DARIAN – evaluare & consultanţă

If we discuss further on the two most important pylons that generated the crisis (the financial crisis and real estate industry), we should follow also the necessity of their restructuration under the human resource aspect.

In the last 5-6 years the explosive growth of the number of loans and the fight of the financial system for market shares lead to a sustained growth of the number of employees. Unfortunately, the Romanian learning system, whose quality dramatically declined in the last decades, could not supply enough specialists for this area. As many efforts and spending made the financial system; its employees were not at the required level for these moments. This fact is due to the fierce competition between banks when it comes to personnel hunting, conditions in which the wages offered to employees have been in some cases above the market level without any connection with the professional performance.

The crisis will make also in this area things to go back on the right track together with the inevitable process of consolidation of the financial system.

If we talk about the real estate industry, we should make a difference between the construction industry and the real-estate consultancy. As we know, many Romanians emigrated after the opening of the Shengen doors and many of them work or qualified in this field. Unfortunately, in Romania, with little exceptions, the companies did not have access to qualified personnel and hired individuals with unemployed profile. Nevertheless, I believe that a great deal of companies operating in this field will disappear because of this crisis and the number of unemployed will significantly rise in this sector.

Regarding the real-estate consultants, in this field were hired persons with communication and sales skills, and persons with a “high appetite” for fast gains, without the obedience of specific ethical standards or continuous efforts of improving the professional level being necessary. Currently, their number was drastically reduced and probably the quality of consultancy will rise, remaining in this field only the ones that are or who they could become truly professionals.

An important aspect about the valuation consultants (their number raised spectacularly in the last years, primarily as an answer at the demand of the banking system): I believe that a large number did not understand that valuation is a consultancy activity, it assumes continuous preparations, professional and ethical standards, and not just selling a regular product (merchandise), serial and made to order valuation. The ones that are part of this category will have difficulties concerning their activity in this area. I believe that for the valuation-consultants the role of professional association ANEVAR will be important in the creation of a barrier at the entrance in this profession, because of the requirements and the quality needed by the new regulations that will inherently appear in the financial industry in the aftermath of crisis.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Financial Crisis, Real Estate Market, Valuation anevar, financial crisis, real estate, valuation

Dacă discutăm în continuare de cei doi piloni importanți generatori de criză (sistemul financiar şi industria imobiliară), ar trebui să urmărim și necesitatea restructurării lor sub aspectul resurselor umane de care dispun.

În ultimii 5-6 ani creșterea explozivă a creditului și lupta sistemului financiar pentru cote de piață a dus la creșterea susținută a numărului de angajați. Din păcate, sistemul de învățământ românesc, a cărui calitate a scăzut dramatic în ultimele decenii, nu a putut furniza suficienți specialiști pentru acest domeniu. Oricâte eforturi și cheltuieli a făcut sistemul financiar, angajații nu au fost la nivelul cerut, în special pentru aceste momente. Faptul se datorează concurenței acerbe dintre bănci în atragerea de personal, condiții în care salariile oferite angajaților au fost în unele cazuri peste nivelul pieței și fără legătură cu performanța profesională.

Criza va face ca și în acest domeniu lucrurile să revină la făgașul normal odată cu procesul inevitabil de consolidare a sistemului financiar.

Dacă vorbim de industria imobiliară, ar trebui să facem distincția între domeniul construcțiilor propriu-zise și cel al consultanței imobiliare. După cum știm, foarte mulți români au emigrat odată cu deschiderea porților Schengen și mare parte din aceștia lucrează ori s-au calificat în domeniul construcțiilor. Din păcate în România, cu mici excepții, firmele nu au avut acces la personal calificat și au angajat persoane cu profil de „șomer”. Oricum, cred că un număr mare de firme din construcții vor dispărea în urma acestei crize iar numărul șomerilor din acest sector va crește semnificativ. Astfel, va scădea presiunea pe angajator însă vor fi generate complicații la nivel bugetar.

În ceea ce privește consultanții imobiliari, în acest domeniu au ajuns persoane cu abilități de comunicare, calități de vânzări și apetit mare pentru câștiguri rapide, fără ca respectarea unor coduri deontologice specifice sau efortul continuu de a-și ridica nivelul profesional să fie necesare. Numărul lor s-a redus drastic în prezent și probabil calitatea consultanței va crește, rămânând în domeniu doar cei care sunt sau vor putea deveni cu adevărat profesioniști.

Un aspect important despre consultanții-evaluatori (al căror număr a crescut spectaculos în ultimii ani, în principal ca răspuns la cerința mediului bancar): cred că o mare parte nu au înțeles că evaluarea este o activitate de consultanță, presupune pregătire continuă, standarde profesionale și etice, ei rezumându-se la a vinde un produs standard (marfă), respectiv evaluare în serie şi la comandă. Cei care fac parte din această categorie vor avea dificultăți în a mai rămâne în branșă. Pentru consultanții-evaluatori cred că rolul asociației profesionale ANEVAR va fi important pentru a pune o barieră la intrarea în profesiune, odată cu cerințele şi calitatea cerută de noile reglementări care vor apărea inerent în industria financiară după depășirea acestei crize.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară, Evaluare, Piaţa imobiliară anevar, criza financiară, evaluare, industria imobiliară

Romania is in the economic crisis, the first and the most affected fields being the financial and real estate industries, this being due to the fact that in the last 3 to 4 years they had a spectacular evolution, caused firstly by the explosion of foreign investments in Romania along with the integration process in the EU.

The financial crisis and the contraction of the global economy influenced meaningfully the Romanian industry as a whole starting with the end of 2009, generating problems like high unemployment and bankruptcy, another burden for the financial system, which in turn influenced the consumption as well.

Through the relaunch of the global economy, I think that the first positive signs will show up next year starting with the last affected field – the industry, especially the restructured one and in the possession of multinationals, which are going to be developed after the new post-crisis models.

When I talk about post-crisis model, I mean the relaunch of some top areas like the renewable energy, eco-automobiles, IT, agriculture and bio – food industry, which will access financing and will evolve after environmental-friendly models. Same patterns require a change in the perspective of value and money accessibility, even if they will be influenced be inflationist aspects, and also by a change in the perspective of energetic consumption. It is obviously that the energetic and environmental problems will generate the next big crisis globally.

As effects of the present crisis, I consider that most of the misfit industries and the entrepreneurs without a managerial vision will disappear, making space to an industry mainly unpopulated, with reduced energetic consumption, forward looking and lead by competent managers.

The last massive restructuration that Romania did not finish it before the entrance in the EU will be finalized be this crisis. The financial system and the real estate industry are going to be the last sectors which will overcome the crisis, because the first field did not managed to quickly eliminate the bad loans and establish a new start , and the second one is conservatory and past oriented.

The financial system will pass the next 6 to 12 month through a beneficial purgatory, preparing itself for a period of consolidation – Romania does not need more the 40 banks. The real estate sector will be confronted with amputations and resounding bankruptcies until it will start developing on a new base in which the localization, quality urbanism, low energy consumption, ecological houses will arise as a natural response, with accessible prices at the demand of pretentious clients.

Unfortunately, the recovery of the Romanian economy is not going to be fast, due to the authorities’ lack of vision, to a heavy and expensive bureaucratic system, and also because of inefficient budgets.

The only chance will arise when the IMF will get more involved in the economic policies and in the administration of the restructuration of the government spending.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Financial Crisis crisis, financial crisis

România este în plină criză economică, primele şi cele mai afectate domenii fiind industriile financiară şi imobiliară, aceasta datorându-se şi faptului că au avut în ultimii 3-4 ani o evoluţie spectaculoasă, cauzată în primul rând de explozia de investiţii străine în România odată cu accederea în U.E.

Criza financiară şi contracţia economiei globale au influenţat semnificativ şi industria românească în ansamblu începând cu sfârşitul lui 2009, generând probleme prin şomaj ridicat şi falimente, o povară în plus pe sistemul financiar, influenţând de asemenea semnificativ şi consumul.

Prin relansarea economiei globale, cred că primele semne pozitive vor apărea în anul viitor începând cu ultimul domeniu afectat – industria, cu precădere cea restructurată şi aflată în proprietatea multinaţionalelor, care se va dezvolta după modele noi post-criză.

Când vorbesc de model post-criză, mă refer la relansarea unor domenii de vârf cum ar fi energia regenerabilă, automobilele ecologice, IT, agricultura şi industria alimentară bio, ce vor accesa finanţări şi vor evolua după modele environment-friendly. Acelaşi model presupune o schimbare de perspectivă asupra valorii şi accesibilităţii banilor, chiar dacă vor fi influenţate de aspecte inflaţioniste, precum şi o schimbare de poziţie faţă de consumul energetic. Este evident că problemele energetice şi de mediu vor declanşa următoarea criză majoră pe plan global.

Ca efecte ale crizei prezente, consider că mare parte din industria inadaptată şi întreprinzătorii fără viziune managerială vor dispărea, lăsând locul unei industrii cu preponderenţă nepoluante, cu consum energetic redus, orientate spre viitor şi conduse de către manageri competenţi.

Ultima restructurare masivă pe care România nu a reuşit s-o facă înainte de a intra în U.E. va fi definitivată de această criză. Sistemul financiar şi industria imobiliară vor fi ultimele sectoare care vor depăşi criza, pentru că cel dintâi n-a reuşit să elimine rapid creditele neperformante şi să stabilească un nou start, iar cel de-al doilea este conservator şi orientat înspre trecut.

Sistemul financiar va trece în următoarele 6-12 luni printr-un purgatoriu binefăcător, pregătindu-se pentru o perioadă de consolidare – România nu are totuşi nevoie de peste 40 de bănci. Industria imobiliară se va confrunta cu amputări şi falimente răsunătoare până când va începe să se dezvolte pe o nouă bază în care localizarea, urbanismul de calitate, consumul energetic scăzut, casele ecologice vor veni ca răspuns firesc, cu preţuri accesibile, la cerinţele unor clienţi pretenţioşi.

Din păcate, revenirea economiei româneşti nu se va face rapid, datorită lipsei de viziune a autorităţilor, a unui aparat birocratic greoi şi costisitor precum şi a unor bugete ineficiente care o trag în jos ca o piatră de moară.

Singura şansã va fi odatã cu implicarea mai activă a FMI în politicile economice şi în gestionarea restructurãrii cheltuielilor bugetare.

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, MAA

Criza financiară criză, criza financiară

In these difficult moments for the real-estate industry, the valuation prefession confronts a new challenge generated by the program „First House”.

In our opinion, the governmental program, with a strong social character, will have an insignificant economic impact mainly due to its dimension and the narrow segment of eligible persons to which is addressed. Taking in consideration the type of residential properties that are going to be valued, it should take into account all the three approaches.

If properties in development are acquired, the cost approach should take into consideration the descending prices of the land, construction materials and labour. Another element that should not be neglected is the significant adjustment of the developer’s profit, which got at a level in concordance with the new market conjuncture.

The income approach has to take into consideration the strong descending evolution of rent from the last period and the fact that outside the well developed cities and the university centres there is no sustainable rent market. The pronounced demographic decrease, the emigration and the large percentage of Romanian house owners are direct causes of this phenomenon.

With respect to the selling comparison approach which is the most suitable for the valuation of finalized and ready to use properties when the market is active, both the valuator and the financing consultant will have to take into consideration the following:

• The market segment accessible for the “First House” was influenced by this program, bringing a 15% increase on the selling prices, because for now, the program implies low financial costs (Euribor will not remain at this level in the long run).
• The location and the intrinsic quality of the property can retain the value in the long term; therefore these have to be carefully analysed.
• Even if the loan is guaranteed by the state, it shouldn’t be neglected the nature of bank guarantee, with all the inherent risks.

One solution to this problem could be for the real-estate consultants and banks to promote the mortgage landing value (MLV) as it is provided by the 2006/48/EC Directive of the European Parliament and agreed by the European Federation of Mortgage Banks (EMF).

In essence, this approach is based on a prudent estimation of future selling of the property which takes into account the sustainability aspects on the long term, the normal and local market conditions, adequate current or alternative exploitation, without taking into consideration speculative aspects.

A conclusion that should be drawn from this real-estate crisis and this program is that in the future the market (the consumer) will prioritize the quality of the property and not the financing conditions (almost standardized in the “First House” program). In the long run, the standardization of the financing conditions is going to increase due to the consolidation and development of the local financial institutions, the increased regulation and the improvement and the application of the European legislation concerning consumer safety.

Even if today the ones that qualify for this program benefit in comparison with the ones that took loans in previous years, the credit risk is significantly high, even though in this case the deficiency of the guarantee are taken by the state.

To draw a conclusion on this, although this is how the program First House should be lead, in reality the evaluation brings up the same value found in the pre-contract signed by both parties. So no standards or professionalism are really required (sic!).

Adrian Crivii, FRICS, MAA

Financial Crisis, Valuation financial crisis, First House, valuation