DARIAN – evaluare & consultanţă

Intrarea economiei românești pe un trend puternic descrescător (am putea vorbi chiar de o aterizare dură plecând de la rezultatele statistice) va influența puternic în continuare valorile tuturor proprietăților imobiliare și în special al terenurilor a căror valoare a fost influențată de tendințele speculative a ultimilor ani.

Piața terenurilor se va contracta în continuare ca volum (număr de tranzacții) și valoare, suferind corecții dramatice în special în zona sa cea mai speculativă. Cel puțin în anii 2009-2010 valorile terenurilor vor continua trendul descrescător cu excepția câtorva locații foarte bune, care au proiecte cu un raport calitate-preț rezonabil și implicit o piață. Cea mai serioasă corecție o vor suferi terenurile achiziționate cu scop speculativ, fără proiecte viabile sau aflate în faza incipientă, care sunt grevate de împrumuturi bancare, aici putând apărea tranzacții la prețuri de lichidare. Valorile pot atinge în acest caz 10-15% din cel mai înalt nivel atins la începutul anului 2008.

O puternică influență în era “cash is king” este dată de faptul că terenul fiind activul cel mai puțin lichid, are nevoie de investiții importante și un timp îndelungat pentru a genera venituri din dezvoltările viitoare. Deși sunt semne că BNR va reduce nivelul dobânzii și restricțiile de finanțare, băncile nu vor începe să crediteze industria imobiliară până când valorile proprietăților nu vor ajunge la un nivel care să implice un grad de risc suficient de scăzut, referindu-mă aici în special la proiectele rezidențiale.

Contribuția terenului în valoarea proprietății nu poate depăși un procent rezonabil (în funcție de locație, POT, CUT); dacă valoarea materialelor de construcții, transportul și chiar forța de muncă sunt în scădere, nu există nici un motiv ca terenul să nu urmeze același trend.

În perioada următoarelor 6-9 luni consider că deși activele neperformante cu potențial toxic vor fi în continuare creditele cu buletinul, vor urma cu siguranță să creeze probleme și creditele acordate pentru dezvoltări imobiliare, în special pentru dezvoltatori în faza de proiect și cele care nu au nicio șansă să continue cu managementul actualilor investitori. Execuțiile silite din această zonă vor determina o nouă scădere a valorii speculative a terenurilor, creând premisele ca piața să se așeze la un nivel mai confortabil pentru finanțatori și potențiali cumpărători. Susțin aceste afirmații plecând de la premisa că România a intrat în criză accentuată în ultimele 3 luni și e puțin probabil ca acest trend să nu mai continue încă unul-două trimestre. Piața imobiliară, având caracter conservator, urmează tendințele economiei cu o anumită întârziere.

Piața terenului își va reveni la un interval de 6 luni – 1 an de la relansarea economiei, însă la un alt nivel al valorilor și un trend de creștere mult mai lent. Ne place sau nu, cred că în multe dintre aceste terenuri sunt îngropați bani iar aceștia nu vor ieși prea curând la iveală. Practic, criza a făcut ca aceste terenuri să fie scoase din circuitul economic dar din păcate ele mai și generează costuri pentru investitori și în special pentru finanțatori, care vor fi nevoiți să își recupereze banii chiar punctând pierderi.

Va urma.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Evaluare criza financiară, evaluare, română, terenuri

Terenul, cel mai important activ imobilizat al unei națiuni, pentru care s-au purtat războaie între state și litigii nenumărate între persoane fizice, constituie un subiect important sub aspectul valorii şi al estimării acesteia.

Dacă înainte de ’89 terenul nu intra în circuitul civil și economic datorită imposibilității transferului dreptului de proprietate, odată ce am intrat în economia de piață acesta a devenit o marfă din ce în ce mai valoroasă, obiectul unei piețe foarte active și cu un caracter deosebit de speculativ, mai ales în ultimii 4-5 ani.

În primii ani ai deceniului trecut piaţa era într-o fază incipientă, datorită în principal problemelor legate de dreptul de proprietate. Acest fapt a reprezentat în mare măsură motivul subdezvoltării imobiliare şi a crizei economice ce a caracterizat perioada 1990-2000. Terenurile şi o mare parte din activele aflate în proprietatea statului au fost scoase din circuitul economic, suferind deprecieri fizice, morale şi economice ce au condus la scăderi importante ale valorilor companiilor româneşti în procesul de privatizare.

După anul 2000, relativa îmbunătăţire a legislaţiei şi creşterea economică au făcut ca oferta de terenuri să devină din ce în ce mai mare. Pe de altă parte, creşterea susţinută a investiţiilor străine directe, începutul marilor dezvoltări pentru lanţurile de retail precum şi dezvoltările rezidenţiale pe fondul îmbunătăţirii constante a finanţării din ultimii ani au condus la creşterea constantă a cererii solvabile pentru terenuri. Astfel s-a creat o piaţă consistentă, activă, ce transmitea semnale pozitive spre investitori.

Pe lângă dezvoltatori, la aceste semnale au răspuns și o categorie aparte de investitori, așa-numiții “speculativi”. Aceștia din urmă au avut un rol important în introducerea unor terenuri (active valoroase) în circuitul comercial. Prin comasări, rezolvarea litigiilor, trecerea terenurilor agricole în circuitul dezvoltărilor imobiliare, speculatorii au contribuit substanțial la creșterea ofertei competitive.

La începutul acestui deceniu metrul pătrat de teren avea valori de o singură cifră. Prin trecerea prin două-trei mâini, valoarea a ajuns la două cifre pentru ca în ultimii doi ani să depășească trei sau chiar patru cifre, un nivel exagerat având în vedere dezvoltarea economico-socială, a infrastructurii și în general poziția României ca standard al calității vieții. Această creștere abruptă a avut la bază în egală măsură speculatorii și băncile, care în goana după cote de piață și profit au finanțat toate categoriile de terenuri pentru dezvoltare, indiferent de calitatea locațiilor, proiectelor sau a investitorilor.

Una din cauzele interne ce au cauzat criza pe piaţa imobiliară a fost şi această creştere a preţurilor terenurilor, care au făcut de exemplu ca valorile dezvoltărilor imobiliare rezidenţiale să ajungă inaccesibile pentru românul cu venituri medii iar pentru băncile care deţin credite cu garanţie imobiliară, să aibă ipoteci la valoare exagerată.

În concluzie, unul din cele mai importante efecte ale valorii anormal de mari a terenurilor de construcție (reflectate direct în valoarea proprietăților) este în prezent nivelul exagerat de îndatorare a celor care au accesat credite imobiliare respectiv băncile expuse cu un nivel de risc ridicat, cel puțin în actuala conjunctură economică.

Va urma.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Evaluare criza financiară, evaluare, română, terenuri

Evaluarea este o profesiune care trece din nou prin presiune. Dacă în anii trecuţi ofiţerii de credit făceau presiuni pentru a ridica nivelul valorii, mulţumind astfel clientul şi ridicând cota de piaţă a băncii, în prezent departamentele de risc fac presiuni pentru a scădea valoarea evaluată, urmărind să protejeze banca şi să nu acorde credite riscante în penuria actuală de lichiditate. Nu mulţi evaluatori pot face faţă presiunii acestei situaţii. Firmele mici de evaluare create exclusiv pe acest gen de servicii dependente de partenerii din zona bancară, sunt cele mai afectate. Chiar şi firmele mari resimt presiunea de a face evaluări la comandă pentru investitori importanţi avizi de finanţare.

Soluţia trebuie să apară din rândul profesiei, prin alegerea metodelor adecvate situaţiei, conform standardelor. A folosi metoda comparaţiei de piaţă, foarte utilă pentru pieţele active, poate reprezenta o eroare în momentul în care tranzacţiile sunt cvasi-blocate. În schimb, poate deveni din nou utilă metoda costurilor, în special pentru dezvoltările noi. Având în vedere substituţia, un principiu important al evaluării, precum şi informaţiile noi consistente, prin această metodă se pot obţine valori mai adecvate momentului şi care ar trebui să satisfacă atât clienţii cât şi băncile.

În ceea ce priveşte metodele bazate pe venit trebuie avută în vedere scăderea accentuată a chiriilor şi a preţurilor de tranzacţionare, cele două variabile – rata de capitalizare şi preţul de tranzacţie – fiind în prezent foarte volatile şi influenţând în mare măsură valoarea. În această situaţie cel mai indicat ar fi să se lucreze cu fluxuri actualizate de chirii, în care rata de actualizare (riscul) poate ţine cont mai bine de situaţie, cu observaţia că previziunile sunt şi în acest caz dificil de estimat. Totuşi, cu instrumente adecvate pot deveni mai credibile.

Cred că în acest moment metoda reziduală este cel mai dificil de aplicat. Având în vedere că se bazează pe multe variabile volatile şi aprecieri viitoare greu sustenabile acum, ea poate fi utilă numai ca metodă complementară şi este neindicată pentru utilizarea la credite cu garanţii imobiliare, în special terenuri.

În legătură cu aceste clarificări anticipez necesitatea unei discuţii între comunitatea evaluatorilor (ANEVAR) şi cea a băncilor (ARB) pentru a armoniza poziţiile finanţatorilor şi consultanţilor experţi-evaluatori.

Oricum, situaţia de criză va determina schimbări importante în peisajul industriei financiare printr-o reglementare mai severă şi acordare la realitatea de azi. Aceasta va afecta implicit şi domeniul consultanţei evaluării, în care poziţia asociaţiei profesionale va trebui să aibă un rol esenţial.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Evaluare, Piaţa imobiliară criza financiară, evaluare, română

Evaluarea este o profesiune importantă în momentele de expansiune economică dar are un rol decisiv în momentele de criză când piaţa este puţin activă şi când nevoia de consultanţă pentru întreprinderile în dificultate este mai mare.

Dacă odată cu expansiunea pieţei imobiliare consultanţii se grăbeau să sfătuiască investitorii să cumpere pentru că preţurile imobiliarelor creşteau vertiginos, azi, odată cu lipsa acută a tranzacţiilor, este dificil de estimat valoarea sau nivelul de certitudine a acesteia. Pentru evaluatori această perioadă de criză pune o presiune suplimentară în ceea ce priveşte abordările şi chiar standardele profesionale.

Tendinţa de scădere a pieţei imobiliare este evidentă, factorul de bază fiind dat de înrăutățirea condiţiilor de creditare dar şi de prudenţa şi pesimismul investitorilor. Proprietăţile care au crescut vertiginos se confruntă azi cu o scădere dramatică, perioada 2004-2007 având un puternic caracter speculativ.

O certitudine este însă evidentă atât timp cât ratingul de ţară nu se îmbunătăţeşte, nivelul dobânzilor nu scade, semnale pozitive nu vin din centrele financiare care au generat criza: nu putem avea nici un motiv de optimism cel puţin pe termen scurt.

Anul 2009 va fi un an pe care am vrea să ni-l ştergem din memorie ca pe un vis urât; cu toţii, consultanţi, investitori, finanţatori va trebui să îl parcurgem şi să tragem învăţături în această primă mare criză cu care se confruntă generaţiile actuale.

Singurul motiv de optimism este faptul că după orice criză, oricât de dură şi cu o durată greu de anticipat, va urma recuperarea, care mi-ar plăcea să cred, ţinând cont şi de globalizare, că va fi rapidă însă la cu totul alte niveluri ale pieţei imobiliare în nici un caz mai repede de 2010.

După parcurgerea crizei, lumea noastră va avea cu totul altă faţă, altă filozofie, rolul reglementărilor va fi cu totul altul şi vom putea vorbi de cel puţin un deceniu de reglementări ale pieţelor şi de cu totul altă aşezare şi evoluţie a valorilor.

Sper că după criză vom fi cu toţii mult mai înţelepţi, atât consultanţi, cât şi investitori şi reglementatori.

Dr.ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Evaluare, Piaţa imobiliară criza financiară, evaluare, industria imobiliară, română

Odatã cu începutul calmãrii creşterii spectaculoase a pieţei imobiliare din ultimii ani, rolul evaluatorului creşte semnificativ.

Dacã într-o piaţã în continuã creştere valoarea era ceva foarte perisabil acum când au apãrut primele semne ale stagnãrii, rolul de consultant al evaluatorului în luarea unei decizii fie a investitorului, fie a bãncii devine pregnant.

Instituţiile financiare vor acorda o importanţã tot mai mare zonei de risc aşa cum cere de altfel şi BNR prin noile reglementãri şi implicit o presiune mai mare pe calitatea rapoartelor de evaluare.

O mare problemã în calea dezvoltãrii profesiunii de evaluator în România a fost lipsa presiunii pe care ar fi trebuit sã o punã clietul sau destinatarul asupra calitãţii rapoartelor, nu aşa cum se întâmplã frecvent numai asupra valorii proprietãţilor.

Din punct de vedere deontologic evaluatorul va trebui sã se facã înţeles de client explicându-i cestuia faptului cã valoarea unei proprietãţi nu e negociabilã, compartimentele de risc ale bãncilor supraveghând cu atenţie aceste aspecte.

Semnele evidente de temperare a pieţei imobiliare şi reducerea caracterului specultativ va conduce la maturizarea pieţei, creşterea calitãţii produselor imobiliare şi implicit a rolului consultantului imobiliar evaluator.

Dupã mai mult de 15 ani de evaluare, în România a sosit şi momentul consolidãrii acestei pieţe, lucru ce a atras cu sine şi apariţia unor adevãraţi evaluatori profesionişti; aşa cum într-o orchestra simfonicã, un instrumentist cânta dupã partiturã şi nu dupã ureche, tot aşa un evaluator va trebui sã lucreze în concordanţã cu standardele profesionale şi etice.

Adrian Crivii, FRICS, MAA

Evaluare, Piaţa imobiliară evaluare, industria imobiliară, română