Despre terenuri şi valoarea lor în România – partea a II-a
Intrarea economiei românești pe un trend puternic descrescător (am putea vorbi chiar de o aterizare dură plecând de la rezultatele statistice) va influența puternic în continuare valorile tuturor proprietăților imobiliare și în special al terenurilor a căror valoare a fost influențată de tendințele speculative a ultimilor ani.
Piața terenurilor se va contracta în continuare ca volum (număr de tranzacții) și valoare, suferind corecții dramatice în special în zona sa cea mai speculativă. Cel puțin în anii 2009-2010 valorile terenurilor vor continua trendul descrescător cu excepția câtorva locații foarte bune, care au proiecte cu un raport calitate-preț rezonabil și implicit o piață. Cea mai serioasă corecție o vor suferi terenurile achiziționate cu scop speculativ, fără proiecte viabile sau aflate în faza incipientă, care sunt grevate de împrumuturi bancare, aici putând apărea tranzacții la prețuri de lichidare. Valorile pot atinge în acest caz 10-15% din cel mai înalt nivel atins la începutul anului 2008.
O puternică influență în era “cash is king” este dată de faptul că terenul fiind activul cel mai puțin lichid, are nevoie de investiții importante și un timp îndelungat pentru a genera venituri din dezvoltările viitoare. Deși sunt semne că BNR va reduce nivelul dobânzii și restricțiile de finanțare, băncile nu vor începe să crediteze industria imobiliară până când valorile proprietăților nu vor ajunge la un nivel care să implice un grad de risc suficient de scăzut, referindu-mă aici în special la proiectele rezidențiale.
Contribuția terenului în valoarea proprietății nu poate depăși un procent rezonabil (în funcție de locație, POT, CUT); dacă valoarea materialelor de construcții, transportul și chiar forța de muncă sunt în scădere, nu există nici un motiv ca terenul să nu urmeze același trend.
În perioada următoarelor 6-9 luni consider că deși activele neperformante cu potențial toxic vor fi în continuare creditele cu buletinul, vor urma cu siguranță să creeze probleme și creditele acordate pentru dezvoltări imobiliare, în special pentru dezvoltatori în faza de proiect și cele care nu au nicio șansă să continue cu managementul actualilor investitori. Execuțiile silite din această zonă vor determina o nouă scădere a valorii speculative a terenurilor, creând premisele ca piața să se așeze la un nivel mai confortabil pentru finanțatori și potențiali cumpărători. Susțin aceste afirmații plecând de la premisa că România a intrat în criză accentuată în ultimele 3 luni și e puțin probabil ca acest trend să nu mai continue încă unul-două trimestre. Piața imobiliară, având caracter conservator, urmează tendințele economiei cu o anumită întârziere.
Piața terenului își va reveni la un interval de 6 luni – 1 an de la relansarea economiei, însă la un alt nivel al valorilor și un trend de creștere mult mai lent. Ne place sau nu, cred că în multe dintre aceste terenuri sunt îngropați bani iar aceștia nu vor ieși prea curând la iveală. Practic, criza a făcut ca aceste terenuri să fie scoase din circuitul economic dar din păcate ele mai și generează costuri pentru investitori și în special pentru finanțatori, care vor fi nevoiți să își recupereze banii chiar punctând pierderi.
Va urma.
Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS