Anul 2008 a fost sfârșitul unei perioade de vârf când piața a avut în jur de 30-32 de milioane de euro, urmată de efectele crizei financiare. În 2008, Darian deținea aproximativ 15% din piață, cu o cifră de afaceri de 3,75 milioane de euro. Realizarea acestor venituri a fost de aprox 30-35% din sectorul consultanței financiare și 65-70% din evaluare pentru sectorul bancar cu rentabilități sensibil diferite între cele 2 sectoare.

Anul 2009 a accentuat criza și a dus la o scădere de cel puțin 20% a pieței de evaluare, până la valoarea de 24-25 milioane de euro. Criza se va stabiliza în ultima parte a anului 2010, nivelul pieței evaluării va fi de 25-26 de milioane (o contribuție o vor avea evaluările pentru lichidare), urmând ca în 2011-2012 să ajungă din nou la un nivel de peste 30-32 milioane de euro.

Situația actuală pe piața din România:

• atomizarea pieței, firme mici, de conjunctură, în legătură cu persoane din bănci cu mulți colaboratori ocazionali, calitate scăzută, care nu pot investi în tehnologie/licențe și valori mici ale serviciilor de evaluare, dificultatea de a respecta codul deontologic, taxare la negru, evaziune fiscală masivă inclusiv pe forța de muncă. Aceasta influențează transparența pieței evaluării și a informațiilor reale despre jucătorii de pe această piață;
• nu se fac servicii de calitate la nivel național, doar asocieri conjuncturale pentru maximizarea profitului fără investiții;

Criza aparent a favorizat această situație dar cu siguranță va urma o perioadă de consolidare. Ca urmare a efectelor crizei, piața va suferi și modificări calitative substanțiale pentru serviciile din sectorul bancar, creșterea reglementărilor, inevitabilă după pierderile ce se vor consemna – alinierea la ceea ce va apărea în domeniul reglementărilor ca urmare a crizei în Europa.

În domeniul evaluării de afaceri și raportări financiare, piața a crescut și ca volum și ca valoare în ultimii ani și se va menține sau crește foarte puțin în 2010 (5-8%), urmând o creștere de 10-15% în 2011 și peste 15-20% în 2012, când va depăși nivelul din 2008.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Estimarea valorii averii s-a axat pe evaluarea proprietăților imobiliare deținute, fie cele de tip rezidențial (case, vile, terenuri) cu utilitate personală, fie proprietăți de tip industrial, agricol, comercial sau aflate în dezvoltare. În cazul celor cu utilitate personală s-a luat în considerare valoarea de piață curentă în timp ce pentru cele de tip investiție cu baza imobiliară semnificativă s-a luat în calcul cea mai mare valoare dintre imobiliar și business. Pentru proiectele în dezvoltare s-a ținut în general cont de stadiul acestora, accentuându-se contribuția valorii terenului cu elementele atașate acestuia (proiect, urbanism, autorizații), și mai puțin de valoarea construcțiilor neterminate, având în vedere ca acestea se fac în general pe credit cu costuri financiare ridicate și au valori în scădere datorită vandabilității incerte (în special proiectele mari). Pentru proiectele rezidențiale aflate în stadiu de finalizare s-a ținut mai mult seama de profitabilitatea pe care o poate obține un investitor imobiliar mediu din vânzarea unei unități locative la nivelul anului 2009. În estimarea averilor nu s-a ținut seama de nivelul datoriilor personale (dacă acestea există) sau de litigiile patrimoniale, din cauza lipsei de informații în acest sens.

Scăderea semnificativă a averilor în cele mai multe situații se datorează deprecierii valorii proprietăților imobiliare și a valorilor mobiliare de pe piața de capital, singurele creșteri fiind înregistrate la cei care au finalizat proiecte și au vândut în 2008 active semnificative la prețuri ridicate sau cei cu afaceri în industrii mai puțin afectate de criză. De asemenea caracterul speculativ al pieței imobiliare s-a diminuat dramatic în special pentru zona terenurilor sau proiectelor unde valorile au scăzut chiar de câteva ori în unele situații.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

În ultimii 5-6 ani creșterea explozivă a creditului și lupta sistemului financiar pentru cote de piață a dus la creșterea susținută a numărului de angajați. Din păcate, sistemul de învățământ românesc, a cărui calitate a scăzut dramatic în ultimele decenii, nu a putut furniza suficienți specialiști pentru acest domeniu. Oricâte eforturi și cheltuieli a făcut sistemul financiar, angajații nu au fost la nivelul cerut, în special pentru aceste momente. Faptul se datorează concurenței acerbe dintre bănci în atragerea de personal, condiții în care salariile oferite angajaților au fost în unele cazuri peste nivelul pieței și fără legătură cu performanța profesională.

Criza va face ca și în acest domeniu lucrurile să revină la făgașul normal odată cu procesul inevitabil de consolidare a sistemului financiar.

Dacă vorbim de industria imobiliară, ar trebui să facem distincția între domeniul construcțiilor propriu-zise și cel al consultanței imobiliare. După cum știm, foarte mulți români au emigrat odată cu deschiderea porților Schengen și mare parte din aceștia lucrează ori s-au calificat în domeniul construcțiilor. Din păcate în România, cu mici excepții, firmele nu au avut acces la personal calificat și au angajat persoane cu profil de „șomer”. Oricum, cred că un număr mare de firme din construcții vor dispărea în urma acestei crize iar numărul șomerilor din acest sector va crește semnificativ. Astfel, va scădea presiunea pe angajator însă vor fi generate complicații la nivel bugetar.

În ceea ce privește consultanții imobiliari, în acest domeniu au ajuns persoane cu abilități de comunicare, calități de vânzări și apetit mare pentru câștiguri rapide, fără ca respectarea unor coduri deontologice specifice sau efortul continuu de a-și ridica nivelul profesional să fie necesare. Numărul lor s-a redus drastic în prezent și probabil calitatea consultanței va crește, rămânând în domeniu doar cei care sunt sau vor putea deveni cu adevărat profesioniști.

Un aspect important despre consultanții-evaluatori (al căror număr a crescut spectaculos în ultimii ani, în principal ca răspuns la cerința mediului bancar): cred că o mare parte nu au înțeles că evaluarea este o activitate de consultanță, presupune pregătire continuă, standarde profesionale și etice, ei rezumându-se la a vinde un produs standard (marfă), respectiv evaluare în serie şi la comandă. Cei care fac parte din această categorie vor avea dificultăți în a mai rămâne în branșă. Pentru consultanții-evaluatori cred că rolul asociației profesionale ANEVAR va fi important pentru a pune o barieră la intrarea în profesiune, odată cu cerințele şi calitatea cerută de noile reglementări care vor apărea inerent în industria financiară după depășirea acestei crize.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

În opinia noastră, programul guvernamental cu puternic caracter social va avea un impact economic nesemnificativ în principal datorită dimensiunii sale şi segmentului foarte îngust de persoane eligibile căruia i se adresează. Având în vedere tipul de proprietăţi rezidenţiale care vor fi evaluate, va trebui să se ţină seama de toate cele trei abordări.

Dacă se achiziţionează proprietăţi în dezvoltare, abordarea prin costuri va trebui să ia în considerare evoluţia puternic descrescătoare a preţurilor terenului, materialelor de construcţii şi a forţei de muncă. Un alt element ce nu trebuie neglijat este ajustarea semnificativă a profiturilor dezvoltatorului, care au ajuns la un nivel în concordanţă cu noua conjunctură de piaţă.
La abordarea prin venituri trebuie ţinut seama de evoluţia puternic descendentă a chiriilor din ultima perioadă şi de faptul că în afara oraşelor puternic dezvoltate şi a centrelor universitare, nu există practic o piaţă a chiriilor sustenabilă pe termen lung. Scăderea demografică accentuată, emigratia şi procentul mare de români proprietari de locuinţe sunt cauze directe ale acestui fenomen.

În legătură cu abordarea prin comparaţie a vânzărilor, cea mai potrivită pentru evaluarea proprietăţilor finalizate şi ocupabile atunci când piaţa este activă, atât consultantul evaluator cât şi finanţatorul vor trebui să ţină seama de de următoarele considerente:

• segmentul de piaţă accesibil pentru „Prima Casă” a fost influenţat sensibil de acest program, aducând un avans de 15% a preţurilor de ofertă, deoarece presupune pentru moment costuri financiare scăzute (Euribor nu va putea rămâne la acest nivel pe termen lung);
• locaţia şi calitatea intrinsecă a proprietăţii pot conserva pe termen lung valoarea, astfel ca acestea trebuie apreciate atent;
• chiar dacă împrumutul este contragarantat de stat, nu trebuie neglijat caracterul de garanţie bancară, cu toate riscurile aferente.

O soluţie a acestei problematici ar putea fi promovarea de către evaluatorii imobiliari şi bănci a valorii de garantare a creditului ipotecar (Mortgage Landing Value – MLV) aşa cum este prevăzută în Directiva 2006/48/EC a Parlamentului European şi agreată de Federaţia Europeană a Băncilor Ipotecare (EMF).

În esenţă, această abordare se bazează pe o estimare prudentă a vandabilităţii viitoare a proprietăţii ce ţine seama de aspectele mentenabile pe termen lung, condiţii normale şi locale ale pieţei, utilizări curente sau alternative adecvate, fără a lua în considerare aspecte speculative.

O concluzie ce ar trebui trasă din această criză imobiliară şi acest program este că în viitor piaţa (consumatorul) va pune în prim plan calitatea proprietăţii şi nu condiţiile de finanţare (cvasiuniforme în programul „Prima Casă”). Pe termen lung, uniformizarea condiţiilor de finanţare se va accentua datorită consolidării şi maturizării pieţei bancare locale, creşterii reglementărilor şi îmbunătăţirii şi aplicării în Romania a legislaţiei europene privind protecţia consumatorului.

Chiar dacă azi cei care se califică pentru acest program sunt avantajaţi în comparaţie cu cei care au luat credite în anii trecuţi, riscurile de credit râmân semnificativ ridicate, chiar în cazul în care viciile de garanţie sunt preluate de către stat.

În concluzie, deşi aşa ar trebui procedat în programul Prima Casă, în realitate evaluarea va trebui să coincidă cu antecontractul semnat între părţi, deci nu sunt necesare standarde şi profesionalism (sic!).

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Având în vedere situaţia economică în continuu regres, nu putem considera că această măsură va avea ca efect creşterea valorii proprietăţilor rezidenţiale. Timida încurajare a cererii nu va avea aceleaşi efecte ca cele din anii anteriori (scăderea dobânzilor, prelungirea duratei creditului), deoarece în anii trecuţi încurajarea cererii venea pe un trend crescător al economiei, respectiv creştere accelerată a veniturilor. Acum, datorită situaţiei economice cu salarii stagnante şi creştere explozivă a şomajului, cererea solvabilă este diminuată şi fragilă.

Trebuie remarcat de asemenea că evoluţia negativă a economiei nu poate avea ca urmare creşterea preţurilor şi cine se aşteaptă la aşa ceva trebuie să considere acest scenariu doar dezirabil, într-un viitor incert, după revenirea economiei si foarte puţin probabil la nivelul de dinainte.

Aş dori să fac câteva aprecieri asupra valorilor care vor trebui să fie ancorate în acest context specific. Revenirea pieţei imobiliare rezidenţiale cu picioarele pe pământ datorită crizei va face ca preţurile apartamentelor să ajungă la 500-1.000 euro/mp în funcţie de locaţie, accesibile şi în concordanţă cu segmentul de piaţă reprezentat de majoritatea românilor. Dacă ţinem seama că în România numărul proprietarilor este foarte ridicat (aproximativ 80% din români deţin cel puţin o proprietate), cred că intervalul de preţ de mai sus este realist.

Din acest moment, oferta dezvoltatorilor (majoritatea aflaţi în dificultate financiară) va presa şi asupra celor care vând apartamente vechi, aceştia trebuind să se adapteze la cererea solvabilă a momentului.

Ar trebui privite şi alte aspecte – unul ar fi acela conferit de garanţia totală a statului prin fondul de garantare care face ca băncile să poată să obţină un profit uşor cu riscuri minime din acest nou produs. Un alt aspect este cel legat de diferenţa ce apare între clienţii programului Prima Casă şi ceilalţi clienţi din sistem care, îndeplinind criteriile de la Prima Casă, au luat recent credite ipotecare la costuri semnificativ mai mari.

În curând voi trata subiectul evaluărilor la Prima Casă.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

În legătură cu evaluarea terenurilor aș dori să fac câteva precizări din punctul de vedere al unui evaluator profesionist care a urmărit evoluția estimării valorii pentru aceste active. Această activitate a fost tratată în multe cazuri cu supeficialitate de expertul evaluator imobiliar, deși este un domeniu al evaluării complex și sensibil.

La începutul deceniului evaluarea utiliza o metodă empirică agreată de Corpul Experților Tehnici (CET), care era o falsă metodă statistică de recurență, din păcate utilizată de unii evaluatori în justiție și astăzi, generând multe controverse. După apariția standardelor internaționale de evaluare în 2003, promovate de ANEVAR și recunoscute de cvasitotalitatea instituțiilor, evaluatorii au avut la dispoziție instrumente adecvate (6 metode) de abordare, totuși au apărut aspecte care au influențat negativ estimarea corectă a valorii.

Voi menționa în continuare trei din cele mai importante aspecte. Una dintre cele mai frecvente erori ale finanțatorului și evaluatorului a fost că au acceptat ipoteci respectiv evaluări ale terenurilor în dezvoltare fără o descriere legală completă, documentație cadastrală, respectiv certificat de urbanism sau proiectul cu autorizația de construcție, deși în majoritatea cazurilor aceștia din urmă au semnalat aceste lacune în condiții limitative.

Utilizarea metodei comparației de piață fără a ține seama de limitele metodologice privind terenurile de dezvoltare, în situația în care piața era în expansiune și fără a ține seama de informațiile mai sus menționate au condus în ultimele cazuri la supraevaluări. În multe situații aceste supraevaluări au fost anihilate de evoluția spectaculoasă a pieței.

De asemenea utilizarea metodei reziduale fără niște proiecte foarte bine documentate și fără a ține cont de riscurile investiției imobiliare, încadrarea în termen de execuție, costuri de construcție estimate, precum și de intervalul de timp în care proiectul finalizat poate fi vândut sau închiriat, au generat supraevaluare.

În perioada de expansiune a pieței, a banilor ieftini, în care pe piața imobiliară se cumpăra orice la prețuri de mâine, vigilența compartimentelor de risc ale băncilor era scăzută și influențată de creșterea în ultimii ani a prețurilor la imobiliare cu procente de două cifre. Deși BNR a avertizat din timp și în repetate ori prin purtătorul de cuvânt despre încălzirea pieței sau „bubble-ul imobiliar”, acesta nu a avut destule instrumente de stopare a acestor comportamente iar finanțatorii care nu au evitat astfel de capcane se pot confrunta cu surprize.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Piața terenurilor se va contracta în continuare ca volum (număr de tranzacții) și valoare, suferind corecții dramatice în special în zona sa cea mai speculativă. Cel puțin în anii 2009-2010 valorile terenurilor vor continua trendul descrescător cu excepția câtorva locații foarte bune, care au proiecte cu un raport calitate-preț rezonabil și implicit o piață. Cea mai serioasă corecție o vor suferi terenurile achiziționate cu scop speculativ, fără proiecte viabile sau aflate în faza incipientă, care sunt grevate de împrumuturi bancare, aici putând apărea tranzacții la prețuri de lichidare. Valorile pot atinge în acest caz 10-15% din cel mai înalt nivel atins la începutul anului 2008.

O puternică influență în era “cash is king” este dată de faptul că terenul fiind activul cel mai puțin lichid, are nevoie de investiții importante și un timp îndelungat pentru a genera venituri din dezvoltările viitoare. Deși sunt semne că BNR va reduce nivelul dobânzii și restricțiile de finanțare, băncile nu vor începe să crediteze industria imobiliară până când valorile proprietăților nu vor ajunge la un nivel care să implice un grad de risc suficient de scăzut, referindu-mă aici în special la proiectele rezidențiale.

Contribuția terenului în valoarea proprietății nu poate depăși un procent rezonabil (în funcție de locație, POT, CUT); dacă valoarea materialelor de construcții, transportul și chiar forța de muncă sunt în scădere, nu există nici un motiv ca terenul să nu urmeze același trend.

În perioada următoarelor 6-9 luni consider că deși activele neperformante cu potențial toxic vor fi în continuare creditele cu buletinul, vor urma cu siguranță să creeze probleme și creditele acordate pentru dezvoltări imobiliare, în special pentru dezvoltatori în faza de proiect și cele care nu au nicio șansă să continue cu managementul actualilor investitori. Execuțiile silite din această zonă vor determina o nouă scădere a valorii speculative a terenurilor, creând premisele ca piața să se așeze la un nivel mai confortabil pentru finanțatori și potențiali cumpărători. Susțin aceste afirmații plecând de la premisa că România a intrat în criză accentuată în ultimele 3 luni și e puțin probabil ca acest trend să nu mai continue încă unul-două trimestre. Piața imobiliară, având caracter conservator, urmează tendințele economiei cu o anumită întârziere.

Piața terenului își va reveni la un interval de 6 luni – 1 an de la relansarea economiei, însă la un alt nivel al valorilor și un trend de creștere mult mai lent. Ne place sau nu, cred că în multe dintre aceste terenuri sunt îngropați bani iar aceștia nu vor ieși prea curând la iveală. Practic, criza a făcut ca aceste terenuri să fie scoase din circuitul economic dar din păcate ele mai și generează costuri pentru investitori și în special pentru finanțatori, care vor fi nevoiți să își recupereze banii chiar punctând pierderi.

Va urma.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Dacă înainte de ‘89 terenul nu intra în circuitul civil și economic datorită imposibilității transferului dreptului de proprietate, odată ce am intrat în economia de piață acesta a devenit o marfă din ce în ce mai valoroasă, obiectul unei piețe foarte active și cu un caracter deosebit de speculativ, mai ales în ultimii 4-5 ani.

În primii ani ai deceniului trecut piaţa era într-o fază incipientă, datorită în principal problemelor legate de dreptul de proprietate. Acest fapt a reprezentat în mare măsură motivul subdezvoltării imobiliare şi a crizei economice ce a caracterizat perioada 1990-2000. Terenurile şi o mare parte din activele aflate în proprietatea statului au fost scoase din circuitul economic, suferind deprecieri fizice, morale şi economice ce au condus la scăderi importante ale valorilor companiilor româneşti în procesul de privatizare.

După anul 2000, relativa îmbunătăţire a legislaţiei şi creşterea economică au făcut ca oferta de terenuri să devină din ce în ce mai mare. Pe de altă parte, creşterea susţinută a investiţiilor străine directe, începutul marilor dezvoltări pentru lanţurile de retail precum şi dezvoltările rezidenţiale pe fondul îmbunătăţirii constante a finanţării din ultimii ani au condus la creşterea constantă a cererii solvabile pentru terenuri. Astfel s-a creat o piaţă consistentă, activă, ce transmitea semnale pozitive spre investitori.

Pe lângă dezvoltatori, la aceste semnale au răspuns și o categorie aparte de investitori, așa-numiții “speculativi”. Aceștia din urmă au avut un rol important în introducerea unor terenuri (active valoroase) în circuitul comercial. Prin comasări, rezolvarea litigiilor, trecerea terenurilor agricole în circuitul dezvoltărilor imobiliare, speculatorii au contribuit substanțial la creșterea ofertei competitive.

La începutul acestui deceniu metrul pătrat de teren avea valori de o singură cifră. Prin trecerea prin două-trei mâini, valoarea a ajuns la două cifre pentru ca în ultimii doi ani să depășească trei sau chiar patru cifre, un nivel exagerat având în vedere dezvoltarea economico-socială, a infrastructurii și în general poziția României ca standard al calității vieții. Această creștere abruptă a avut la bază în egală măsură speculatorii și băncile, care în goana după cote de piață și profit au finanțat toate categoriile de terenuri pentru dezvoltare, indiferent de calitatea locațiilor, proiectelor sau a investitorilor.

Una din cauzele interne ce au cauzat criza pe piaţa imobiliară a fost şi această creştere a preţurilor terenurilor, care au făcut de exemplu ca valorile dezvoltărilor imobiliare rezidenţiale să ajungă inaccesibile pentru românul cu venituri medii iar pentru băncile care deţin credite cu garanţie imobiliară, să aibă ipoteci la valoare exagerată.

În concluzie, unul din cele mai importante efecte ale valorii anormal de mari a terenurilor de construcție (reflectate direct în valoarea proprietăților) este în prezent nivelul exagerat de îndatorare a celor care au accesat credite imobiliare respectiv băncile expuse cu un nivel de risc ridicat, cel puțin în actuala conjunctură economică.

Va urma.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Soluţia trebuie să apară din rândul profesiei, prin alegerea metodelor adecvate situaţiei, conform standardelor. A folosi metoda comparaţiei de piaţă, foarte utilă pentru pieţele active, poate reprezenta o eroare în momentul în care tranzacţiile sunt cvasi-blocate. În schimb, poate deveni din nou utilă metoda costurilor, în special pentru dezvoltările noi. Având în vedere substituţia, un principiu important al evaluării, precum şi informaţiile noi consistente, prin această metodă se pot obţine valori mai adecvate momentului şi care ar trebui să satisfacă atât clienţii cât şi băncile.

În ceea ce priveşte metodele bazate pe venit trebuie avută în vedere scăderea accentuată a chiriilor şi a preţurilor de tranzacţionare, cele două variabile – rata de capitalizare şi preţul de tranzacţie – fiind în prezent foarte volatile şi influenţând în mare măsură valoarea. În această situaţie cel mai indicat ar fi să se lucreze cu fluxuri actualizate de chirii, în care rata de actualizare (riscul) poate ţine cont mai bine de situaţie, cu observaţia că previziunile sunt şi în acest caz dificil de estimat. Totuşi, cu instrumente adecvate pot deveni mai credibile.

Cred că în acest moment metoda reziduală este cel mai dificil de aplicat. Având în vedere că se bazează pe multe variabile volatile şi aprecieri viitoare greu sustenabile acum, ea poate fi utilă numai ca metodă complementară şi este neindicată pentru utilizarea la credite cu garanţii imobiliare, în special terenuri.

În legătură cu aceste clarificări anticipez necesitatea unei discuţii între comunitatea evaluatorilor (ANEVAR) şi cea a băncilor (ARB) pentru a armoniza poziţiile finanţatorilor şi consultanţilor experţi-evaluatori.

Oricum, situaţia de criză va determina schimbări importante în peisajul industriei financiare printr-o reglementare mai severă şi acordare la realitatea de azi. Aceasta va afecta implicit şi domeniul consultanţei evaluării, în care poziţia asociaţiei profesionale va trebui să aibă un rol esenţial.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS