DARIAN – evaluare & consultanţă

Odată cu afundarea tot mai adânc în criză, peste 700.000 de români au ajuns să aibă datorii în credite neperformante de aproape 1 mld. Euro, adică 40% din totalul restanțelor la credite (2,5 mld.).

Acesta este unul din cele mai îngrijorătoare semnale, care, alături de măsurile de austeritate fără precedent propuse de guvern și care au șanse mici să-și atingă ținta sunt cele mai proaste vești din această lună, cu implicații deosebite în creditare și respectiv piața rezidențială.

Creșterea alarmantă a creditelor neperformante, care pe fondul crizei se va accentua în următoarele 6-12 luni, va pune băncile în situații delicate, îndepărtând cu cel puțin 1 an momentul atât de așteptat al relansării creditării – ce tocmai a fost ratat.

Azi, chiar dacă dobânzile au scăzut puternic ajungând la nivelul anului 2007, tot mai puțini clienți se încumetă să achiziționeze locuințe cu credit ipotecar. Nici „Prima casă 2” nu o duce mai bine deoarece sunt tot mai puțini cei ce se califică în condițiile actuale, având în vedere și nivelul prețurilor pentru multe din dezvoltările imobiliare rezidențiale aflate pe piață versus veniturile celor ce doresc să le achiziționeze.

Discrepanța între cererea solvabilă și oferta competitivă este azi foarte mare și ține blocate tranzacțiile.

Una din posibilitățile de ieșire din această criză ar fi relansarea cererii solvabile. Așa cum guvernul a luat decizia de a sprijini prin programul “Rabla” industria auto, ar trebui luate măsuri mai eficiente de relansare a industriei de construcții care poate să aibă un rol important și în relansarea PIB pe baze sănătoase.

Deciziile care ar trebui luate ar fi de a găsi soluții financiare, surse de bani pentru investițiile în infrastructură și plata datoriilor către firmele de construcții pentru ca acestea să revină pe linia de plutire.

Îmbunătățirea programului „Prima casă” prin eliminarea plafonului de 60 000 euro care influențează și menține încă valorile sus, precum și oferirea celor ce achiziționează subvenționări de dobânzi, termene de grație, etc., sursa ar putea fi banii obținuți din impozitarea suplimentară a proprietăților, ce trebuie să fie dirijați tot spre sectorul rezidențial pentru a-l relansa – nu spre consum.

Dacă ar trebui să răspund la întrebarea „De unde avem bani pentru toate acestea?”, aș spune: „Statul, prin diferite ministere și instituții, mai administrează prost și clientelar companii din sectorul energetic de pildă, sau deține participații semnificative, care ar fi atractive la privatizare și ar crea surse pentru o relansare economică bine gândită și pe baze sănătoase.”

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară bănci, credite, criză, criza financiară, Prima Casă, Rabla, română

They showed up again and won’t leave us soon: contradictory debates between analysts, developers, investors and even journalists, regarding the real estate market status and especially the properties trading price.

There are a few real estate websites (with significant traffic) that present many properties offers, market analysis and also a real estate index for Bucharest – but most of the times all these contradict one another.

It usually comes to this because of the unverified information these websites build their articles on; almost every single article is centered around real estate offers. And those offers are, of course, sustained by the interest and wishes of the owner, therefore they are strongly influenced (during this economic crisis) by the positive information the authorities presented in the first quarter of 2010, and not by the real trading prices of the market, as it would have been advisable. These real prices I’m referring to accurately reflect the supply-demand relation at this present time. This whole situation therefore created is caused by the lack of transparency in the real estate industry and also by the limited number of independent and professional analysts.

As the recent information regarding the number of transactions, the default loans situation and also the whole economic situation is quite dark, coming up with sayings like “the properties price in that city increased by 5%” shows lack of professionalism, and those involved prove ethical deficiencies.

The real estate market is not very efficient, having a significant gap between supply and demand and the properties are characterized by unique features, hence the lack of accuracy and relevance in calculating overall medium prices. Using only the real estate offers for market analysis is also a mistake that can lead to important errors and to public misinformation, consequently. The Romanian National Bank considered creating a real estate index, in partnership with the public notaries and INSSE, and this represents an important first step towards the market transparency, but this single act can not become a remedy by itself. The real solution is to follow the standard used in the well-developed countries so that all the involved institutions could transparently provide the necessary information, while the real estate consultants base their analysis on clear, accurate and objective data, resulted from properties transactions only.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Financial Crisis, Real Estate Market english, investments, investors, real estate, real estate industry

Au apărut din nou și vor fi nelipsite în cele ce urmează discuții contradictorii între analiști, dezvoltatori, investitori, chiar și ziariști, în legătură cu situația pieței imobiliare și în special cu prețul de tranzacționare al proprietăților.
Există câteva site-uri imobiliare foarte vizitate cu multe oferte de proprietăți care fac analize și chiar un indice imobiliar pentru București – care în multe situații se bat cap în cap.
Motivul îl constituie faptul că majoritatea au la bază informații insuficient verificate, și în cvasitotalitatea lor bazate pe oferte. Ofertele sunt susținute în primul rând de interesele și dorința vânzătorului, fiind puternic influențate în această perioadă de criză de datele pozitive prezentate de autorități în prima parte a anului 2010, de exemplu, și nu de preturile de tranzacționare reale de pe piață, așa cum ar fi normal, prețuri care reflectă raportul existent dintre cerere și ofertă în acel moment. Acest lucru are o cauză cronică în lipsa de transparență a industriei imobiliare și numărul limitat de analiști independenți și profesioniști.
Cum datele apărute recent cu privire la numărul tranzacțiilor, situația creditelor neperformante și în special cele cu privire la situația economică sunt sumbre, afirmații de genul „prețul proprietăților imobiliare din orașul X au crescut cu 5%” sunt lipsite de profesionalism, iar cei ce le fac sau promovează dau dovadă de carențe etice.
Cum piața imobiliară este una relativ ineficientă, cu decalaj semnificativ între cerere și ofertă iar proprietățile au caracteristici unice, a face medii pe zone și localități sau apel numai la oferte de vânzare în analize conduce la erori semnificative și în multe cazuri la dezinformare. Inițiativa BNR de a face împreună cu INSSE și notarii un indice imobiliar este un prim pas lăudabil și deschide calea transparenței pieței, dar nu va fi un panaceu. Soluția este de a lua modelul țărilor dezvoltate astfel ca toate instituțiile implicate ce au la dispoziție date să le furnizeze transparent iar consultanții imobiliari să-și bazeze analizele pe informații clare, corecte și obiective obținute numai din tranzacții cu proprietăți.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară industria imobiliară, investitii, investitori, română

This is a taboo subject that has been repeatedly approached by me during the last 2-3 years, but it did not raise the interest it would have deserved, perhaps due to the fact talking about taxes is not such a pleasant activity.
The budgetary difficulties we face these days, which lead to aberrant decisions like the dramatic and without discernment pensions decrease, could find solutions in some other area, not in that of an unavoidable increase of the flat tax and VAT, namely setting taxes based on realistic and rational principles of property.
There is no such thing as a well developed society, with solid market principles and respect towards private property, which does not set real estate taxes that match the market value of those very properties.
There are 2 major discrepancies in Romania when it comes to setting taxes on properties, besides the low level of those taxes themselves:

• a tax base set on empirical and egalitarian methods, which leads to inequity
• an exaggerate difference in taxes of the same property, regardless its owner (individual or company)

A reasonable solution to this problem could be the decision taken by the Ministry of Finance to change the whole tax system (and the tax base respectively), beginning with the market value of the property. Although this is going to be a very complex process, which is going to consume will power, time, effort and money, it would definitely resolve many of the budgetary issues and it would also create solid premises for the correct real estate market alignment when it comes to the tax value of properties, depending on objective criteria such as location and intrinsic quality of the property.
With this change in approach, the properties tax values could double or even triple, making the budget revenues therefore obtained grow significantly.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Financial Crisis english, properties, taxes, VAT