DARIAN – evaluare & consultanţă

The government decision to encourage the purchase of a first house is a good one, likely to activate the real estate market and save some of the developers who will feel this opportunity and will treat it appropriately. Unfortunately, if you take into account the proportion and the relatively narrow segment to whom it is addressed, the program will have a low economic effect, although it will boost a little the residential market.

Given that the economic situation continues to regress, we cannot consider that this measure will have as an effect an increase in the residential property value. The shy demand encouragement will not have the same effects as those of previous years (the decrease of interest rates, the increase of the term loan), because in the past the encouragement of demand was complemented by an upward economic trend, and accelerated revenue growth. Now, because of the economic situation with stagnant wages and explosive growth in unemployment the solvent demand is reduced and fragile.

It should be also noted that the negative evolution of the economy can not lead to price increases and who expects something like this must consider this scenario only desirable, in an uncertain future, after the economic recovery and very unlikely at the level before.

I’d like to make some assessments regarding the values which will be anchored in this specific context. The return of residential property market with “the feet on the ground”, because of the crisis, will make the prices of apartments to reach 500-1.000 euro / sqm, depending on location, prices accessible and consistent with the market segment represented by most Romanians. If you take into account that in Romania the number of owners is very high (about 80% of Romanians have at least one property), I think the price above is realistic.

From now on, developers’ offer (most are in financial difficulty) will press on those who sell old apartments as well, forcing them to adapt to the solvent demand of the moment.

Other issues should be also taken into consideration – one is the total collateral of the state with the guarantee fund, which makes banks obtain an easy profit with minimum risk of this new product. Another aspect is the difference between the First House clients and other customers in the system who, meeting the criteria of First Home Mortgage, took recent mortgage loans at a significant higher cost.

Soon I will treat the subject of valuation at “First House” Program.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Financial Crisis, Valuation financial crisis, real estate, valuation

Decizia guvernului de a încuraja achiziţia unei prime case este una fericită, de natură să activeze piaţa imobiliară şi să salveze o parte din dezvoltatorii care vor simţi această oportunitate şi o vor trata adecvat. Din păcate, dacă ţinem seama de amploare şi segmentul relativ îngust căreia i se adresează, programul va avea un efect economic scăzut, deşi va impulsiona puţin piaţa rezidenţială.

Având în vedere situaţia economică în continuu regres, nu putem considera că această măsură va avea ca efect creşterea valorii proprietăţilor rezidenţiale. Timida încurajare a cererii nu va avea aceleaşi efecte ca cele din anii anteriori (scăderea dobânzilor, prelungirea duratei creditului), deoarece în anii trecuţi încurajarea cererii venea pe un trend crescător al economiei, respectiv creştere accelerată a veniturilor. Acum, datorită situaţiei economice cu salarii stagnante şi creştere explozivă a şomajului, cererea solvabilă este diminuată şi fragilă.

Trebuie remarcat de asemenea că evoluţia negativă a economiei nu poate avea ca urmare creşterea preţurilor şi cine se aşteaptă la aşa ceva trebuie să considere acest scenariu doar dezirabil, într-un viitor incert, după revenirea economiei si foarte puţin probabil la nivelul de dinainte.

Aş dori să fac câteva aprecieri asupra valorilor care vor trebui să fie ancorate în acest context specific. Revenirea pieţei imobiliare rezidenţiale cu picioarele pe pământ datorită crizei va face ca preţurile apartamentelor să ajungă la 500-1.000 euro/mp în funcţie de locaţie, accesibile şi în concordanţă cu segmentul de piaţă reprezentat de majoritatea românilor. Dacă ţinem seama că în România numărul proprietarilor este foarte ridicat (aproximativ 80% din români deţin cel puţin o proprietate), cred că intervalul de preţ de mai sus este realist.

Din acest moment, oferta dezvoltatorilor (majoritatea aflaţi în dificultate financiară) va presa şi asupra celor care vând apartamente vechi, aceştia trebuind să se adapteze la cererea solvabilă a momentului.

Ar trebui privite şi alte aspecte – unul ar fi acela conferit de garanţia totală a statului prin fondul de garantare care face ca băncile să poată să obţină un profit uşor cu riscuri minime din acest nou produs. Un alt aspect este cel legat de diferenţa ce apare între clienţii programului Prima Casă şi ceilalţi clienţi din sistem care, îndeplinind criteriile de la Prima Casă, au luat recent credite ipotecare la costuri semnificativ mai mari.

În curând voi trata subiectul evaluărilor la Prima Casă.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Evaluare criza financiară, evaluare, Prima Casă

The latest signals regarding the economic evolution are totally unfavourable, and if the economic decrease will be below 10% in 2009, this will be due to the poor results from the last trimester of year 2008 (as a comparison base), than due to the economic turnover.

Given that the government does not have the tools needed to produce significant adjustments, the devastating effects of the crisis are going to appear in all economic sectors, having a major impact on the population also. Programs like „First House” or „First Silo” are favourable but they resemble to a glass of water on a arid land: they do not generate notable changes. Before is too late, the authorities should drastically reduce the unproductive budget spending. From the amounts collected by the state budget, which are already less and less, not too many return in the economy to create employment opportunities, consumption and economic relaunch. Unfortunately, I think these gestures are the ones difficult to make given the political context. This aspect is extremely serious and leads us, in my opinion, towards the abyss.

If in the first semester the financial system (with the exception of the automobile leasing companies) managed to mask the effects of the crisis, this will no longer be possible until the end of the year. What’s to be feared is that, during 2009, Romania became the leader when it comes to inflation among the European Union countries and came into second place in regards to the economic decline, which shows the magnitude and the aggravation of the crisis.

Although very disagreeable per se, the bankruptcies of companies significant in size will clean the economy of players with bad performance that create obstructions. The banking system will be aided in this way to get rid of the bad loans that are rolled from some months now. Anyway, the economic outbreak will be generated by the evolution of the advanced economies, where so far the signals are not convincing. The only signal truly positive that has to be taken in consideration is the evolution of China, which already meets a launching that will enable the country to become the engine of the world economic revival.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Financial Crisis banks, crisis, financial crisis

Ultimele semnale privind evoluția economică sunt total nefavorabile, iar dacă scăderea economică va fi sub 10% în 2009, aceasta se va datora mai degrabă rezultatelor slabe din ultimul trimestru al 2008 (baza de comparație), decât revenirii economice.

În condițiile în care guvernul nu dispune de pârghii pentru a produce ajustări semnificative, efectele devastatoare ale crizei se vor manifesta în toate sectoarele economice, având un impact major și asupra populației. Programe ca „Prima Casă” sau „Primul Siloz” sunt pozitive însă se aseamănă cu un pahar de apă pe un teren arid: nu generează urmări notabile. Înainte de a fi prea târziu, autoritățile ar trebui să reducă în forță cheltuielile bugetare neproductive. Din sumele și așa din ce în ce mai mici pe care le adună bugetul de stat, prea puține sunt cele care se întorc în economie creând locuri de muncă, consum și relansare economică. Din păcate, cred că tocmai aceste gesturi aflate la îndemâna guvernului sunt cele mai greu de făcut având în vedere contextul politic. Acest aspect este deosebit de grav și ne îndreaptă, în opinia mea, spre abis.

Dacă în primul semestru sistemul financiar (cu excepția firmelor de leasing auto) a reușit să mascheze efectele crizei, acest lucru nu va mai fi posibil până la sfârșitul anului. Îngrijorător este faptul că România este lider la inflație în UE și cvasilider în ceea ce privește declinul economic în 2009, ceea ce demonstrează amploarea și cronicizarea crizei.

Deși foarte neplăcute în sine, falimentele unor companii de dimensiuni semnificative vor face ca economia să se curețe de jucători neperformanți care crează blocaje. Sistemul bancar va fi ajutat astfel să scape de creditele neperformante pe care le rostogolește de câteva luni bune. Oricum, ieșirea din criză va fi generată de evoluția economiilor dezvoltate, iar aici semnalele sunt neconvingătoare. Singurul semnal cu adevărat pozitiv ce trebuie luat în considerare este evoluția Chinei, care deja cunoaște o relansare care îi va permite să devină motorul relansării economiei mondiale.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară bănci, criză, criza financiară