Foarte mulți se întreabă când va avea loc revirimentul în sectorul imobiliar rezidențial. Deși este dificil de estimat, având în vedere în special evoluția economiei globale, de care suntem din ce în ce mai dependenți în lipsa unor politici eficiente de investiții și atragere de fonduri europene, voi încerca să prezint următorul raționament personal. Read more…
Deși toată industria (investitori, finanțatori, dezvoltatori) așteaptă cu nerăbdare relansarea pieței imobiliare, în cursul acestui an, aceasta nu se va întâmpla cu siguranță în următoarele 6 luni, deși apar unele semnale pozitive despre evoluția economiei. Alte aspecte pozitive ar fi că trendul de scădere a devenit din ce în ce mai redus, asistând astfel la o aterizare lină, până la punctul cel mai de jos și că va apărea cât de curând și o scădere a numărului de credite neperformante care vor constitui semnalul decisiv de însănătoșire a pieței.
Am făcut recent o sinteză a bazei de date a companiei Darian DRS pentru a aprecia evoluția valorilor proprietăților imobiliare din ultimii 5 ani (2006 – 2010). Cu toate slăbiciunile ce provin din faptul că am utilizat „valorile medii” care nu sunt potrivite în multe dintre situațiile din industria imobiliară, consider totuși utile concluziile pe care le voi prezenta în continuare. Read more…
Deși orizontul pare azi mai optimist cu privire la evoluția economiei românești, dacă facem excepție de pericolele ce pot apărea din plan extern și care ar putea întoarce economia mondială în criză, sau cel puțin să-i tempereze evoluția pozitivă, trebuie să privim cu precauție și să vedem care ar putea fi soluțiile pentru o relansare sustenabilă a industriei imobiliare românești.
Aș dori de la început să subliniez că, în opinia mea, o relansare spectaculoasă și creșteri semnificative în imobiliarul românesc nu pot fi posibile într-un orizont de timp mediu, având în vedere atât realitățile interne, nivelul de dezvoltare al infrastructurii, legislația, cât și conjunctura europeană și globală.
Dacă am face o analiză pentru a vedea pe ce baze s-ar putea relansa industria imobiliară, inclusiv cea a dezvoltarilor de proprietăți de tip rezidențial, cred că putem identifica următorii factori:
Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS
Compania de consultanță în evaluare Darian a lansat de curând, pentru al treilea an consecutiv, o analiză detaliată a pieței imobiliare la nivel național, mai precis pentru 27 de orașe importante, dintre care 15 poli de dezvoltare, estimând chiar și un indice imobiliar.
Aș dori să fac câteva remarci la comentariile care au apărut ulterior acestui eveniment. Darian este o companie independentă și un brand cu peste 20 de ani de activitate și experiență în economia romanească, fiind specializat exclusiv în evaluarea tuturor tipurilor de proprietăți, având și reprezentativitate la nivel național. Acest fapt ne conferă avantajul de a nu avea niciun interes în estimarea unui anumit nivel al valorii proprietăților imobiliare, dimpotrivă: sinteza prezentată este practic esența bazei noastre de date cu tranzacții, ce stă la originea rapoartelor de evaluare realizate în număr de 15-20.000 pe parcursul unui an, fiind opinia noastră și nu o sugestie investițională.
Interesul nostru ca și consultanți interesați de etica și progresul din industria imobiliară este de a contribui la creșterea transparenței acesteia, un pas important pentru maturizarea și creșterea atractivității pentru investitori puternici pe termen lung, ceea ce ar constitui un avantaj pentru toti participanții. În efortul și investiția făcute în acest produs nu se regăsește niciun avantaj material, aceasta nefiind comercializată. Analiza este în mod sigur un instrument util și este oferită gratuit de compania noastră partenerilor noștri, investitori pe piața românească, auditori, departamente de risc ale băncilor și nu în ultimul rând, prin intermediul mass-mediei, publicului larg ce are nevoie de surse de informații independente pentru a lua decizii corecte în investițiile cum ar fi achiziția unei proprietăți.
Pentru a rezuma foarte clar poziția Darian de la conferința de presă despre evoluția pieței imobiliare, aș face următoarea afirmație: “Deși este întotdeauna dificil de făcut previziuni, apreciem că sunt mari șanse ca pe parcursul anului 2011 piața să continue să scadă cu un trend mai puțin accentuat, urmând a se stabiliza la nivelul cel mai de jos, spre sfârșitul anului. Dacă nu vor fi surprize neplăcute, externe sau interne, și relansarea economiei se va resimți în semestrul 2, este posibil să avem o creștere pe piața imobiliară, începând cu 2012. Nu trebuie însă să ne așteptăm în viitorul apropiat la creșteri spectaculoase ale pieței, asemănătoare cu cele din perioada premergătoare crizei. Aceste aprecieri trebuie nuanțate și în funcție de tipul proprietății și poziția geografică.”
Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS
Opinia mea este că, după 2 ani de scăderi semnificative ale PIB-ului, ne apropiem de sfârșitul crizei economice spre sfârșitul acestui an, datorată în special revenirii economiei globale (sper să nu ne înșelăm, fiindcă aceeași așteptare o aveam și la începutul lui 2010).
Doi au fost factorii interni care au făcut posibil acest lucru:
Nu trebuie să ne așteptăm ca în a doua parte a acestui an să simțim o scădere a presiunii pentru companii, mai ales că vom asista în viitorul previzibil la două efecte negative, ambele putând fi accentuate de posibile derapaje ale crizei datoriilor suverane din zona euro:
Creșterea economică așteptată în România, de peste 1%, este sub posibilități în special datorită scăderii dramatice a consumului, care va crește cu dificultate, fiind cauza principală a unei reveniri lente și de durată a economiei românești.
Creditarea va începe să crească odată cu consolidarea economiei, scăderea șomajului și inevitabilele lichidări de credite neperformante pe care le vor face în primul rând băncile mai mici cu portofolii precare. Oricum, consolidarea sistemului bancar românesc este inevitabilă.
Industria imobiliară își va reveni treptat, deși construcțiile, cu excepția celor din infrastructură, vor suferi în continuare din cauza lipsei de proiecte. Efectele pozitive vor fi sesizabile începând cu 2012.
Despre piața imobiliară apreciez că în următoarele 6 luni vom asista la scăderi în continuare, înainte de atingerea pragului cel mai de jos, în special pentru activele cele mai depreciate economic și funcțional, respectiv de calitate mai scăzută. Cu această afirmație vreau să temperez opiniile ultra-optimiste ale unor analiști, care au văzut deja o creștere a prețurilor imobiliarelor la începutul acestui an.
Relansarea pieței imobiliare va fi resimțită în 2012 dar nivele de creștere comparabile cu cele din perioada 2006-2008 nu cred că vor mai fi atinse decât într-un orizont greu predictibil.
Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS
Acum, la sfârșit de an, se fac retrospective dar mai ales previziuni despre ce se va întâmpla în industria și piața imobiliară în general. După un an 2010 dificil și, din păcate, care nu ne-a adus revirimentul economic așteptat, din cauze ce nu țin de industrie, mă aștept la un an 2011 cel puțin la fel de dificil, în special în primul semestru. Apreciez că ne vom confrunta cu o explozie a creditelor imobiliare neperformante, ce va crea tensiuni și efecte negative asupra sectorului bancar și imobiliar. Criza financiară prelungită, epuizarea tuturor mijloacelor normale avute la dispoziție de finanțatori sau dezvoltatorii imobiliari, conduc la căutarea altor soluții.
Încerc să prezint una dintre posibilitățile de rezolvare a blocajului apărut în derularea creditelor imobiliare, în special pentru cele neperformante. În multe situații, valorile proprităților rezidențiale, achiziționate în cel mai înalt moment al bubble-ului, nu vor mai fi atinse în următorii 2-3 ani sau, poate pentru unele, niciodată la valoarea nominală consolidată în euro. De asemenea, veniturile celor care le-au achiziționat în speranța lipsită de realism că vor câștiga în fiecare an mai mult fără legătură cu productivitatea muncii lor, nu vor reveni curând la niveluri acceptabile sau care să permită achitarea în continuare a ratelor contractului de credit.
După o analiză fundamentată a acestor situații, cred că finanțatorii vor trebui să apeleze la decizii de “write-down” a valorii acestor credite și să încerce să renegocieze contractele la un asemenea nivel încât debitorul să poată continua să plătească rate diminuate, dar în concordanță cu veniturile reale pe care le poate avea, păstrând în continuare proprietatea. Alternativa ar fi vânzarea forțată cu valori de recuperare foarte mici, posibil la 20-30% din valoarea creditelor inițiale și asta datorită în principal lipsei finanțării. Consider că o operațiune de acest fel, cu un nivel de scădere variabil a acestor valori până la 25-30%, adaptate la nivelul actual al pieței imobiliare și în concordanță cu situația specifică a fiecărui debitor, locația și calitatea proprietății, ar fi o soluție mai avantajoasă pentru finanțatori, ca să nu mai vorbim de evitarea unor situații sociale neplăcute, conflicte juridice și pierderi de imagine. Aceasta ar putea fi o soluție la care să fie utilizată și instituția medierii, având în vedere și contextul legislativ actual.
Oricum, eșecul acestor credite neperformante va trebui asumat și împărțit între cei doi actori ai contractului de finanțare, creditor-debitor, într-o marjă cât mai echilibrată.
Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA
Situația economică a României devine din ce în ce mai dramatică, iar următoarele 6-12 luni vor face distrugeri de dimensiunea unui uragan atât în nivelul de trai al populației cât și în bilanțurile societăților comerciale.
Imposibilitatea de a echilibra deficitul bugetar prin măsuri decente, de limitare a cheltuielilor, face ca guvernul să ia decizii de criză cu efecte negative greu de anticipat pe viitor. Una din aceste decizii este suprataxarea, practic accizarea deținătorilor de mai multe proprietăți imobiliare. Sistemul de impozitare al proprietăților imobiliare din România este evident deficitar, are o bază empirică, trebuie modernizat și pus în concordanță cu valoarea de piață a acestora, acesta fiind unul din aspectele pe care le-am semnalat de mai multe ori încă de acum câțiva ani. Dar de aici până la a descuraja prin accize pe deținătorii de mai multe proprietăți, investitorii imobiliari, care au economisit sau împrumutat și investit pentru confortul și siguranța lor economică, e o cale lungă. Cum putem vorbi de sprijinirea industriei imobiliare sau încurajarea ei când se iau aceste măsuri prociclice cu efecte devastatoare pe termen lung?
Prin aceste politici fiscale se încurajează din nou consumul imediat și creditul de nevoi personale și nu investițiile pe termen lung ce ar trebui să constituie evoluția normală în dezvoltarea unei societăți moderne. Evident investitorii luând act de această situație vor lua deciziile adecvate iar nivelul încasărilor la buget nu va fi cel scontat. Piața chiriilor ar trebui încurajată în condițiile mobilității crescute a populației impuse de legile economiei de piață și care nu se poate dezvolta fără investitori imobiliari. Impozitele din chirii ar trebui să constituie un suport important pentru bugetul comunităților locale și o sursă de investiții pentru urbanizarea terenurilor creând condiții pentru dezvoltări imobiliare viitoare.
Şi acum câteva precizări asupra evoluției crizei cu care ne confruntăm: dacă în anii ’90 dificultățile economice au surprins populația la un grad de îndatorare scăzut, acum va face ravagii în familiile din România puternic îndatorate, iar dacă sistemul bancar a făcut cu brio față încercărilor din anul trecut și a temporizat, preluând șocul creditelor neperformante, nu putem spune același lucru în 2010 și 2011, care vor fi adevăratele pietre de încercare.
Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA
În sfârșit, după o întârziere de ani buni și numai la inițiativa BNR, a apărut primul indice imobiliar în România. Poate și datorită situației de azi și a întârzierii, dar mai cu seamă din cauza lipsei totale de transparență a pieței imobiliare și a acestei industrii în general, așteptările au fost foarte mari. Inițial, publicul și mass-media au înțeles că aceasta va da informații foarte exacte și corecte, că va rezolva în mare parte lipsa transparenței în ceea ce privește prețurile pe care un cineva se poate aștepta să le plătească pentru o proprietate, ori, în general, nu acesta este rolul unui indice. Indicele pieței nu este un „calculator de prețuri”, ci un indicator de trend.
INS, cel care a prelucrat după metode științifice informațiile colectate de la birourile notariale, a furnizat cei 3 indici (total apartamente, total clădiri individuale și cel național) care se înscriu în tendința de evoluție a pieței imobiliare.
Trebuie înțeles de la început că piața imobiliară este o colecție de bunuri foarte diferite în esență și particularități, nu este o piață eficientă. Practic, pentru o analiza statistică a ei se impun criterii și abordări pentru fiecare categorie de spețe în parte, care este o activitate laborioasă, cere specialiști și nu cade în sarcina INS.
Spre exemplu, localizarea proprietății, unul dintre factorii cei mai importanți atunci când vorbim de valoarea de piață, este comasat în indicele INS în doar două categorii: capitală/provincie. Această comasare acționează și in ceea ce privește alte caracteristici ale proprietății cu influență directă asupra valorii acesteia, invalidând automat orice încercare de a estima prețul unei anumite proprietăți. Ca și indicator de evoluție în ansamblu al pieței, consider însă că indicele imobiliar își atinge scopul.
În ceea ce privește realitatea procentelor comunicate, trebuie menționat că s-a ales metodologia calculării unui indice de tip Laspeyres, care indica de obicei variatii mai domoale ale preturilor (versus indicele de tip Paasche), fapt ce poate explicita într-o oarecare măsură variațiile de sub 5 procente pe care le-a publicat INS. În opinia mea, vom vedea până la sfârșitul anului în curs scăderi de prețuri poate de zeci de procente, în funcție de caz.
Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA
Au apărut din nou și vor fi nelipsite în cele ce urmează discuții contradictorii între analiști, dezvoltatori, investitori, chiar și ziariști, în legătură cu situația pieței imobiliare și în special cu prețul de tranzacționare al proprietăților.
Există câteva site-uri imobiliare foarte vizitate cu multe oferte de proprietăți care fac analize și chiar un indice imobiliar pentru București – care în multe situații se bat cap în cap.
Motivul îl constituie faptul că majoritatea au la bază informații insuficient verificate, și în cvasitotalitatea lor bazate pe oferte. Ofertele sunt susținute în primul rând de interesele și dorința vânzătorului, fiind puternic influențate în această perioadă de criză de datele pozitive prezentate de autorități în prima parte a anului 2010, de exemplu, și nu de preturile de tranzacționare reale de pe piață, așa cum ar fi normal, prețuri care reflectă raportul existent dintre cerere și ofertă în acel moment. Acest lucru are o cauză cronică în lipsa de transparență a industriei imobiliare și numărul limitat de analiști independenți și profesioniști.
Cum datele apărute recent cu privire la numărul tranzacțiilor, situația creditelor neperformante și în special cele cu privire la situația economică sunt sumbre, afirmații de genul „prețul proprietăților imobiliare din orașul X au crescut cu 5%” sunt lipsite de profesionalism, iar cei ce le fac sau promovează dau dovadă de carențe etice.
Cum piața imobiliară este una relativ ineficientă, cu decalaj semnificativ între cerere și ofertă iar proprietățile au caracteristici unice, a face medii pe zone și localități sau apel numai la oferte de vânzare în analize conduce la erori semnificative și în multe cazuri la dezinformare. Inițiativa BNR de a face împreună cu INSSE și notarii un indice imobiliar este un prim pas lăudabil și deschide calea transparenței pieței, dar nu va fi un panaceu. Soluția este de a lua modelul țărilor dezvoltate astfel ca toate instituțiile implicate ce au la dispoziție date să le furnizeze transparent iar consultanții imobiliari să-și bazeze analizele pe informații clare, corecte și obiective obținute numai din tranzacții cu proprietăți.
Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA