Despre valoarea apartamentelor vechi
Aș dori să fac câteva aprecieri despre evoluția apartamentelor vechi de 30-40 de ani, edificate în perioada comunistă, care constituie și azi baza locativă cea mai importantă în multe din marile orașe ale țării.
Majoritatea au fost construite între anii ’65 – ’80 în așa-zisa perioadă prosperă a socialismului, făcând față exploziei demografice și industrializării forțate din acea perioadă. Acestea au fost în anii ’90 cumpărate la prețuri modice de chiriași care nu au făcut investiții semnificative în modernizare, unii revânzându-le cu un profit exorbitant.
Dacă din punct de vedere al structurii de rezistență (cu excepția Bucureștiului) – vezi cutremur – majoritatea încă sunt corespunzătoare, d.p.d.v al finisajelor și în special al instalațiilor și sistemului de izolare termică, ele sunt foarte deficitare, necesitând investiții semnificative pentru reabilitare, puțin probabile la costurile finanțării de azi.
În România, în ultimii 20 de ani nu s-a făcut nici o investiție semnificativă în domeniul îmbunătățirii randamentelor centralelor termice de cartier (co-generare) sau izolării termice a locuințelor preferându-se soluția mult mai simplă la prima vedere dar dezavantajoasă economic al subvențiilor de-a valma fără a se ține seama de nivelul veniturilor beneficiarilor.
Criza profundă în care ne aflăm ce va duce la tăierea inerentă a acestor subvenții și ne va face să ne confruntăm cu probleme serioase în ceea ce privește costul de întreținere al apartamentelor, având în vedere că, în foarte multe situații, sunt locuite de persoane în vârstă cu pensii și posibilități materiale scăzute. În această situație posibilitatea unor investiții în modernizare este puțin probabilă.
Mă aștept ca în această iarnă, multe din familiile ce locuiesc în aceste apartamente să aibă dificultăți serioase și restanțe în plata întreținerii.
Deprecierile importante, fie fizice (uzura, lipsa reparațiilor curente și capitale), fie funcționale – lipsa confortului termic și costuri mari de întreținere vor face ca valoarea acestor locuințe să scadă dramatic în următoarea perioadă, efect amplificat și de scăderea accentuată a puterii de cumpărare a populației.
Din păcate, multe apartamente din cartierele vechi în special, cele din periferii nu foarte bine locate sau cartierele muncitorești, având acest stigmat, se vor degrada semnificativ din motivele enunțate.
Ar fi posibil ca, în perioada următorului an, în perspectiva adâncirii crizei valoarea acestora să mai scadă încă cu procente însemnate, 20-25% ajungând la prețuri de 500-700 euro/mp, același nivel cu cele noi, construite în zonele periferice adiacente orașelor.
Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA