiente de investiții și atragere de fonduri europene, voi încerca să prezint următorul raționament personal.

Este foarte probabil ca în 2011 România să iasă din recesiune cu o creștere economică de aproximativ 1,5%. Dacă se confirmă acest scenariu optimist, sunt toate șansele ca în 2012 să avem o creștere de peste 3% a PIB, ce va constitui cu adevărat o consolidare a trendului pozitiv. Acesta se va materializa prin creșterea veniturilor populației, accentuată și de anul electoral, o scădere a șomajului și alte aspecte pozitive ce vor apărea odată cu scăderea inflatței, influențând favorabil finanțarea. Asta va duce la o întărire a cererii solvabile pe piața rezidențială, în special în marile orașe.

Având în vedere că stocul de locuințe scoase la vânzare este destul de consistent, deși a scăzut probabil cu peste 50% față de 2008, nu au apărut încă proiecte semnificative de dezvoltare, fapt ce va conduce spre mijlocul anului viitor la o presiune pe oferta competitivă, ce va putea fi frânată doar de vânzarea ipotecilor din spatele creditelor neperformante.

Plecând de la aceste ipoteze ce pot influența semnificativ piața imobiliară și măsura în care ele se vor adeveri, este probabil ca în a doua jumătate a anului 2012 să asistăm la un prag ce va reprezenta punctul de inflexiune în revenirea în zona de creștere a pieței rezidențiale.

Cred totuși că această revenire va fi în continuare lentă și va dura probabil un deceniu până la restabilirea unor prețuri neinflatate ale rezidențialelor, comparabile cu cele de dinaintea crizei. Ce mă determină să fac aceste afirmatți este faptul că vom asista la o maturizare a pieței, creșterile veniturilor nu vor mai depăși productivitatea muncii iar despre valul de bani ieftini nu va mai putea fi vorba.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS

Deși toată industria (investitori, finanțatori, dezvoltatori) așteaptă cu nerăbdare relansarea pieței imobiliare, în cursul acestui an, aceasta nu se va întâmpla cu siguranță în următoarele 6 luni, deși apar unele semnale pozitive despre evoluția economiei. Alte aspecte pozitive ar fi că trendul de scădere a devenit din ce în ce mai redus, asistând astfel la o aterizare lină, până la punctul cel mai de jos și că va apărea cât de curând și o scădere a numărului de credite neperformante care vor constitui semnalul decisiv de însănătoșire a pieței.

Dacă facem o analiză succintă a unor aspecte legate de prețurile alimentelor, energiei, nivelul dobânzilor în zona euro, rata de referință a dobânzii BNR, rata inflației, evoluția veniturilor populației, etc., toate acestea ne sugerează că nu putem avea o consolidare a cererii solvabile în perioada imediat următoare. Nici semnalele ce vin din partea dezvoltatorilor nu sunt mai încurajatoare, neexistând proiecte de amploare în perspectiva imediată, ceea ce denotă că și aceștia privesc cu reținere evoluția pieței. Daca vorbim de o relansare în perspectiva pieței imobiliare, aceasta se va produce în primă fază pe segmentele industrial, office, retail; abia apoi în cel rezidențial, unde factorul de risc este cel mai ridicat. Semnul cel mai clar în această afirmație este scăderea cererii pentru finanțare, destul de avantajoasă prin programul Prima Casă, care este de altfel ultimul și singurul stimulent al acestui segment. În legătură cu semnalul că ar fi crescut numărul tranzacțiilor în primul trimestru, în opinia mea acest lucru se datorează în principal deciziilor luate de deținătorii de mai multe proprietăți pentru a-și armoniza nivelul impozitelor legate de taxarea aberantă, penalizatoare a acestora.

Dacă vorbim de relansarea industriei imobiliare, cred că momentul se apropie, fiind însă greu predictibil, având în vedere și factorii din conjunctura externă. Despre trendul din momentul revenirii, putem afirma cu siguranță că va fi mult mai redus, în strânsă corelație cu creșterea PIB-ului și nu vom mai parcurge curând un bubble imobiliar ca acela din deceniul trecut.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS

Am făcut recent o sinteză a bazei de date a companiei Darian DRS pentru a aprecia evoluția valorilor proprietăților imobiliare din ultimii 5 ani (2006 – 2010). Cu toate slăbiciunile ce provin din faptul că am utilizat „valorile medii” care nu sunt potrivite în multe dintre situațiile din industria imobiliară, consider totuși utile concluziile pe care le voi prezenta în continuare.

În intervalul menționat, apar două perioade distincte, de aproximativ 30 de luni fiecare, una de creștere spectaculoasă până în octombrie 2008, urmată de o scădere dramatică până în prezent.

Piața imobiliară a crescut, în medie, în intervalul ianuarie 2006 – octombrie 2008, cu aproximativ 100% la nivel național și cu 110% la nivelul Bucureștiului, practic prețurile s-au dublat. În interiorul acestui bubble imobiliar pot fi evidențiate două perioade în care trendul de creștere a fost spectaculos: august 2007 – februarie 2008 și iunie 2008 – octombrie 2008, respectiv de 15-20% la nivel național și peste 30% la nivelul Bucureștiului.

În cea de-a doua parte a intervalului octombrie 2008 – februarie 2011, valorile proprietăților imobiliare au scăzut cu aproximativ 60% la nivelul Bucureștiului și 40-45% la nivel național. Cele mai dramatice scăderi din cel de-al doilea interval au fost înregistrate în perioadele octombrie 2008 – februarie 2009 și noiembrie 2009 – februarie 2010, de aproximativ 20% la nivelul Bucureștiului și 15% la nivel național. Cele mai mici trenduri de scădere au fost în ultima perioadă, februarie 2010 – februarie 2011, de aproximativ 12% la nivelul Capitalei și 8% la nivel național. Ceea ce denotă faptul că prețurile se apropie de un nivel minim. O altă observație interesantă și normală este că, acolo unde au fost creșteri mai spectaculoase, și scăderile au fost pe măsură.

Dacă luăm perioada în ansamblu, putem concluziona că între 2005 – 2010 prețurile imobiliarelor au crescut cu aproximativ 40%, actualmente situându-ne la nivelul prețurilor de la mijlocul anului 2007.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS

Deși orizontul pare azi mai optimist cu privire la evoluția economiei românești, dacă facem excepție de pericolele ce pot apărea din plan extern și care ar putea întoarce economia mondială în criză, sau cel puțin să-i tempereze evoluția pozitivă, trebuie să privim cu precauție și să vedem care ar putea fi soluțiile pentru o relansare sustenabilă a industriei imobiliare românești.

Aș dori de la început să subliniez că, în opinia mea, o relansare spectaculoasă și creșteri semnificative în imobiliarul românesc nu pot fi posibile într-un orizont de timp mediu, având în vedere atât realitățile interne, nivelul de dezvoltare al infrastructurii, legislația, cât și conjunctura europeană și globală.

Dacă am face o analiză pentru a vedea pe ce baze s-ar putea relansa industria imobiliară, inclusiv cea a dezvoltarilor de proprietăți de tip rezidențial, cred că putem identifica următorii factori:

1. Finanțarea în condiții avantajoase a tuturor companiilor viabile private ce au rezistat crizei și în special a IMM-urilor ce stau de altfel la baza oricărei economii sănătoase, ce ar conduce la creșterea numărului locurilor de muncă.
2. Un cadru legislativ care să încurajeze companiile și care să permită finanțare facilă, inclusiv prin atragerea de fonduri europene, în domenii de dezvoltare durabilă (energie, alimentație ecologică).
3. Creșterea salariilor ce vor trebui sa tindă spre media europeană, cel puțin cu cele din țările recent intrate, dar numai în strânsă legătură cu productivitatea muncii și un nivel crescut al investițiilor în tehnologie, precum și folosirea eficientă a timpului de muncă, întărirea disciplinei, aspecte ce vor avea urmări în creșterea veniturilor, respectiv a puterii de cumpărare și stimularea cererii solvabile.
4. O funcționare eficientă a statului, ce ar permite un nivel de impozitare simplificat, rezonabil, transparent și redus, ceea ce ar oferi premisele unor investiții publice masive în infrastructură, creând astfel, de asemenea, locuri de muncă.
5. Finanțarea responsabilă a persoanelor active, cu venituri substanțiale, ce pot accesa credite pentru achiziția de locuințe sau nevoi personale, sprijinind astfel cererea solvabilă.
6. Încurajarea investițiilor străine în industria imobiliară cu respectarea unei discipline urbanistice severe, prin crearea unui mediu transparent și puțin birocratic, limitarea corupției, fiind alți factori ce conduc în final la ridicarea ofertei competitive.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS

Compania de consultanță în evaluare Darian a lansat de curând, pentru al treilea an consecutiv, o analiză detaliată a pieței imobiliare la nivel național, mai precis pentru 27 de orașe importante, dintre care 15 poli de dezvoltare, estimând chiar și un indice imobiliar.

Aș dori să fac câteva remarci la comentariile care au apărut ulterior acestui eveniment. Darian este o companie independentă și un brand cu peste 20 de ani de activitate și experiență în economia romanească, fiind specializat exclusiv în evaluarea tuturor tipurilor de proprietăți, având și reprezentativitate la nivel național. Acest fapt ne conferă avantajul de a nu avea niciun interes în estimarea unui anumit nivel al valorii proprietăților imobiliare, dimpotrivă: sinteza prezentată este practic esența bazei noastre de date cu tranzacții, ce stă la originea rapoartelor de evaluare realizate în număr de 15-20.000 pe parcursul unui an, fiind opinia noastră și nu o sugestie investițională.

Interesul nostru ca și consultanți interesați de etica și progresul din industria imobiliară este de a contribui la creșterea transparenței acesteia, un pas important pentru maturizarea și creșterea atractivității pentru investitori puternici pe termen lung, ceea ce ar constitui un avantaj pentru toti participanții. În efortul și investiția făcute în acest produs nu se regăsește niciun avantaj material, aceasta nefiind comercializată. Analiza este în mod sigur un instrument util și este oferită gratuit de compania noastră partenerilor noștri, investitori pe piața românească, auditori, departamente de risc ale băncilor și nu în ultimul rând, prin intermediul mass-mediei, publicului larg ce are nevoie de surse de informații independente pentru a lua decizii corecte în investițiile cum ar fi achiziția unei proprietăți.

Pentru a rezuma foarte clar poziția Darian de la conferința de presă despre evoluția pieței imobiliare, aș face următoarea afirmație: “Deși este întotdeauna dificil de făcut previziuni, apreciem că sunt mari șanse ca pe parcursul anului 2011 piața să continue să scadă cu un trend mai puțin accentuat, urmând a se stabiliza la nivelul cel mai de jos, spre sfârșitul anului. Dacă nu vor fi surprize neplăcute, externe sau interne, și relansarea economiei se va resimți în semestrul 2, este posibil să avem o creștere pe piața imobiliară, începând cu 2012. Nu trebuie însă să ne așteptăm în viitorul apropiat la creșteri spectaculoase ale pieței, asemănătoare cu cele din perioada premergătoare crizei. Aceste aprecieri trebuie nuanțate și în funcție de tipul proprietății și poziția geografică.”

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS

Opinia mea este că, după 2 ani de scăderi semnificative ale PIB-ului, ne apropiem de sfârșitul crizei economice spre sfârșitul acestui an, datorată în special revenirii economiei globale (sper să nu ne înșelăm, fiindcă aceeași așteptare o aveam și la începutul lui 2010).

Doi au fost factorii interni care au făcut posibil acest lucru:

• puternica restructurare a sectorului privat din anii 2009-2010, ce a avut însă ca efect negativ dispariția de pe piață a unui număr mare de IMM-uri, fenomen ce va continua și în 2011. Restructurarea a înseamnat însă reajustarea costurilor, a prețurilor și uneori falimentul și dispariția companiilor neprofitabile, dar și o adaptare la modele de business mai sustenabile, acestea fiind conotațiile pozitive.

• restructurarea sistemului bugetar, care deși făcută târziu și cu timiditate, își va arăta în sfârșit roadele. Efectele pozitive pot fi susținute și de o disciplină bugetară severă, însoțită de degajarea unor sume importante în investiții pentru infrastructură și cofinanțare a proiectelor cu bani europeni.

Nu trebuie să ne așteptăm ca în a doua parte a acestui an să simțim o scădere a presiunii pentru companii, mai ales că vom asista în viitorul previzibil la două efecte negative, ambele putând fi accentuate de posibile derapaje ale crizei datoriilor suverane din zona euro:

• accentuarea fiscalității datorită presiunii puse de plata datoriei externe care a crescut spectaculos în ultimii 2 ani;

• așteptata creștere a dobânzii de referință EURIBOR datorată depășirii crizei financiare de către economia europeană.

Creșterea economică așteptată în România, de peste 1%, este sub posibilități în special datorită scăderii dramatice a consumului, care va crește cu dificultate, fiind cauza principală a unei reveniri lente și de durată a economiei românești.

Creditarea va începe să crească odată cu consolidarea economiei, scăderea șomajului și inevitabilele lichidări de credite neperformante pe care le vor face în primul rând băncile mai mici cu portofolii precare. Oricum, consolidarea sistemului bancar românesc este inevitabilă.

Industria imobiliară își va reveni treptat, deși construcțiile, cu excepția celor din infrastructură, vor suferi în continuare din cauza lipsei de proiecte. Efectele pozitive vor fi sesizabile începând cu 2012.

Despre piața imobiliară apreciez că în următoarele 6 luni vom asista la scăderi în continuare, înainte de atingerea pragului cel mai de jos, în special pentru activele cele mai depreciate economic și funcțional, respectiv de calitate mai scăzută. Cu această afirmație vreau să temperez opiniile ultra-optimiste ale unor analiști, care au văzut deja o creștere a prețurilor imobiliarelor la începutul acestui an.

Relansarea pieței imobiliare va fi resimțită în 2012 dar nivele de creștere comparabile cu cele din perioada 2006-2008 nu cred că vor mai fi atinse decât într-un orizont greu predictibil.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS

Încerc să prezint una dintre posibilitățile de rezolvare a blocajului apărut în derularea creditelor imobiliare, în special pentru cele neperformante. În multe situații, valorile proprităților rezidențiale, achiziționate în cel mai înalt moment al bubble-ului, nu vor mai fi atinse în următorii 2-3 ani sau, poate pentru unele, niciodată la valoarea nominală consolidată în euro. De asemenea, veniturile celor care le-au achiziționat în speranța lipsită de realism că vor câștiga în fiecare an mai mult fără legătură cu productivitatea muncii lor, nu vor reveni curând la niveluri acceptabile sau care să permită achitarea în continuare a ratelor contractului de credit.

După o analiză fundamentată a acestor situații, cred că finanțatorii vor trebui să apeleze la decizii de “write-down” a valorii acestor credite și să încerce să renegocieze contractele la un asemenea nivel încât debitorul să poată continua să plătească rate diminuate, dar în concordanță cu veniturile reale pe care le poate avea, păstrând în continuare proprietatea. Alternativa ar fi vânzarea forțată cu valori de recuperare foarte mici, posibil la 20-30% din valoarea creditelor inițiale și asta datorită în principal lipsei finanțării. Consider că o operațiune de acest fel, cu un nivel de scădere variabil a acestor valori  până la 25-30%, adaptate la nivelul actual al pieței imobiliare și în concordanță cu situația specifică a fiecărui debitor, locația și calitatea proprietății, ar fi o soluție mai avantajoasă pentru finanțatori, ca să nu mai vorbim de evitarea unor situații sociale neplăcute, conflicte juridice și pierderi de imagine. Aceasta ar putea fi o soluție la care să fie utilizată și instituția medierii, având în vedere și contextul legislativ actual.

Oricum, eșecul acestor credite neperformante va trebui asumat și împărțit între cei doi actori ai contractului de finanțare, creditor-debitor, într-o marjă cât mai echilibrată.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Imposibilitatea de a echilibra deficitul bugetar prin măsuri decente, de limitare a cheltuielilor, face ca guvernul să ia decizii de criză cu efecte negative greu de anticipat pe viitor. Una din aceste decizii este suprataxarea, practic accizarea deținătorilor de mai multe proprietăți imobiliare. Sistemul de impozitare al proprietăților imobiliare din România este evident deficitar, are o bază empirică, trebuie modernizat și pus în concordanță cu valoarea de piață a acestora, acesta fiind unul din aspectele pe care le-am semnalat de mai multe ori încă de acum câțiva ani. Dar de aici până la a descuraja prin accize pe deținătorii de mai multe proprietăți, investitorii imobiliari, care au economisit sau împrumutat și investit pentru confortul și siguranța lor economică, e o cale lungă. Cum putem vorbi de sprijinirea industriei imobiliare sau încurajarea ei când se iau aceste măsuri prociclice cu efecte devastatoare pe termen lung?

Prin aceste politici fiscale se încurajează din nou consumul imediat și creditul de nevoi personale și nu investițiile pe termen lung ce ar trebui să constituie evoluția normală în dezvoltarea unei societăți moderne. Evident investitorii luând act de această situație vor lua deciziile adecvate iar nivelul încasărilor la buget nu va fi cel scontat. Piața chiriilor ar trebui încurajată în condițiile mobilității crescute a populației impuse de legile economiei de piață și care nu se poate dezvolta fără investitori imobiliari. Impozitele din chirii ar trebui să constituie un suport important pentru bugetul comunităților locale și o sursă de investiții pentru urbanizarea terenurilor creând condiții pentru dezvoltări imobiliare viitoare.

Şi acum câteva precizări asupra evoluției crizei cu care ne confruntăm: dacă în anii ’90 dificultățile economice au surprins populația la un grad de îndatorare scăzut, acum va face ravagii în familiile din România puternic îndatorate, iar dacă sistemul bancar a făcut cu brio față încercărilor din anul trecut și a temporizat, preluând șocul creditelor neperformante, nu putem spune același lucru în 2010 și 2011, care vor fi adevăratele pietre de încercare.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

INS, cel care a prelucrat după metode științifice informațiile colectate de la birourile notariale, a furnizat cei 3 indici (total apartamente, total clădiri individuale și cel național) care se înscriu în tendința de evoluție a pieței imobiliare.

Trebuie înțeles de la început că piața imobiliară este o colecție de bunuri foarte diferite în esență și particularități, nu este o piață eficientă. Practic, pentru o analiza statistică a ei se impun criterii și abordări pentru fiecare categorie de spețe în parte, care este o activitate laborioasă, cere specialiști și nu cade în sarcina INS.

Spre exemplu, localizarea proprietății, unul dintre factorii cei mai importanți atunci când vorbim de valoarea de piață, este comasat în indicele INS în doar două categorii: capitală/provincie. Această comasare acționează și in ceea ce privește alte caracteristici ale proprietății cu influență directă asupra valorii acesteia, invalidând automat orice încercare de a estima prețul unei anumite proprietăți. Ca și indicator de evoluție în ansamblu al pieței, consider însă că indicele imobiliar își atinge scopul.

În ceea ce privește realitatea procentelor comunicate, trebuie menționat că s-a ales metodologia calculării unui indice de tip Laspeyres, care indica de obicei variatii mai domoale ale preturilor (versus indicele de tip Paasche), fapt ce poate explicita într-o oarecare măsură variațiile de sub 5 procente pe care le-a publicat INS. În opinia mea, vom vedea până la sfârșitul anului în curs scăderi de prețuri poate de zeci de procente, în funcție de caz.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA