Ne aflăm în această perioadă într-unul dintre cele mai critice momente ale crizei, iar deciziile majore ce se iau acum la nivel global pot face diferența între ieșirea din impasul economic sau continuarea declinului, acestea putând avea consecințe nedorite și puțin previzibile.

Perspectiva în această lume globalizată, în care numai câteva țări emergente din și cu preponderență cele din grupul BRICS susțin ritmuri înalte de creștere economică, va conduce spre o repoziționare pe termen lung a eșichierului economic global, cu efecte imprevizibile pe termen lung.

Deși economiile de pe cele două țărmuri ale Atlanticului, cea americană și cea din UE, sunt în strânsă interdependență și au constituit în ultimul secol motorul economiei globale, abordarea acestora în fața crizei este total diferită. Dacă SUA încurajează consumul prin taxe scăzute și pomparea de bani în sistemul financiar pentru revigorarea economiei (poate și datorită faptului că dețin monopolul tipăririi de dolari), Europa joacă pe cartea ajustării cheltuielilor și a consumului, prin ținerea sub control a deficitelor, cu riscuri semnificative asupra șanselor de impulsionare a creșterii economice. Viitorul ne va spune care din aceste două politici vor fi cele care vor scoate lumea din criză sau poate va exista o altă cale venită de pe alt continent.

Politica de austeritate europeană este puternic influențată negativ de atitudinea total diferită în fața crizei, în special ale țărilor mediteraneene, obișnuite cu un stil de viață mai lejer, în contrast cu cel al țărilor nordice, în special Germania, pe care stă practic o mare parte a problemelor generate de deficitele europene.

Orice decizii ar lua liderii Europei, acestea vor trebui înțelese și acceptate de cetățenii care vor suporta în ultimă instanță povara ieșirii din criză. În aceste decizii trebuie ținut seama de diferențele majore dintre țările europene care constituie, de altfel, cheia succesului acestor demersuri.

Din păcate România a pierdut șansa de a se relansa în 2010, odată cu ajustarea abruptă și concomitentă a veniturilor și a creșterii taxelor, fiind azi, în lipsa investițiilor străine și a procentului nesemnificativ de atragere a fondurilor europene, în situația riscantă de a depinde exclusiv de relansarea economiilor în care avem exporturi semnificative.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS

Foarte mulți se întreabă când va avea loc revirimentul în sectorul imobiliar rezidențial. Deși este dificil de estimat, având în vedere în special evoluția economiei globale, de care suntem din ce în ce mai dependenți în lipsa unor politici eficiente de investiții și atragere de fonduri europene, voi încerca să prezint următorul raționament personal.

Este foarte probabil ca în 2011 România să iasă din recesiune cu o creștere economică de aproximativ 1,5%. Dacă se confirmă acest scenariu optimist, sunt toate șansele ca în 2012 să avem o creștere de peste 3% a PIB, ce va constitui cu adevărat o consolidare a trendului pozitiv. Acesta se va materializa prin creșterea veniturilor populației, accentuată și de anul electoral, o scădere a șomajului și alte aspecte pozitive ce vor apărea odată cu scăderea inflatței, influențând favorabil finanțarea. Asta va duce la o întărire a cererii solvabile pe piața rezidențială, în special în marile orașe.

Având în vedere că stocul de locuințe scoase la vânzare este destul de consistent, deși a scăzut probabil cu peste 50% față de 2008, nu au apărut încă proiecte semnificative de dezvoltare, fapt ce va conduce spre mijlocul anului viitor la o presiune pe oferta competitivă, ce va putea fi frânată doar de vânzarea ipotecilor din spatele creditelor neperformante.

Plecând de la aceste ipoteze ce pot influența semnificativ piața imobiliară și măsura în care ele se vor adeveri, este probabil ca în a doua jumătate a anului 2012 să asistăm la un prag ce va reprezenta punctul de inflexiune în revenirea în zona de creștere a pieței rezidențiale.

Cred totuși că această revenire va fi în continuare lentă și va dura probabil un deceniu până la restabilirea unor prețuri neinflatate ale rezidențialelor, comparabile cu cele de dinaintea crizei. Ce mă determină să fac aceste afirmatți este faptul că vom asista la o maturizare a pieței, creșterile veniturilor nu vor mai depăși productivitatea muncii iar despre valul de bani ieftini nu va mai putea fi vorba.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS

După ultimii 2 ani de scădere vertiginoasă a economiei românești, toată suflarea (de la muritor la investitor milionar, de la bugetar la politician), așteaptă cu nerăbdare și își pune mare încredere în semnele timide ale relansării economice.

Din păcate, dezvoltările de pe plan extern aduc motive serioase de îngrijorare iar acest lucru, cel puțin prin prisma mentalului, și așa aflat la limită, poate atenua foarte firavul optimism.

Un preț prohibitiv al petrolului în urma conflictelor din nordul Africii, ce ar putea depăși ușor 150$/baril, constituie cel mai periculos dușman al relansării economiei mondiale. Nici situația existentă în comunitatea europeană nu este foarte sigură, în legătură cu problemele datoriei suverane ce se extind periculos și în care atitudinea Germaniei va fi determinantă în rezolvarea cazului. Japonia are nevoie de resurse însemnate, încă greu de cuantificat, pentru a depăși situația limită, respectiv o parte din resursele financiare mondiale vor fi canalizate spre reconstrucția zonei.

În atare situații nu ne putem aștepta la prețuri scăzute ale finanțării (vezi creșterea recentă a EURIBOR) sau o revenire rapidă a capitalului străin pe piața locală, ce ar constitui unul dintre motoarele relansării. Din păcate, singura politică ce poate sprijini necesarul de finanțare, adică «tiparnița băncilor centrale », va avea ca urmare o creștere inevitabilă a inflației, prin urmare valorile activelor vor crește, dar numai în valori nominale, nu reale, din păcate.

Dacă analizăm prin această prismă economia românească, puternic influențată de cea a Europei, în privința exporturilor, va fi sensibilă la nivelul și ritmul la care funcționează piețele noastre externe.

Ca o concluzie : trebuie să ne fie din ce în ce mai clar că va trebui să ne bazăm tot mai mult pe resurse proprii, chiar dacă acestea se numesc cumpătare, economie, productivitate și, nu în ultimul rând, valorizarea resurselor umane, de care nu ducem lipsă.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS

Deși orizontul pare azi mai optimist cu privire la evoluția economiei românești, dacă facem excepție de pericolele ce pot apărea din plan extern și care ar putea întoarce economia mondială în criză, sau cel puțin să-i tempereze evoluția pozitivă, trebuie să privim cu precauție și să vedem care ar putea fi soluțiile pentru o relansare sustenabilă a industriei imobiliare românești.

Aș dori de la început să subliniez că, în opinia mea, o relansare spectaculoasă și creșteri semnificative în imobiliarul românesc nu pot fi posibile într-un orizont de timp mediu, având în vedere atât realitățile interne, nivelul de dezvoltare al infrastructurii, legislația, cât și conjunctura europeană și globală.

Dacă am face o analiză pentru a vedea pe ce baze s-ar putea relansa industria imobiliară, inclusiv cea a dezvoltarilor de proprietăți de tip rezidențial, cred că putem identifica următorii factori:

1. Finanțarea în condiții avantajoase a tuturor companiilor viabile private ce au rezistat crizei și în special a IMM-urilor ce stau de altfel la baza oricărei economii sănătoase, ce ar conduce la creșterea numărului locurilor de muncă.
2. Un cadru legislativ care să încurajeze companiile și care să permită finanțare facilă, inclusiv prin atragerea de fonduri europene, în domenii de dezvoltare durabilă (energie, alimentație ecologică).
3. Creșterea salariilor ce vor trebui sa tindă spre media europeană, cel puțin cu cele din țările recent intrate, dar numai în strânsă legătură cu productivitatea muncii și un nivel crescut al investițiilor în tehnologie, precum și folosirea eficientă a timpului de muncă, întărirea disciplinei, aspecte ce vor avea urmări în creșterea veniturilor, respectiv a puterii de cumpărare și stimularea cererii solvabile.
4. O funcționare eficientă a statului, ce ar permite un nivel de impozitare simplificat, rezonabil, transparent și redus, ceea ce ar oferi premisele unor investiții publice masive în infrastructură, creând astfel, de asemenea, locuri de muncă.
5. Finanțarea responsabilă a persoanelor active, cu venituri substanțiale, ce pot accesa credite pentru achiziția de locuințe sau nevoi personale, sprijinind astfel cererea solvabilă.
6. Încurajarea investițiilor străine în industria imobiliară cu respectarea unei discipline urbanistice severe, prin crearea unui mediu transparent și puțin birocratic, limitarea corupției, fiind alți factori ce conduc în final la ridicarea ofertei competitive.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS

Opinia mea este că, după 2 ani de scăderi semnificative ale PIB-ului, ne apropiem de sfârșitul crizei economice spre sfârșitul acestui an, datorată în special revenirii economiei globale (sper să nu ne înșelăm, fiindcă aceeași așteptare o aveam și la începutul lui 2010).

Doi au fost factorii interni care au făcut posibil acest lucru:

• puternica restructurare a sectorului privat din anii 2009-2010, ce a avut însă ca efect negativ dispariția de pe piață a unui număr mare de IMM-uri, fenomen ce va continua și în 2011. Restructurarea a înseamnat însă reajustarea costurilor, a prețurilor și uneori falimentul și dispariția companiilor neprofitabile, dar și o adaptare la modele de business mai sustenabile, acestea fiind conotațiile pozitive.

• restructurarea sistemului bugetar, care deși făcută târziu și cu timiditate, își va arăta în sfârșit roadele. Efectele pozitive pot fi susținute și de o disciplină bugetară severă, însoțită de degajarea unor sume importante în investiții pentru infrastructură și cofinanțare a proiectelor cu bani europeni.

Nu trebuie să ne așteptăm ca în a doua parte a acestui an să simțim o scădere a presiunii pentru companii, mai ales că vom asista în viitorul previzibil la două efecte negative, ambele putând fi accentuate de posibile derapaje ale crizei datoriilor suverane din zona euro:

• accentuarea fiscalității datorită presiunii puse de plata datoriei externe care a crescut spectaculos în ultimii 2 ani;

• așteptata creștere a dobânzii de referință EURIBOR datorată depășirii crizei financiare de către economia europeană.

Creșterea economică așteptată în România, de peste 1%, este sub posibilități în special datorită scăderii dramatice a consumului, care va crește cu dificultate, fiind cauza principală a unei reveniri lente și de durată a economiei românești.

Creditarea va începe să crească odată cu consolidarea economiei, scăderea șomajului și inevitabilele lichidări de credite neperformante pe care le vor face în primul rând băncile mai mici cu portofolii precare. Oricum, consolidarea sistemului bancar românesc este inevitabilă.

Industria imobiliară își va reveni treptat, deși construcțiile, cu excepția celor din infrastructură, vor suferi în continuare din cauza lipsei de proiecte. Efectele pozitive vor fi sesizabile începând cu 2012.

Despre piața imobiliară apreciez că în următoarele 6 luni vom asista la scăderi în continuare, înainte de atingerea pragului cel mai de jos, în special pentru activele cele mai depreciate economic și funcțional, respectiv de calitate mai scăzută. Cu această afirmație vreau să temperez opiniile ultra-optimiste ale unor analiști, care au văzut deja o creștere a prețurilor imobiliarelor la începutul acestui an.

Relansarea pieței imobiliare va fi resimțită în 2012 dar nivele de creștere comparabile cu cele din perioada 2006-2008 nu cred că vor mai fi atinse decât într-un orizont greu predictibil.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS

Încerc să prezint una dintre posibilitățile de rezolvare a blocajului apărut în derularea creditelor imobiliare, în special pentru cele neperformante. În multe situații, valorile proprităților rezidențiale, achiziționate în cel mai înalt moment al bubble-ului, nu vor mai fi atinse în următorii 2-3 ani sau, poate pentru unele, niciodată la valoarea nominală consolidată în euro. De asemenea, veniturile celor care le-au achiziționat în speranța lipsită de realism că vor câștiga în fiecare an mai mult fără legătură cu productivitatea muncii lor, nu vor reveni curând la niveluri acceptabile sau care să permită achitarea în continuare a ratelor contractului de credit.

După o analiză fundamentată a acestor situații, cred că finanțatorii vor trebui să apeleze la decizii de “write-down” a valorii acestor credite și să încerce să renegocieze contractele la un asemenea nivel încât debitorul să poată continua să plătească rate diminuate, dar în concordanță cu veniturile reale pe care le poate avea, păstrând în continuare proprietatea. Alternativa ar fi vânzarea forțată cu valori de recuperare foarte mici, posibil la 20-30% din valoarea creditelor inițiale și asta datorită în principal lipsei finanțării. Consider că o operațiune de acest fel, cu un nivel de scădere variabil a acestor valori  până la 25-30%, adaptate la nivelul actual al pieței imobiliare și în concordanță cu situația specifică a fiecărui debitor, locația și calitatea proprietății, ar fi o soluție mai avantajoasă pentru finanțatori, ca să nu mai vorbim de evitarea unor situații sociale neplăcute, conflicte juridice și pierderi de imagine. Aceasta ar putea fi o soluție la care să fie utilizată și instituția medierii, având în vedere și contextul legislativ actual.

Oricum, eșecul acestor credite neperformante va trebui asumat și împărțit între cei doi actori ai contractului de finanțare, creditor-debitor, într-o marjă cât mai echilibrată.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Cu profilul pe care îl are azi România, fără resurse materiale sau active valoroase de vândut, va trebui să-și plătească datoria angajată în cea mai mare parte din impozitarea muncii – care din păcate nu este de o mare productivitate. Mulți din românii capabili și cu putere de muncă trăiesc în afara țării, unde în multe cazuri lucrează sub nivelul de calificare și câștigă numai din munca excesivă. O altă categorie sunt persoanele cu calificare înaltă sau tineri ce absolvesc facultăți renumite în vest și nu se mai întorc pentru că aici nu au ofertă de muncă pe măsură și nu-și pot fructifica motivant potențialul. Aceștia din urmă ar fi putut constitui scheletul forței de muncă înalt calificate cu mare productivitate pe care să stea povara datoriei.

Din păcate, așa cum se prezintă azi societatea românească în care comunități întregi – multe milioane de persoane – sunt asistate social sau au o calificare precară sau un redus „dor de muncă”, viitorul nu se prezintă prea roz. Acum întregul efort al taxelor pentru susținerea statului stă pe din ce în ce mai puțini români, întreprinzători sau angajați în firme private care sunt astfel nu numai la capătul puterii ci și puternic demotivați.

Sacrificiile care vor trebui făcute pentru depășirea crizei trebuie împărțite echitabil între toate categoriile sociale. Cei ce produc plus valoare și pensionarii care au cotizat cinstit și au pensii scăzute și puținii bugetari care își mai fac conștiincioși datoria pe salarii din ce în ce mai mici. Nu vom putea depăși situația actuală fără solidaritate socială și motivația unui viitor mai bun.

În legătură cu valoarea proprietăților imobiliare, acestea continuă să fie pe un trend descendent până în momentul în care se va depăși punctul critic de creștere a creditelor neperformante. Prețurile se vor stabiliza la un nivel sustenabil, în concordanță cu veniturile, productivitatea muncii și capacitatea de economisire. Aceasta din urmă o apreciez ca limitată, cel puțin pe termen mediu din cauza motivelor enunțate mai sus.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Și totuși, finanțarea prin piața de capital ar trebui să fie pentru companiile românești listate una din soluțiile relansării economice, poate chiar a reindustrializării.

De ce nu e așa?

• unul din motivele obiective este riscul perceput de investitori, mai ales în ceea ce privește predictibilitatea legilor și a fiscalității excesive care face ca mijloacele de evitare a acestor situații să nu fie în concordanță cu transparența impusă de piața reglementată;
• lipsa de încredere a companiilor în piața de capital care nu are profunzime și nu atrage investiții semnificative din partea fondurilor de pensii și asigurări aflate încă în faze incipiente de dezvoltare în România;
• lipsa încrederii investitorilor în transparența și respectarea unui cod de guvernantă corporatistă a companiilor listate;
• lipsa unei legislații clare adaptate cerințelor internaționale cu privire la protecția acționarilor minoritari.

Dacă discutăm apoi despre delistare sunt în general două categorii de companii care renunţă la „avantajele” accesului la finanţarea pe piaţa de capital:

• cele multinaționale – care au finanțare asigurată în condiții bune de la firma mamă sau de pe piețe de capital mai evoluate;
• cele autohtone, patronate de capitalişti, investitori, antreprenori români care văd în actualele condiţii de criză cu rezultate financiare slabe, posibilitatea de a închide în condiţii avantajoase compania şi a decide singuri asupra viitorului acesteia, respectiv o legătură mai realistă între riscul investiţional asumat şi profitul aşteptat.

Piaţa de capital românească e formată încă în mare parte din speculatori şi nu din investitori. Speculatorii au un rol foarte important: ei asigură lichiditatea pieţei, însă cei ce ar trebui să domine piaţa, sunt investitorii – cei ce injectează sume considerabile de capital, contribuind astfel decisiv la finanţarea economiei.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Dincolo de erorile grosolane de viziune, lipsurile şi nepriceperea în organizarea şi managementul sistemului de impozitare, ce caracterizează ultimele două decenii, vor rămâne probleme de nerezolvat ce vor impune în final o reformă radicală şi o modernizare a tuturor sistemelor de impozite. Aceasta reformă inevitabilă se va referi la impozitele asupra muncii vii, cele asupra proprietăţii imobiliare şi bunurilor, a taxelor pe circulaţia mărfurilor sau a câştigurilor de capital.

Aş dori să prezint în cele ce urmează, una din erori şi repercursiunile acesteia pe termen lung, cu un exemplu din istorie. Citeam, nu cu mult timp în urmă, o carte a d-lui Paleologu despre familiile boiereşti, care prezenta o situaţie din secolul XV-XVI din Valahia. Ţăranii munteni liberi (vecini), au fost obligaţi din cauza sistemului fiscal înrobitor al statului din acea vreme, să-şi vândă proprietăţile imobiliare şi terenul boierilor, devenind astfel legaţi – moşneni. Acest fenomen era urmare a faptului că aceştia din urmă beneficiau de un sistem fiscal mai avantajos, agonisind astfel averi imobiliare importante – sate întregi. Această concetrare a averilor funciare în mâna boierilor a avut ca efect nu numai sărăcirea locuitorilor satelor în primă instanţă, ci şi scăderea coeziunii şi a forţei militare şi politice a statului de la acea vreme. Cred că acest exemplu edificator de armonizare fiscală se va replica şi azi – cei bogaţi şi cu averi imobiliare semnificative vor avea posibilitatea şi mijloacele să se îmbogăţească în continuare, să-şi optimizeze fiscal nivelul impozitelor, cum e normal. Iar ceilalţi, cu posibilităţi mai reduse – tinerii în mod special, vor plăti factura incompetenţei autorităţilor, şi vor uza de dreptul fundamental al oamenilor de a trăi într-o ţară bine administrată şi care are respect faţă de drepturile lor, şi asta mai ales acum, în plină eră a globalizării.

Ca rezultat, România va fi mai slabă, coeziunea socială mai scăzută şi se va aşeza confortabil fără concurenţă pe ultimul loc între ţările UE ca nivel de viaţă şi civilizaţie.

Singura şansă – după părerea mea, – şi care ar fi bine să se întâmple în perspectiva imediată, ar fi ca unul din efectele crizei financiare să fie consolidarea şi uniformizarea sistemelor fiscale europene, când probabil vom ajunge la un nivel de impozitare sustenabil, transparent şi echitabil pe tot teritoriul comunităţii şi vom putea profita astfel şi noi, românii, de efectele lui.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Imposibilitatea de a echilibra deficitul bugetar prin măsuri decente, de limitare a cheltuielilor, face ca guvernul să ia decizii de criză cu efecte negative greu de anticipat pe viitor. Una din aceste decizii este suprataxarea, practic accizarea deținătorilor de mai multe proprietăți imobiliare. Sistemul de impozitare al proprietăților imobiliare din România este evident deficitar, are o bază empirică, trebuie modernizat și pus în concordanță cu valoarea de piață a acestora, acesta fiind unul din aspectele pe care le-am semnalat de mai multe ori încă de acum câțiva ani. Dar de aici până la a descuraja prin accize pe deținătorii de mai multe proprietăți, investitorii imobiliari, care au economisit sau împrumutat și investit pentru confortul și siguranța lor economică, e o cale lungă. Cum putem vorbi de sprijinirea industriei imobiliare sau încurajarea ei când se iau aceste măsuri prociclice cu efecte devastatoare pe termen lung?

Prin aceste politici fiscale se încurajează din nou consumul imediat și creditul de nevoi personale și nu investițiile pe termen lung ce ar trebui să constituie evoluția normală în dezvoltarea unei societăți moderne. Evident investitorii luând act de această situație vor lua deciziile adecvate iar nivelul încasărilor la buget nu va fi cel scontat. Piața chiriilor ar trebui încurajată în condițiile mobilității crescute a populației impuse de legile economiei de piață și care nu se poate dezvolta fără investitori imobiliari. Impozitele din chirii ar trebui să constituie un suport important pentru bugetul comunităților locale și o sursă de investiții pentru urbanizarea terenurilor creând condiții pentru dezvoltări imobiliare viitoare.

Şi acum câteva precizări asupra evoluției crizei cu care ne confruntăm: dacă în anii ’90 dificultățile economice au surprins populația la un grad de îndatorare scăzut, acum va face ravagii în familiile din România puternic îndatorate, iar dacă sistemul bancar a făcut cu brio față încercărilor din anul trecut și a temporizat, preluând șocul creditelor neperformante, nu putem spune același lucru în 2010 și 2011, care vor fi adevăratele pietre de încercare.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA