DARIAN – evaluare & consultanţă

Anul 2006, 2007 și prima parte a anului 2008 au reprezentat o perioadă de expansiune puternică a pieței evaluării datorată în special expansiunii creditului și cererii de evaluare pentru raportare financiară. Darian, după o perioadă în care și-a consolidat extinderea prezenței naționale, a crescut în această perioadă cu procente anuale însemnate, de ex: 70% pe 2007, respectiv 15% pe 2008 cel puțin la nivelul pieței, având cota de piață la aproximativ 15-20%.

Anul 2008 a fost sfârșitul unei perioade de vârf când piața a avut în jur de 30-32 de milioane de euro, urmată de efectele crizei financiare. În 2008, Darian deținea aproximativ 15% din piață, cu o cifră de afaceri de 3,75 milioane de euro. Realizarea acestor venituri a fost de aprox 30-35% din sectorul consultanței financiare și 65-70% din evaluare pentru sectorul bancar cu rentabilități sensibil diferite între cele 2 sectoare.

Anul 2009 a accentuat criza și a dus la o scădere de cel puțin 20% a pieței de evaluare, până la valoarea de 24-25 milioane de euro. Criza se va stabiliza în ultima parte a anului 2010, nivelul pieței evaluării va fi de 25-26 de milioane (o contribuție o vor avea evaluările pentru lichidare), urmând ca în 2011-2012 să ajungă din nou la un nivel de peste 30-32 milioane de euro.

Situația actuală pe piața din România:

• atomizarea pieței, firme mici, de conjunctură, în legătură cu persoane din bănci cu mulți colaboratori ocazionali, calitate scăzută, care nu pot investi în tehnologie/licențe și valori mici ale serviciilor de evaluare, dificultatea de a respecta codul deontologic, taxare la negru, evaziune fiscală masivă inclusiv pe forța de muncă. Aceasta influențează transparența pieței evaluării și a informațiilor reale despre jucătorii de pe această piață;
• nu se fac servicii de calitate la nivel național, doar asocieri conjuncturale pentru maximizarea profitului fără investiții;

Criza aparent a favorizat această situație dar cu siguranță va urma o perioadă de consolidare. Ca urmare a efectelor crizei, piața va suferi și modificări calitative substanțiale pentru serviciile din sectorul bancar, creșterea reglementărilor, inevitabilă după pierderile ce se vor consemna – alinierea la ceea ce va apărea în domeniul reglementărilor ca urmare a crizei în Europa.

În domeniul evaluării de afaceri și raportări financiare, piața a crescut și ca volum și ca valoare în ultimii ani și se va menține sau crește foarte puțin în 2010 (5-8%), urmând o creștere de 10-15% în 2011 și peste 15-20% în 2012, când va depăși nivelul din 2008.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Evaluare, Piaţa imobiliară criza financiară, evaluare

România traversează criza financiară și economică mondială într-un mod atipic. Măsurile de redresare și prevenție a economiei românești au fost luate ori cu întârziere, ori în mod neechitabil, preferându-se protejarea veniturilor din sectorul bugetar în defavoarea clară a celui privat, povara fiind pusă în acest fel pe acest sector și salariați. Ca mai întotdeauna în România, măsurile guvernamentale au vizat rezolvarea pe termen scurt a problemelor, fără viziune pe termen lung. Ca urmare, mediul privat a suferit o lovitură serioasă (numărul de firme închise în 2009 a fost cu 1.500% mai mare decât în 2008), rata șomajului a urcat spectaculos și își menține rata de creștere, investițiile în infrastructură, soluție pentru ieșirea din criză, au fost sporadice și în cea mai mare parte nesemnificative. Firmele se confruntă cu lipsa de finanțare. Costul creditului și reducerea consumului, în special nealimentar.

Datoria publică a României a explodat pe parcursul anului 2009 pe fondul incapacității bugetului de stat de a acoperi cheltuielile curente, se preconizează a ajunge în 2010 la 33% din PIB. Programele de minimizare a efectelor crizei (vezi Prima Casă pe imobiliar) au reușit, prin modul haotic în care au fost anunțate și implementate, să lase o imagine a unui stat incapabil să-și gestioneze corect resursele pentru a face față crizei, instabil și demn de puțină încredere cu repercusiune asupra evoluției în viitor. Oportunitățile naționale rămân încă ne-exploatate.

Industria imobiliară, care s-a bucurat de efectele bubble-ului (venituri pentru firme și salariați) a fost puternic afectată de criza financiară, sectorul resimțind cel mai puternic criza.

Recuperarea economică va fi lungă (3-5 ani), cu costuri mari în ceea ce privește nivelul taxelor și impozitelor asupra firmelor profitabile și în special asupra veniturilor angajaților, vezi taxare micro-întreprinderi și alte impozite ce vor veni.

Intrarea în insolvență a marilor dezvoltatori imobiliari și a unor retaileri de rețea au adus fluctuații de piață, blocând bani din circuitul bancar și cel al furnizorilor. În paralel, tot mai multe companii apelează la insolvența voluntară ca mijloc de protecție în fața creditorilor.

România a trecut de la creșteri economice de peste 6-7% în ultimii trei ani la o scădere brutală de peste 7% în 2009. La începutul anului, Guvernul încă miza nerealist pe o creștere economică de 2%, care nu s-a materializat.

Rata șomajului a galopat pe parcursul lui 2009 și creșterea va continua și în 2010. Cei peste 750.000 de oameni care au intrat sau urmează să intre în șomaj în perioada următoare cheltuie mai puțin și s-ar putea să întâmpine dificultăți la plata ratelor. Șomajul inevitabil și în zona bugetară cu salarii mari și credite pe măsura va influența puternic expunerea băncilor și rezultatele acestora. Chiar la sfârșitul anului 2009 nivelul creditelor neperformante a ajuns la peste 14% din total, la un nivel de aproximativ 2 miliarde euro, cu precădere pe companii, evoluție ce va continua și în 2010 cu repercursiuni asupra creditării.

În urma împrumutului de la FMI și Banca Europeană, România devine o țară net debitoare, cu efecte pe termen lung asupra veniturilor populației și a nivelului de trai. Efectele se vor vedea prin creșterea explozivă a tuturor categoriilor de impozite, pe muncă, pe profit și pe proprietate – cu efecte asupra valorii acesteia din urmă va scădea competitivitatea României la prețul forței de muncă dar activele vor fi mai ieftine.

Băncile nu vor depăși criza financiară nici în 2010 datorită creditelor neperformante și a menținerii ridicate a costului finanțării externe datorită ratingului de țară scăzut. De remarcat dificultățile Greciei și expunerea Austriei pe Europa de Est în criză (Ucraina) a căror bănci domină peisajul bancar românesc. În ciuda reducerilor de dobândă din a doua parte a anului, piața creditării a rămas înghețată. 70-80% din numărul băncilor au înregistrat pierderi în 2009.

Pierderile din domeniul imobiliar, provocate de scăderile prețurilor (la apartamente sunt în jurul valorii de 30-40% față de maximul atins în 2008) evidențiază investiții practic blocate.

Va urma o recuperare lentă odată cu maturizarea pieței în concordanță cu creșterea reală a productivității și a veniturilor populației. În imobiliar, se vor finaliza o parte din proiectele începute în 2008 și puține proiecte de calitate în zone bune ce vor fi începute în 2010. Pentru construcțiile din zona rezidențială, se va porni de la alte niveluri de prețuri ale terenului, calitate mai bună, adaosuri rezonabile ale dezvoltatorilor și orientate spre cerințele reale ale consumatorului, în concordanță cu ofertele de finanțare și prețuri cu 5-10% mai scăzute.

Apreciem creșterea economică în jurul valorii de 0% (±1,5%) în 2010 și de aprox. 2-3% în 2011, într-un scenariu optimist, urmând ca în 2012 să revină la ritmuri de peste 4-5%. Tot într-un scenariu optimist, sfârșitul anului 2010 va fi începutul stabilizării, apărând primele semne ale revenirii din criză, iar 2011 va fi foarte probabil primul al unei recuperări mai solide.

Industria imobiliară, parte importantă a economiei, va reveni cu 6-12 luni după cea a industriilor de bază ale economiei, spre deosebire de Bursă, care are un caracter anticipativ fiind deja într-o evoluție pozitivă.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Evaluare, Piaţa imobiliară criza financiară, industria imobiliară, PIB, Prima Casă

În toamna anului trecut am vizitat Spania şi China şi am rămas surprins de atitudinea autorităţilor de aici în faţa crizei.

Cu toate că am vizitat Madridul doar cu un an în urmă şi era un oraş curat, armonios dezvoltat din punct de vedere urbanistic, acum am rămas impresionat de dimensiunea investiţiilor la nivelul infrastructurii. Aproape la fiecare pas un bulevard major, o piaţă sau imobile erau în modernizare, înlocuire pavaje, reţele de telecomunicaţii sau utilităţi. Într-o discuţie cu autorităţile, acestea mi-au dezvăluit că asta e strategia lor anti-criza. Folosesc sume importante pentru investiţii în infrastructură pentru a limita efectele devastatoare ale şomajului.

În loc să plătim un euro şomaj, plătim 2 euro în investiţii şi evitam ca mâine să plătim ajutor de şomaj 3 euro. Cred că acesta ar fi modelul sau una din soluţiile pe care guvernul ar trebui să le ia pentru a stopa creşterea alarmantă a somajului.

În China, pe care am vizitat-o de 3 ori în ultimii 5 ani, am fost impresionat de amploarea dezvoltării infrastucturii, de altfel de înţeles pentru o ţară care în perioada de aşa-zisă criză se dezvoltă cu ritmuri de 6-7 %.

Dacă SUA a sprijinit sistemul financiar în prima fază cu 2.000 miliarde de dolari, China a investit 500 de miliarde de dolari în infrastuctura rurală, incurajând astfel consumul intern şi lărgind accesul la civilizaţie a unei părţi însemnate din populaţie.

De asemenea am fost impresionat de calitatea aeroporturilor şi de flota foarte nouă a operatorilor aerieni chinezi, ca să nu mai amintesc de dezvoltări urbane grandioase, cartiere de milioane de locuitori, în care se începe construcţia numai după edificarea infrastructurii şi a utilităţilor. Cred că pe acest drum, în maximum un deceniu, China va deveni un concurent puternic pentru locul 1, deţinut de economia americană.

Dacă facem o paralelă cu ceea ce se întamplă în România, adică faptul că impresionanta datorie raportată la potenţialul economiei româneşti nu poate acoperi găurile din finanţarea sistemului de pensii sau bugetar, putem aprecia calitatea managementului instituţional al autorităţilor române.

Într-adevăr criza nu a fost una locală, dar să parafrazez o vorbă veche: „Dacă oricum vine gerul, cine ne-a oprit să mai punem o haina pe noi?”.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară China, criza financiară, industria imobiliară, investitii, șomaj, Spania

Sfârşitul perioadei acute a crizei economice şi financiare va veni cel mai devreme în semestrul al 2-lea al anului 2010. Până atunci economia va trece printr-un purgatoriu în care multe companii de toate dimensiunile, dar în special IMM-uri şi foarte mulţi întreprinzători vor dispărea din peisajul economic. Este un aspect normal datorat competiţiei pe care o fac companiile internaţionale, o dată cu intrarea în CE, peste care s-a suprapus şi această criză de o amploare fără precedent în ultimele decenii.

O consecinţă va fi revenirea foarte lentă la normal a valorilor din industria imobiliară, scăderea drastică a caracterului speculativ al acesteia, precum şi valori decente pentru companiile din celelalte industrii. Singurele companii care vor avea de câştigat semnificativ vor fi cele din domeniul energiei regenerabile, biotehnologiei, farmaceutic sau ecologiei.

Industria financiară va fi şi ea puternic marcată atât de deflaţia de credit cu riscurile suplimentare impuse de criză, respectiv creşterea rapidă a creditelor neperformante, fapt ce va determina o consolidare a pieţei prin fuziuni-achiziţii sau chiar închiderea unor filiale de bănci. Oricum revenirea creditării va fi un proces de lungă durată şi nu se va mai face niciodată ca în perioada 2006-2008 nu atât datorită pierderilor pe care o să le sufere sistemul, cât din cauza reglementărilor. Această perioadă de reglementări din ce în ce mai severe pentru a preîntâmpina astfel de crize va fi una de durată.

Cred că România în general, dar în special românii vor ajunge cu picioarele pe pământ, urmând să parcurgă calea lungă şi grea a revenirii după criză cu sacrificii, etapă cu etapă, pe parcursul cel puţin a unui deceniu.

O urmare benefică a crizei va fi schimbarea dramatică a mentalităţilor, aprecierea corectă a muncii şi a banului la propria valoare şi în mod sigur o punere la locul potrivit a fiecărui participant la piaţa muncii, atât în sector privat cât şi în cel bugetar. Va fi un proces lung şi dureros dar inevitabil şi benefic pe termen lung.

Dacă în anii trecuţi erau presiuni pe angajatori şi salariile depăşeau substanţial nivelul productivităţii muncii, acest lucru nu va mai fi posibil tot ca o urmare a acestei crize.

De asemenea ne vom confrunta în următorii ani cu niveluri ridicate ale taxelor şi impozitelor pentru plata datoriei publice, cu costurile ridicate ale aparatului bugetar birocratic, cheltuieli cu numărul mare de şomeri şi pensionari, dar şi pentru investiţiile în infrastructura fără de care România va rămâne o regiune subdezvoltată a Europei, o ipoteză de neacceptat pentru europeni dar în mod sigur şi pentru români.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară criză, criza financiară

Din păcate, deși România este o țară emergentă cu o piață semnificativă și un bun potențial, lipsa infrastructurii, urbanismul haotic, poluarea, calitatea scăzută a vieții și nu în ultimul rând bubble-ul imobiliar care a creat nivelul de valori nesustenabile din ultimii ani, vor face ca revenirea pieței imobiliare să fie lentă și de lungă durată. Fluxurile investiționale care vor reveni probabil începând cu anul viitor vor ajunge treptat la nivelul celor din anii anteriori însă vor întâlni o piață cu un alt nivel de prețuri. De asemenea, profitul așteptat va fi mai scăzut cu excepția industriilor de vârf și acesta nu va mai proveni din zona speculațiilor imobiliare. Oricum real estate-ul nu va mai fi «industria regină», deși constituie o parte considerabilă a averii statelor. Cred că în anii care vin economia globală și implicit cea a României se va pune pe alte baze, în care atitudinea față de energia regenerabilă, tehnologiile bio și resursele limitate vor constitui noi provocări pentru investitori și vor determina noi direcții de business și implicit de creștere a averilor. Evoluția averilor depinde și de capacitatea economiei de a absorbi fondurile europene, fonduri care pot reprezenta un impuls pentru revenirea din criză.

Oamenii de afaceri care au dovedit că au calitățile necesare și șansa de a crea și administra averi spectaculoase în acest ultim deceniu vor continua să prospere, deși averile cumulate a celor mai bogați români nu vor ajunge la nivelul din 2007-2008 decât într-un interval mediu de timp. Una din categoriile de oameni de afaceri pe care îi vom vedea și de acum înainte în top va fi reprezentată de investitorii din agricultură, care dacă vor fructifica condițiile și vor beneficia de o politică agricolă favorabilă, cred că își vor ridica semnificativ nivelul averilor. Aceștia vor trebui să valorifice potențialul ridicat al terenurilor agricole și să diminueze dependența de importurile alimentare.

Cei ce se vor îmbogăți în continuare sau își vor consolida averile vor fi cei care azi dispun de cash și vor ști să profite de pe urma crizei și a dificultăților în care se află alți investitori. Achiziția de active valoroase ale companiilor aflate în dificultate la prețuri derizorii va constitui una din sursele de creștere semnificativă a averilor pentru unii din oamenii de afaceri de succes aflați în listă.

Finalul crizei economico-financiare îi va găsi pe unii oameni de afaceri cu valori mai mari decât în trecut iar pe alții cu averile pur și simplu pulverizate. Aceștia din urmă sunt în special cei cu un grad de îndatorare ridicat, care au plasat banii din împrumuturi în proiecte și dezvoltări imobiliare în faze incipiente, plătind astfel pentru riscul de a investi într-o perioadă apropiată de începutul crizei.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară averi, criza financiară, industria imobiliară

Anul 2008 a fost un sfârșit de eră a dezvoltărilor imobiliare spectaculoase, a profiturilor uriașe, a expansiunii creditului precum și a unei cereri solvabile care putea înghiți orice i se oferea pe piață, indiferent de calitate și preț. Această perioadă a ultimilor 5-6 ani în care economia a explodat a adus un câștig fabulos celor care au riscat, au avut curaj și au investit inteligent sesizând oportunitățile, reușind astfel să își majoreze semnificativ averile și aducând prosperitate pentru angajați și partenerii de afaceri. Acest avânt fără egal în România modernă a fost posibil și se datorează în primul rând accesului în UE urmat de fluxul semnificativ al investițiilor străine și totodată banilor ieftini proveniți din alambicurile lumii financiare occidentale. Cred că putem compara această perioadă care s-a încheiat anul trecut în România cu cea a cuceririi Vestului din secolul XIX din Statele Unite. Motorul acestei creșteri l-a constituit introducerea în circuitul economic a unui activ important – pământul – care a stat la baza tuturor dezvoltărilor imobiliare și a fost, prin caracterul speculativ al tranzacțiilor repetate, una din bazele acestor averi.

Inflația de finanțare, creditul din ce în ce mai ieftin, în conjunctură cu prețurile scăzute și activele relativ puține, majoritatea de natură imobiliară – terenuri – au făcut ca valoarea acestora sa ajungă la niveluri excepționale în ultimii ani. Din păcate această evoluție în expansiune spectaculoasă nu se va mai repeta curând, ea fiind urmată în ultimele 12 luni de scăderi la fel de spectaculoase contribuind astfel la diminuarea semnificativă averilor, în special datorită prăbușirii piețelor imobiliare și de capital. Investitorii imobiliari și deținătorii de proprietăți imobiliare consistente se vor confrunta cu dificultăți majore și acces dificil la finanțare, fiind deja evidentă lipsa de apetit pentru risc a finanțatorilor. Intrarea în epoca de bani scumpi și rari va influența semnificativ valorile afacerilor și ale proprietăților imobiliare. Cred că perioada «cash is king» va continua în următorii ani, iar diminuarea valorii averilor de natură imobiliară sau personală în România se va face până la un nivel adaptat realităților economico-sociale. Produsul nostru intern brut pe cap de locuitor – unul dintre cele mai scăzute din Europa – se va recupera probabil în următoarele decenii pe fondul creșterii câștigurilor medii a majorității populației.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară averi, criza financiară, industria imobiliară

Dacă discutăm în continuare de cei doi piloni importanți generatori de criză (sistemul financiar şi industria imobiliară), ar trebui să urmărim și necesitatea restructurării lor sub aspectul resurselor umane de care dispun.

În ultimii 5-6 ani creșterea explozivă a creditului și lupta sistemului financiar pentru cote de piață a dus la creșterea susținută a numărului de angajați. Din păcate, sistemul de învățământ românesc, a cărui calitate a scăzut dramatic în ultimele decenii, nu a putut furniza suficienți specialiști pentru acest domeniu. Oricâte eforturi și cheltuieli a făcut sistemul financiar, angajații nu au fost la nivelul cerut, în special pentru aceste momente. Faptul se datorează concurenței acerbe dintre bănci în atragerea de personal, condiții în care salariile oferite angajaților au fost în unele cazuri peste nivelul pieței și fără legătură cu performanța profesională.

Criza va face ca și în acest domeniu lucrurile să revină la făgașul normal odată cu procesul inevitabil de consolidare a sistemului financiar.

Dacă vorbim de industria imobiliară, ar trebui să facem distincția între domeniul construcțiilor propriu-zise și cel al consultanței imobiliare. După cum știm, foarte mulți români au emigrat odată cu deschiderea porților Schengen și mare parte din aceștia lucrează ori s-au calificat în domeniul construcțiilor. Din păcate în România, cu mici excepții, firmele nu au avut acces la personal calificat și au angajat persoane cu profil de „șomer”. Oricum, cred că un număr mare de firme din construcții vor dispărea în urma acestei crize iar numărul șomerilor din acest sector va crește semnificativ. Astfel, va scădea presiunea pe angajator însă vor fi generate complicații la nivel bugetar.

În ceea ce privește consultanții imobiliari, în acest domeniu au ajuns persoane cu abilități de comunicare, calități de vânzări și apetit mare pentru câștiguri rapide, fără ca respectarea unor coduri deontologice specifice sau efortul continuu de a-și ridica nivelul profesional să fie necesare. Numărul lor s-a redus drastic în prezent și probabil calitatea consultanței va crește, rămânând în domeniu doar cei care sunt sau vor putea deveni cu adevărat profesioniști.

Un aspect important despre consultanții-evaluatori (al căror număr a crescut spectaculos în ultimii ani, în principal ca răspuns la cerința mediului bancar): cred că o mare parte nu au înțeles că evaluarea este o activitate de consultanță, presupune pregătire continuă, standarde profesionale și etice, ei rezumându-se la a vinde un produs standard (marfă), respectiv evaluare în serie şi la comandă. Cei care fac parte din această categorie vor avea dificultăți în a mai rămâne în branșă. Pentru consultanții-evaluatori cred că rolul asociației profesionale ANEVAR va fi important pentru a pune o barieră la intrarea în profesiune, odată cu cerințele şi calitatea cerută de noile reglementări care vor apărea inerent în industria financiară după depășirea acestei crize.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Evaluare, Piaţa imobiliară anevar, criza financiară, evaluare, industria imobiliară

România este în plină criză economică, primele şi cele mai afectate domenii fiind industriile financiară şi imobiliară, aceasta datorându-se şi faptului că au avut în ultimii 3-4 ani o evoluţie spectaculoasă, cauzată în primul rând de explozia de investiţii străine în România odată cu accederea în U.E.

Criza financiară şi contracţia economiei globale au influenţat semnificativ şi industria românească în ansamblu începând cu sfârşitul lui 2009, generând probleme prin şomaj ridicat şi falimente, o povară în plus pe sistemul financiar, influenţând de asemenea semnificativ şi consumul.

Prin relansarea economiei globale, cred că primele semne pozitive vor apărea în anul viitor începând cu ultimul domeniu afectat – industria, cu precădere cea restructurată şi aflată în proprietatea multinaţionalelor, care se va dezvolta după modele noi post-criză.

Când vorbesc de model post-criză, mă refer la relansarea unor domenii de vârf cum ar fi energia regenerabilă, automobilele ecologice, IT, agricultura şi industria alimentară bio, ce vor accesa finanţări şi vor evolua după modele environment-friendly. Acelaşi model presupune o schimbare de perspectivă asupra valorii şi accesibilităţii banilor, chiar dacă vor fi influenţate de aspecte inflaţioniste, precum şi o schimbare de poziţie faţă de consumul energetic. Este evident că problemele energetice şi de mediu vor declanşa următoarea criză majoră pe plan global.

Ca efecte ale crizei prezente, consider că mare parte din industria inadaptată şi întreprinzătorii fără viziune managerială vor dispărea, lăsând locul unei industrii cu preponderenţă nepoluante, cu consum energetic redus, orientate spre viitor şi conduse de către manageri competenţi.

Ultima restructurare masivă pe care România nu a reuşit s-o facă înainte de a intra în U.E. va fi definitivată de această criză. Sistemul financiar şi industria imobiliară vor fi ultimele sectoare care vor depăşi criza, pentru că cel dintâi n-a reuşit să elimine rapid creditele neperformante şi să stabilească un nou start, iar cel de-al doilea este conservator şi orientat înspre trecut.

Sistemul financiar va trece în următoarele 6-12 luni printr-un purgatoriu binefăcător, pregătindu-se pentru o perioadă de consolidare – România nu are totuşi nevoie de peste 40 de bănci. Industria imobiliară se va confrunta cu amputări şi falimente răsunătoare până când va începe să se dezvolte pe o nouă bază în care localizarea, urbanismul de calitate, consumul energetic scăzut, casele ecologice vor veni ca răspuns firesc, cu preţuri accesibile, la cerinţele unor clienţi pretenţioşi.

Din păcate, revenirea economiei româneşti nu se va face rapid, datorită lipsei de viziune a autorităţilor, a unui aparat birocratic greoi şi costisitor precum şi a unor bugete ineficiente care o trag în jos ca o piatră de moară.

Singura şansã va fi odatã cu implicarea mai activă a FMI în politicile economice şi în gestionarea restructurãrii cheltuielilor bugetare.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară criză, criza financiară

În aceste momente dificile ale industriei imobiliare, evaluarea se confruntă cu o nouă provocare generată de programul „Prima Casă”.

În opinia noastră, programul guvernamental cu puternic caracter social va avea un impact economic nesemnificativ în principal datorită dimensiunii sale şi segmentului foarte îngust de persoane eligibile căruia i se adresează. Având în vedere tipul de proprietăţi rezidenţiale care vor fi evaluate, va trebui să se ţină seama de toate cele trei abordări.

Dacă se achiziţionează proprietăţi în dezvoltare, abordarea prin costuri va trebui să ia în considerare evoluţia puternic descrescătoare a preţurilor terenului, materialelor de construcţii şi a forţei de muncă. Un alt element ce nu trebuie neglijat este ajustarea semnificativă a profiturilor dezvoltatorului, care au ajuns la un nivel în concordanţă cu noua conjunctură de piaţă.
La abordarea prin venituri trebuie ţinut seama de evoluţia puternic descendentă a chiriilor din ultima perioadă şi de faptul că în afara oraşelor puternic dezvoltate şi a centrelor universitare, nu există practic o piaţă a chiriilor sustenabilă pe termen lung. Scăderea demografică accentuată, emigratia şi procentul mare de români proprietari de locuinţe sunt cauze directe ale acestui fenomen.

În legătură cu abordarea prin comparaţie a vânzărilor, cea mai potrivită pentru evaluarea proprietăţilor finalizate şi ocupabile atunci când piaţa este activă, atât consultantul evaluator cât şi finanţatorul vor trebui să ţină seama de de următoarele considerente:

• segmentul de piaţă accesibil pentru „Prima Casă” a fost influenţat sensibil de acest program, aducând un avans de 15% a preţurilor de ofertă, deoarece presupune pentru moment costuri financiare scăzute (Euribor nu va putea rămâne la acest nivel pe termen lung);
• locaţia şi calitatea intrinsecă a proprietăţii pot conserva pe termen lung valoarea, astfel ca acestea trebuie apreciate atent;
• chiar dacă împrumutul este contragarantat de stat, nu trebuie neglijat caracterul de garanţie bancară, cu toate riscurile aferente.

O soluţie a acestei problematici ar putea fi promovarea de către evaluatorii imobiliari şi bănci a valorii de garantare a creditului ipotecar (Mortgage Landing Value – MLV) aşa cum este prevăzută în Directiva 2006/48/EC a Parlamentului European şi agreată de Federaţia Europeană a Băncilor Ipotecare (EMF).

În esenţă, această abordare se bazează pe o estimare prudentă a vandabilităţii viitoare a proprietăţii ce ţine seama de aspectele mentenabile pe termen lung, condiţii normale şi locale ale pieţei, utilizări curente sau alternative adecvate, fără a lua în considerare aspecte speculative.

O concluzie ce ar trebui trasă din această criză imobiliară şi acest program este că în viitor piaţa (consumatorul) va pune în prim plan calitatea proprietăţii şi nu condiţiile de finanţare (cvasiuniforme în programul „Prima Casă”). Pe termen lung, uniformizarea condiţiilor de finanţare se va accentua datorită consolidării şi maturizării pieţei bancare locale, creşterii reglementărilor şi îmbunătăţirii şi aplicării în Romania a legislaţiei europene privind protecţia consumatorului.

Chiar dacă azi cei care se califică pentru acest program sunt avantajaţi în comparaţie cu cei care au luat credite în anii trecuţi, riscurile de credit râmân semnificativ ridicate, chiar în cazul în care viciile de garanţie sunt preluate de către stat.

În concluzie, deşi aşa ar trebui procedat în programul Prima Casă, în realitate evaluarea va trebui să coincidă cu antecontractul semnat între părţi, deci nu sunt necesare standarde şi profesionalism (sic!).

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Evaluare criza financiară, evaluare, Prima Casă

Decizia guvernului de a încuraja achiziţia unei prime case este una fericită, de natură să activeze piaţa imobiliară şi să salveze o parte din dezvoltatorii care vor simţi această oportunitate şi o vor trata adecvat. Din păcate, dacă ţinem seama de amploare şi segmentul relativ îngust căreia i se adresează, programul va avea un efect economic scăzut, deşi va impulsiona puţin piaţa rezidenţială.

Având în vedere situaţia economică în continuu regres, nu putem considera că această măsură va avea ca efect creşterea valorii proprietăţilor rezidenţiale. Timida încurajare a cererii nu va avea aceleaşi efecte ca cele din anii anteriori (scăderea dobânzilor, prelungirea duratei creditului), deoarece în anii trecuţi încurajarea cererii venea pe un trend crescător al economiei, respectiv creştere accelerată a veniturilor. Acum, datorită situaţiei economice cu salarii stagnante şi creştere explozivă a şomajului, cererea solvabilă este diminuată şi fragilă.

Trebuie remarcat de asemenea că evoluţia negativă a economiei nu poate avea ca urmare creşterea preţurilor şi cine se aşteaptă la aşa ceva trebuie să considere acest scenariu doar dezirabil, într-un viitor incert, după revenirea economiei si foarte puţin probabil la nivelul de dinainte.

Aş dori să fac câteva aprecieri asupra valorilor care vor trebui să fie ancorate în acest context specific. Revenirea pieţei imobiliare rezidenţiale cu picioarele pe pământ datorită crizei va face ca preţurile apartamentelor să ajungă la 500-1.000 euro/mp în funcţie de locaţie, accesibile şi în concordanţă cu segmentul de piaţă reprezentat de majoritatea românilor. Dacă ţinem seama că în România numărul proprietarilor este foarte ridicat (aproximativ 80% din români deţin cel puţin o proprietate), cred că intervalul de preţ de mai sus este realist.

Din acest moment, oferta dezvoltatorilor (majoritatea aflaţi în dificultate financiară) va presa şi asupra celor care vând apartamente vechi, aceştia trebuind să se adapteze la cererea solvabilă a momentului.

Ar trebui privite şi alte aspecte – unul ar fi acela conferit de garanţia totală a statului prin fondul de garantare care face ca băncile să poată să obţină un profit uşor cu riscuri minime din acest nou produs. Un alt aspect este cel legat de diferenţa ce apare între clienţii programului Prima Casă şi ceilalţi clienţi din sistem care, îndeplinind criteriile de la Prima Casă, au luat recent credite ipotecare la costuri semnificativ mai mari.

În curând voi trata subiectul evaluărilor la Prima Casă.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Evaluare criza financiară, evaluare, Prima Casă