DARIAN – evaluare & consultanţă

There are numerous talks and analysts and investors spread the rumor of the imminent revival of the real-estate market. Despite the expectations of the latter category, the situation of the economy and of the real-estate industry has to be regarded with realism.

Romania had the most important gradient of economic decrease – of more than 14% in the last two years and the signs from the start of this year are not the best. A growth of approximate 1% is something normal and expected in 2010.

In this year the banks will continue to register loses on the bad loans and I do not anticipate a consistent growth of the real lending, even if the interest rates gave signs of significant decrease in the last months. Here it can be seen the effects of the spectacular growth of unemployment and the dramatic decrease of the purchasing power, phenomenon that induce a sentiment of scepticism and prudence among potential buyers. The program “Prima Casa 2” (“First House 2”) is not doing anything else than stopping a more abrupt downturn./span>

Not even the situation of the SME-s (which were the most hit by the crisis) is good, taking in consideration the voluntary or forced bankruptcy wave that they confront with – an effect of the market contraction and lending expensiveness.

Going back to the situation of the real-estate market and construction industry in particular, the sectors are almost entirely blocked, the number of projects and developments decreased dramatically, and taking in consideration the fact that from project to realization the term is minimum 1,5 to 2 years, we can expect that between the years 2010 and 2011 the supply side to suffer a significant contraction.

Having in mind that the stock from the residential market are relatively high for the current times, we will see in 2010 price decreases (approximately 10-15% for old houses), following a 2011 which is expected to be – due to the aspects mentioned in the above paragraph, the year of revival. The growth will be sustained by the decrease of unsold homes and by the lack of new finalized projects.

About the price levels which now are strongly influenced by the acquisition cost of the land and the constructions costs from previous years, I estimate that they won’t suffer significant growth in the next 2-3 years. The arguments are the following:

• The procedure for forced execution for the bad-paying mortgages will be accentuated this year, driving the supply up;
• The land market that is practically almost entirely blocked will be traded at prices significantly lower (50-60% or maybe more) for the developers that find themselves in difficulty;
• The significant drop in the purchasing power determined by the living costs and the low saving possibility of the population.

The moment of the comeback of Romanian economy, followed in some months by the real-estate market, will be determined by the global and EU economic comeback, through exports of the Romanian companies, which will give an impulse to the market’s recovery.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Financial Crisis, Real Estate Market banks, crisis, financial crisis, First House, lands, Prima Casă, real estate, real estate industry

Se poartă discuții și se vehiculează în rândul analiștilor imobiliari și a dezvoltatorilor subiectul iminentei reveniri a pieței imobiliare. Dincolo de așteptările normale ale acestora din urmă, trebuie privită cu realism situația economică din România, și implicit situația industriei imobiliare.

România a avut cel mai important gradient de scădere economică – de peste 14% în ultimii 2 ani și semnele din acest început de an nu sunt de cel mai bun augur. O creștere în jur de 1% este ceva normal și de așteptat pentru 2010.

În acest an băncile vor puncta în continuare pierderi pe creditele neperformante și nu anticipez o creștere consistentă a creditării reale, deși dobânzile au dat semne de scădere semnificativă în ultimile luni. Vedem aici efectele creșterii spectaculoase a șomajului și a scăderii dramatice a puterii de cumpărare, fenomene ce induc un sentiment de scepticism și prudență pentru potențialii cumpărători. Programul Prima Casă 2 nu face decât să stopeze o cădere mai abruptă.

Nici situația IMM-urilor (cele mai lovite de criză) nu este mai roză, având în vedere valul de lichidări voluntare sau forțate cu care se confruntă acestea – un efect al contracției piețelor și a scumpirii finanțării.

Revenind la industria imobiliară și a construcțiilor în special, acestea sunt cvasiblocate, numărul proiectelor și al dezvoltărilor a scăzut dramatic și considerând faptul că de la proiect la realizare termenul este de minim 1,5-2 ani, ne putem aștepta ca în anii 2010-2011 oferta să sufere o contracție semnificativă.

Având în vedere că stocurile pe piața rezidențială sunt relativ ridicate pentru momentul actual, vom vedea și în 2010 scăderi de prețuri (aprox. 10-15% pentru locuințele vechi), urmând ca în cel mai bun caz 2011, datorită aspectelor menționate în paragraful anterior, să fie anul revenirii. Creșterea în 2011 va fi susținută și de scăderea numărului de locuințe nevândute și a lipsei unor proiecte noi finalizate.

Despre nivelul prețurilor care acum sunt puternic influențate de costul de achiziție a terenurilor și a costurilor din construcții din anii anteriori, apreciez că nu va suferi creșteri semnificative în următorii 2-3 ani. Argumentele ar fi următoarele:

• procedura de executare silită pentru ipotecile rău-platnicilor se va accentua în acest an, ducând la creșterea ofertei;
• terenurile care sunt practic cvsiblocate vor fi tranzacționate la prețuri semnificativ mai mici (50-60% poate chiar mai mult) pentru dezvoltatorii în dificultate;
• scăderea puternică a puterii de cumpărare determinată de costul vieții și respectiv a posibilității reduse de economisire a populației.

Momentul revenirii economiei românești, urmat la câteva luni de piața imobiliară, va fi determinat de revenirea economiei mondiale – respectiv a celei din UE – care prin creșterea exporturilor companiilor românești va da impulsul relansării pieței.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară criză, criza financiară, industria imobiliară, terenuri