Ne aflăm în această perioadă într-unul dintre cele mai critice momente ale crizei, iar deciziile majore ce se iau acum la nivel global pot face diferența între ieșirea din impasul economic sau continuarea declinului, acestea putând avea consecințe nedorite și puțin previzibile. Read more…
Foarte mulți se întreabă când va avea loc revirimentul în sectorul imobiliar rezidențial. Deși este dificil de estimat, având în vedere în special evoluția economiei globale, de care suntem din ce în ce mai dependenți în lipsa unor politici eficiente de investiții și atragere de fonduri europene, voi încerca să prezint următorul raționament personal. Read more…
După ultimii 2 ani de scădere vertiginoasă a economiei românești, toată suflarea (de la muritor la investitor milionar, de la bugetar la politician), așteaptă cu nerăbdare și își pune mare încredere în semnele timide ale relansării economice. Read more…
Deși orizontul pare azi mai optimist cu privire la evoluția economiei românești, dacă facem excepție de pericolele ce pot apărea din plan extern și care ar putea întoarce economia mondială în criză, sau cel puțin să-i tempereze evoluția pozitivă, trebuie să privim cu precauție și să vedem care ar putea fi soluțiile pentru o relansare sustenabilă a industriei imobiliare românești.
Aș dori de la început să subliniez că, în opinia mea, o relansare spectaculoasă și creșteri semnificative în imobiliarul românesc nu pot fi posibile într-un orizont de timp mediu, având în vedere atât realitățile interne, nivelul de dezvoltare al infrastructurii, legislația, cât și conjunctura europeană și globală.
Dacă am face o analiză pentru a vedea pe ce baze s-ar putea relansa industria imobiliară, inclusiv cea a dezvoltarilor de proprietăți de tip rezidențial, cred că putem identifica următorii factori:
Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS
Opinia mea este că, după 2 ani de scăderi semnificative ale PIB-ului, ne apropiem de sfârșitul crizei economice spre sfârșitul acestui an, datorată în special revenirii economiei globale (sper să nu ne înșelăm, fiindcă aceeași așteptare o aveam și la începutul lui 2010).
Doi au fost factorii interni care au făcut posibil acest lucru:
Nu trebuie să ne așteptăm ca în a doua parte a acestui an să simțim o scădere a presiunii pentru companii, mai ales că vom asista în viitorul previzibil la două efecte negative, ambele putând fi accentuate de posibile derapaje ale crizei datoriilor suverane din zona euro:
Creșterea economică așteptată în România, de peste 1%, este sub posibilități în special datorită scăderii dramatice a consumului, care va crește cu dificultate, fiind cauza principală a unei reveniri lente și de durată a economiei românești.
Creditarea va începe să crească odată cu consolidarea economiei, scăderea șomajului și inevitabilele lichidări de credite neperformante pe care le vor face în primul rând băncile mai mici cu portofolii precare. Oricum, consolidarea sistemului bancar românesc este inevitabilă.
Industria imobiliară își va reveni treptat, deși construcțiile, cu excepția celor din infrastructură, vor suferi în continuare din cauza lipsei de proiecte. Efectele pozitive vor fi sesizabile începând cu 2012.
Despre piața imobiliară apreciez că în următoarele 6 luni vom asista la scăderi în continuare, înainte de atingerea pragului cel mai de jos, în special pentru activele cele mai depreciate economic și funcțional, respectiv de calitate mai scăzută. Cu această afirmație vreau să temperez opiniile ultra-optimiste ale unor analiști, care au văzut deja o creștere a prețurilor imobiliarelor la începutul acestui an.
Relansarea pieței imobiliare va fi resimțită în 2012 dar nivele de creștere comparabile cu cele din perioada 2006-2008 nu cred că vor mai fi atinse decât într-un orizont greu predictibil.
Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, REV, FRICS
Acum, la sfârșit de an, se fac retrospective dar mai ales previziuni despre ce se va întâmpla în industria și piața imobiliară în general. După un an 2010 dificil și, din păcate, care nu ne-a adus revirimentul economic așteptat, din cauze ce nu țin de industrie, mă aștept la un an 2011 cel puțin la fel de dificil, în special în primul semestru. Apreciez că ne vom confrunta cu o explozie a creditelor imobiliare neperformante, ce va crea tensiuni și efecte negative asupra sectorului bancar și imobiliar. Criza financiară prelungită, epuizarea tuturor mijloacelor normale avute la dispoziție de finanțatori sau dezvoltatorii imobiliari, conduc la căutarea altor soluții.
Încerc să prezint una dintre posibilitățile de rezolvare a blocajului apărut în derularea creditelor imobiliare, în special pentru cele neperformante. În multe situații, valorile proprităților rezidențiale, achiziționate în cel mai înalt moment al bubble-ului, nu vor mai fi atinse în următorii 2-3 ani sau, poate pentru unele, niciodată la valoarea nominală consolidată în euro. De asemenea, veniturile celor care le-au achiziționat în speranța lipsită de realism că vor câștiga în fiecare an mai mult fără legătură cu productivitatea muncii lor, nu vor reveni curând la niveluri acceptabile sau care să permită achitarea în continuare a ratelor contractului de credit.
După o analiză fundamentată a acestor situații, cred că finanțatorii vor trebui să apeleze la decizii de “write-down” a valorii acestor credite și să încerce să renegocieze contractele la un asemenea nivel încât debitorul să poată continua să plătească rate diminuate, dar în concordanță cu veniturile reale pe care le poate avea, păstrând în continuare proprietatea. Alternativa ar fi vânzarea forțată cu valori de recuperare foarte mici, posibil la 20-30% din valoarea creditelor inițiale și asta datorită în principal lipsei finanțării. Consider că o operațiune de acest fel, cu un nivel de scădere variabil a acestor valori până la 25-30%, adaptate la nivelul actual al pieței imobiliare și în concordanță cu situația specifică a fiecărui debitor, locația și calitatea proprietății, ar fi o soluție mai avantajoasă pentru finanțatori, ca să nu mai vorbim de evitarea unor situații sociale neplăcute, conflicte juridice și pierderi de imagine. Aceasta ar putea fi o soluție la care să fie utilizată și instituția medierii, având în vedere și contextul legislativ actual.
Oricum, eșecul acestor credite neperformante va trebui asumat și împărțit între cei doi actori ai contractului de finanțare, creditor-debitor, într-o marjă cât mai echilibrată.
Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA
Există o clasificare poate simplistă dar actuală a statelor din punctul de vedere al atitudinii față de economie și investiții și anume: societăți care consumă și se îndatorează din care fac parte SUA și marea majoritate a statelor dezvoltate din UE și societăți care economisesc și investesc – categorie din care fac parte China și alte țări asiatice cu o puternică dezvoltare economică. Din păcate în ultimul deceniu, cu accent pe ultimii ani, o dată cu intrarea în spațiul economic al UE, România face parte tot mai pregnant din prima categorie, astfel că datoria sa publică și privată depășește astăzi 85 mld. Euro cu tendință accentuată de creștere.
Cu profilul pe care îl are azi România, fără resurse materiale sau active valoroase de vândut, va trebui să-și plătească datoria angajată în cea mai mare parte din impozitarea muncii – care din păcate nu este de o mare productivitate. Mulți din românii capabili și cu putere de muncă trăiesc în afara țării, unde în multe cazuri lucrează sub nivelul de calificare și câștigă numai din munca excesivă. O altă categorie sunt persoanele cu calificare înaltă sau tineri ce absolvesc facultăți renumite în vest și nu se mai întorc pentru că aici nu au ofertă de muncă pe măsură și nu-și pot fructifica motivant potențialul. Aceștia din urmă ar fi putut constitui scheletul forței de muncă înalt calificate cu mare productivitate pe care să stea povara datoriei.
Din păcate, așa cum se prezintă azi societatea românească în care comunități întregi – multe milioane de persoane – sunt asistate social sau au o calificare precară sau un redus „dor de muncă”, viitorul nu se prezintă prea roz. Acum întregul efort al taxelor pentru susținerea statului stă pe din ce în ce mai puțini români, întreprinzători sau angajați în firme private care sunt astfel nu numai la capătul puterii ci și puternic demotivați.
Sacrificiile care vor trebui făcute pentru depășirea crizei trebuie împărțite echitabil între toate categoriile sociale. Cei ce produc plus valoare și pensionarii care au cotizat cinstit și au pensii scăzute și puținii bugetari care își mai fac conștiincioși datoria pe salarii din ce în ce mai mici. Nu vom putea depăși situația actuală fără solidaritate socială și motivația unui viitor mai bun.
În legătură cu valoarea proprietăților imobiliare, acestea continuă să fie pe un trend descendent până în momentul în care se va depăși punctul critic de creștere a creditelor neperformante. Prețurile se vor stabiliza la un nivel sustenabil, în concordanță cu veniturile, productivitatea muncii și capacitatea de economisire. Aceasta din urmă o apreciez ca limitată, cel puțin pe termen mediu din cauza motivelor enunțate mai sus.
Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA
Deși piața de capital are ca rol primordial atragerea de surse financiare la costuri rezonabile pentru capitalizarea companiilor, aceasta nu își face simțită efectul benefic în România și asta azi, în condițiile în care costul finanțării prin credit a ajuns prohibitiv pentru multe din companiile românești.
Și totuși, finanțarea prin piața de capital ar trebui să fie pentru companiile românești listate una din soluțiile relansării economice, poate chiar a reindustrializării.
De ce nu e așa?
Dacă discutăm apoi despre delistare sunt în general două categorii de companii care renunţă la „avantajele” accesului la finanţarea pe piaţa de capital:
Piaţa de capital românească e formată încă în mare parte din speculatori şi nu din investitori. Speculatorii au un rol foarte important: ei asigură lichiditatea pieţei, însă cei ce ar trebui să domine piaţa, sunt investitorii – cei ce injectează sume considerabile de capital, contribuind astfel decisiv la finanţarea economiei.
Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA
Goana disperată după bani a Ministerului de Finanţe va avea, în mod sigur, efecte perverse de proporţii şi nu va reuşi decât în mică măsură să stingă foamea de finanţare, gurile flămânde ale birocraţiei bugetare.
Dincolo de erorile grosolane de viziune, lipsurile şi nepriceperea în organizarea şi managementul sistemului de impozitare, ce caracterizează ultimele două decenii, vor rămâne probleme de nerezolvat ce vor impune în final o reformă radicală şi o modernizare a tuturor sistemelor de impozite. Aceasta reformă inevitabilă se va referi la impozitele asupra muncii vii, cele asupra proprietăţii imobiliare şi bunurilor, a taxelor pe circulaţia mărfurilor sau a câştigurilor de capital.
Aş dori să prezint în cele ce urmează, una din erori şi repercursiunile acesteia pe termen lung, cu un exemplu din istorie. Citeam, nu cu mult timp în urmă, o carte a d-lui Paleologu despre familiile boiereşti, care prezenta o situaţie din secolul XV-XVI din Valahia. Ţăranii munteni liberi (vecini), au fost obligaţi din cauza sistemului fiscal înrobitor al statului din acea vreme, să-şi vândă proprietăţile imobiliare şi terenul boierilor, devenind astfel legaţi – moşneni. Acest fenomen era urmare a faptului că aceştia din urmă beneficiau de un sistem fiscal mai avantajos, agonisind astfel averi imobiliare importante – sate întregi. Această concetrare a averilor funciare în mâna boierilor a avut ca efect nu numai sărăcirea locuitorilor satelor în primă instanţă, ci şi scăderea coeziunii şi a forţei militare şi politice a statului de la acea vreme. Cred că acest exemplu edificator de armonizare fiscală se va replica şi azi – cei bogaţi şi cu averi imobiliare semnificative vor avea posibilitatea şi mijloacele să se îmbogăţească în continuare, să-şi optimizeze fiscal nivelul impozitelor, cum e normal. Iar ceilalţi, cu posibilităţi mai reduse – tinerii în mod special, vor plăti factura incompetenţei autorităţilor, şi vor uza de dreptul fundamental al oamenilor de a trăi într-o ţară bine administrată şi care are respect faţă de drepturile lor, şi asta mai ales acum, în plină eră a globalizării.
Ca rezultat, România va fi mai slabă, coeziunea socială mai scăzută şi se va aşeza confortabil fără concurenţă pe ultimul loc între ţările UE ca nivel de viaţă şi civilizaţie.
Singura şansă – după părerea mea, – şi care ar fi bine să se întâmple în perspectiva imediată, ar fi ca unul din efectele crizei financiare să fie consolidarea şi uniformizarea sistemelor fiscale europene, când probabil vom ajunge la un nivel de impozitare sustenabil, transparent şi echitabil pe tot teritoriul comunităţii şi vom putea profita astfel şi noi, românii, de efectele lui.
Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA
Situația economică a României devine din ce în ce mai dramatică, iar următoarele 6-12 luni vor face distrugeri de dimensiunea unui uragan atât în nivelul de trai al populației cât și în bilanțurile societăților comerciale.
Imposibilitatea de a echilibra deficitul bugetar prin măsuri decente, de limitare a cheltuielilor, face ca guvernul să ia decizii de criză cu efecte negative greu de anticipat pe viitor. Una din aceste decizii este suprataxarea, practic accizarea deținătorilor de mai multe proprietăți imobiliare. Sistemul de impozitare al proprietăților imobiliare din România este evident deficitar, are o bază empirică, trebuie modernizat și pus în concordanță cu valoarea de piață a acestora, acesta fiind unul din aspectele pe care le-am semnalat de mai multe ori încă de acum câțiva ani. Dar de aici până la a descuraja prin accize pe deținătorii de mai multe proprietăți, investitorii imobiliari, care au economisit sau împrumutat și investit pentru confortul și siguranța lor economică, e o cale lungă. Cum putem vorbi de sprijinirea industriei imobiliare sau încurajarea ei când se iau aceste măsuri prociclice cu efecte devastatoare pe termen lung?
Prin aceste politici fiscale se încurajează din nou consumul imediat și creditul de nevoi personale și nu investițiile pe termen lung ce ar trebui să constituie evoluția normală în dezvoltarea unei societăți moderne. Evident investitorii luând act de această situație vor lua deciziile adecvate iar nivelul încasărilor la buget nu va fi cel scontat. Piața chiriilor ar trebui încurajată în condițiile mobilității crescute a populației impuse de legile economiei de piață și care nu se poate dezvolta fără investitori imobiliari. Impozitele din chirii ar trebui să constituie un suport important pentru bugetul comunităților locale și o sursă de investiții pentru urbanizarea terenurilor creând condiții pentru dezvoltări imobiliare viitoare.
Şi acum câteva precizări asupra evoluției crizei cu care ne confruntăm: dacă în anii ’90 dificultățile economice au surprins populația la un grad de îndatorare scăzut, acum va face ravagii în familiile din România puternic îndatorate, iar dacă sistemul bancar a făcut cu brio față încercărilor din anul trecut și a temporizat, preluând șocul creditelor neperformante, nu putem spune același lucru în 2010 și 2011, care vor fi adevăratele pietre de încercare.
Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA