DARIAN – evaluare & consultanţă

Unfortunately, even if Romania is an emergent country with a significant market and a good potential, the lack of infrastructure, the chaotic urbanism, the pollution, the low quality of life and last but not least the real-estate bubble that created the level of unsustainable values in the past years, will all contribute to a slow and long standing comeback of the real-estate market. The investments that will probably revive starting next year will gradually come back at the last years’ level but they will meet a market with another level of prices. Also, the expected profit will be lower with the exception of high-tech industries and will not come from speculative real-estate any more. Anyhow, real-estate will not be considered the “queen industry” any longer, even if it constitutes a considerable part of the states’ wealth. I believe that in the years to come the global economy and implicitly the Romanian one will have other bases, in which the attitude towards regenerating energy, bio-technologies and limited resources will form new challenges for investors and will determine new directions in business and therefore in rising the fortunes. The evolution of fortunes also depends on the economic capacity to absorb the European funds, funds that can represent an impulse for the revival from the crisis.

Businessmen that proved they have the necessary qualities and the chance to create and administer spectacular fortunes in this last decade will continue to prosper, even if the cumulative fortunes of the rich will not reach the 2007-2008 level, only in the medium term. One of the categories of individuals that we will continue to see in this top is the investors in agriculture, who I believe they will significantly raise their wealth, if they will take advantage of the conditions and they will benefit from a favourable agricultural policy.

The ones that will get rich further on, or they will consolidate their fortunes will be the ones who today have cash and who will know how to take advantage of the crisis and of the difficulties that other investors face. The acquisition of valuable assets from companies that have difficulties, at insignificant prices represents one of the significant sources of growth for some of the businessmen that are on the list.

The end of the crisis will find some businessmen with more wealth than the precedent year and some with no fortune at all. The last ones are particularly the ones that have a high leverage level, who invested borrowed money in projects and developments in incipient phases, thus paying for investing in a period close to the beginning of the crisis.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Financial Crisis, Real Estate Market financial crisis, fortunes, real estate

Din păcate, deși România este o țară emergentă cu o piață semnificativă și un bun potențial, lipsa infrastructurii, urbanismul haotic, poluarea, calitatea scăzută a vieții și nu în ultimul rând bubble-ul imobiliar care a creat nivelul de valori nesustenabile din ultimii ani, vor face ca revenirea pieței imobiliare să fie lentă și de lungă durată. Fluxurile investiționale care vor reveni probabil începând cu anul viitor vor ajunge treptat la nivelul celor din anii anteriori însă vor întâlni o piață cu un alt nivel de prețuri. De asemenea, profitul așteptat va fi mai scăzut cu excepția industriilor de vârf și acesta nu va mai proveni din zona speculațiilor imobiliare. Oricum real estate-ul nu va mai fi «industria regină», deși constituie o parte considerabilă a averii statelor. Cred că în anii care vin economia globală și implicit cea a României se va pune pe alte baze, în care atitudinea față de energia regenerabilă, tehnologiile bio și resursele limitate vor constitui noi provocări pentru investitori și vor determina noi direcții de business și implicit de creștere a averilor. Evoluția averilor depinde și de capacitatea economiei de a absorbi fondurile europene, fonduri care pot reprezenta un impuls pentru revenirea din criză.

Oamenii de afaceri care au dovedit că au calitățile necesare și șansa de a crea și administra averi spectaculoase în acest ultim deceniu vor continua să prospere, deși averile cumulate a celor mai bogați români nu vor ajunge la nivelul din 2007-2008 decât într-un interval mediu de timp. Una din categoriile de oameni de afaceri pe care îi vom vedea și de acum înainte în top va fi reprezentată de investitorii din agricultură, care dacă vor fructifica condițiile și vor beneficia de o politică agricolă favorabilă, cred că își vor ridica semnificativ nivelul averilor. Aceștia vor trebui să valorifice potențialul ridicat al terenurilor agricole și să diminueze dependența de importurile alimentare.

Cei ce se vor îmbogăți în continuare sau își vor consolida averile vor fi cei care azi dispun de cash și vor ști să profite de pe urma crizei și a dificultăților în care se află alți investitori. Achiziția de active valoroase ale companiilor aflate în dificultate la prețuri derizorii va constitui una din sursele de creștere semnificativă a averilor pentru unii din oamenii de afaceri de succes aflați în listă.

Finalul crizei economico-financiare îi va găsi pe unii oameni de afaceri cu valori mai mari decât în trecut iar pe alții cu averile pur și simplu pulverizate. Aceștia din urmă sunt în special cei cu un grad de îndatorare ridicat, care au plasat banii din împrumuturi în proiecte și dezvoltări imobiliare în faze incipiente, plătind astfel pentru riscul de a investi într-o perioadă apropiată de începutul crizei.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară averi, criza financiară, industria imobiliară

The year 2008 was the end of the era of spectacular real-estate developments, of huge profits, of loan expansion and also of solvent demand that could accept everything that was offered on the market, regardless of price or quality. This period of 5 to 6 years in which the economy boomed, brought a fabulous gain to the ones that risked, had the courage and invested intelligently by grasping opportunities, managing to significantly raise their wealth and creating prosperity to employees and their business partners. This unforeseen progress was possible because of the country’s entrance in the EU followed by a significant flow of foreign investments as well as the result of “cheap money” that came from Western financial world. I think we can compare the period that ended last year with the conquest of the West in the XIX century in USA. The engine of this growth was the introduction in the economic circuit of an important asset – the land – which was at the basis of all real-estate developments and of all fortunes, mostly due to the speculative character.

The inflation in the financing area, the cheap loans, in conjunction with low prices and relatively little assets, mostly real-estate – lands- made the value of them to reach exceptional levels in the last years. Unfortunately, this evolution in expansion is not going to repeat soon, as this was followed in the past 12 month by declines which contributed to the significant diminish of fortunes, specifically because of the collapse of real-estate and capital markets. The real-estate investors and the holders of consistent properties will confront themselves with major difficulties and difficult access of financing, being already obvious the lack of appetite for risk from investors. The entrance in the era of “expensive and rare money” will significantly influence the values of businesses and of real-estate. I believe that the period “cash is king” will continue in the following years, and the diminishing of the values of fortunes based on real-estate or personal wealth will continue until they will be adapted for the socio-economic realities. Our GDP per capita – one of the lowest in Europe – will recover probably in the following decades based on the increase of medium income of the majority of the population.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Financial Crisis, Real Estate Market financial crisis, fortunes, real estate

Anul 2008 a fost un sfârșit de eră a dezvoltărilor imobiliare spectaculoase, a profiturilor uriașe, a expansiunii creditului precum și a unei cereri solvabile care putea înghiți orice i se oferea pe piață, indiferent de calitate și preț. Această perioadă a ultimilor 5-6 ani în care economia a explodat a adus un câștig fabulos celor care au riscat, au avut curaj și au investit inteligent sesizând oportunitățile, reușind astfel să își majoreze semnificativ averile și aducând prosperitate pentru angajați și partenerii de afaceri. Acest avânt fără egal în România modernă a fost posibil și se datorează în primul rând accesului în UE urmat de fluxul semnificativ al investițiilor străine și totodată banilor ieftini proveniți din alambicurile lumii financiare occidentale. Cred că putem compara această perioadă care s-a încheiat anul trecut în România cu cea a cuceririi Vestului din secolul XIX din Statele Unite. Motorul acestei creșteri l-a constituit introducerea în circuitul economic a unui activ important – pământul – care a stat la baza tuturor dezvoltărilor imobiliare și a fost, prin caracterul speculativ al tranzacțiilor repetate, una din bazele acestor averi.

Inflația de finanțare, creditul din ce în ce mai ieftin, în conjunctură cu prețurile scăzute și activele relativ puține, majoritatea de natură imobiliară – terenuri – au făcut ca valoarea acestora sa ajungă la niveluri excepționale în ultimii ani. Din păcate această evoluție în expansiune spectaculoasă nu se va mai repeta curând, ea fiind urmată în ultimele 12 luni de scăderi la fel de spectaculoase contribuind astfel la diminuarea semnificativă averilor, în special datorită prăbușirii piețelor imobiliare și de capital. Investitorii imobiliari și deținătorii de proprietăți imobiliare consistente se vor confrunta cu dificultăți majore și acces dificil la finanțare, fiind deja evidentă lipsa de apetit pentru risc a finanțatorilor. Intrarea în epoca de bani scumpi și rari va influența semnificativ valorile afacerilor și ale proprietăților imobiliare. Cred că perioada «cash is king» va continua în următorii ani, iar diminuarea valorii averilor de natură imobiliară sau personală în România se va face până la un nivel adaptat realităților economico-sociale. Produsul nostru intern brut pe cap de locuitor – unul dintre cele mai scăzute din Europa – se va recupera probabil în următoarele decenii pe fondul creșterii câștigurilor medii a majorității populației.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Piaţa imobiliară averi, criza financiară, industria imobiliară

The valuation done by Darian was a desktop work and had as a basis almost entirely the information made available by the journalists and also public sources, the accuracy of the results being limited by its quality.

The estimation of the value of a fortune was focused on the valuation of the owned real-estate, residential ones (houses, villas, and land) with personal utility, or industrial types, agricultural, commercial or the ones currently being developed. In the case of properties with personal utility the current market value was taken in consideration, while in the case of investments with a significant real-estate basis the higher value between the real-estate and the business was considered. For the development projects their stage was considered, regarding the contribution of the land value with specific elements (project, urbanism, authorizations) more than the value of unfinished buildings, taking in consideration the fact that these are usually made with loans with high financial costs and have declining values due to their uncertain selling (specifically, big projects). For residential projects that are in a finalized stage what was measured was the profitability that a medium investor can obtain it, from selling a location at the level of 2009. In the estimation of values was not taken in consideration the level of personal debt (if it existed) or patrimonial litigations, as there was a lack of information in this area.

The significant decrease of fortunes is, in most cases, due to the depreciation of the value of properties and assets on the capital markets, the only increase being registered by the ones that finalized projects and sold in 2008 significant assets at high prices or the ones that operate in industries that were not too much affected by the crisis. Also, the speculative character of the real-estate market diminished dramatically specifically for lands or projects for which the values decreased tremendously.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Valuation Forbes, valuation

Evaluarea companiei Darian a fost de tip desktop și a avut la bază în cvasitotalitate informațiile puse la dispoziție de jurnaliști precum și cele din surse publice, acuratețea rezultatelor fiind limitată de calitatea acestora.

Estimarea valorii averii s-a axat pe evaluarea proprietăților imobiliare deținute, fie cele de tip rezidențial (case, vile, terenuri) cu utilitate personală, fie proprietăți de tip industrial, agricol, comercial sau aflate în dezvoltare. În cazul celor cu utilitate personală s-a luat în considerare valoarea de piață curentă în timp ce pentru cele de tip investiție cu baza imobiliară semnificativă s-a luat în calcul cea mai mare valoare dintre imobiliar și business. Pentru proiectele în dezvoltare s-a ținut în general cont de stadiul acestora, accentuându-se contribuția valorii terenului cu elementele atașate acestuia (proiect, urbanism, autorizații), și mai puțin de valoarea construcțiilor neterminate, având în vedere ca acestea se fac în general pe credit cu costuri financiare ridicate și au valori în scădere datorită vandabilității incerte (în special proiectele mari). Pentru proiectele rezidențiale aflate în stadiu de finalizare s-a ținut mai mult seama de profitabilitatea pe care o poate obține un investitor imobiliar mediu din vânzarea unei unități locative la nivelul anului 2009. În estimarea averilor nu s-a ținut seama de nivelul datoriilor personale (dacă acestea există) sau de litigiile patrimoniale, din cauza lipsei de informații în acest sens.

Scăderea semnificativă a averilor în cele mai multe situații se datorează deprecierii valorii proprietăților imobiliare și a valorilor mobiliare de pe piața de capital, singurele creșteri fiind înregistrate la cei care au finalizat proiecte și au vândut în 2008 active semnificative la prețuri ridicate sau cei cu afaceri în industrii mai puțin afectate de criză. De asemenea caracterul speculativ al pieței imobiliare s-a diminuat dramatic în special pentru zona terenurilor sau proiectelor unde valorile au scăzut chiar de câteva ori în unele situații.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Evaluare evaluare, Forbes