DARIAN – evaluare & consultanţă

The abrupt economic downfall prolonging for another two terms will bring a large number of companies close to bankruptcy and quite a few of them will actually go into liquidation. While in the last six months we have discussed aspects related to the duration and magnitude of the crisis, during the following period we shall attend to the devastating effects on companies that have lost their resources and, implicitly, the chance to recover from the crises.

The most affected companies will be those in the real estate industry – the construction industry, and real estate developers – plus those in banking and finance. Given the unfavourable international situation and the pro-crisis measures taken by our government, who expect hasty decisions to bring about miraculous results, it is most likely that the companies, then their employees, will be the most affected. In the next stage, other categories such as state employees, who have been immune to the crisis so far, will also become exposed to this crisis.

Financial institutions, namely banks, will also register losses in the following period because the reserves released by the National Bank of Romania have been used to set provisions for bad loans.

Recently, I have avoided speaking about the sub-prime credits, but this does not mean that the Romanian banking system is exempt from the effects of this global phenomenon. We are going to make out its magnitude, determined mostly by the duration of the crisis. Until we know the value of the damages, the crediting process, respectively the increasing trend of interest rates, is unlikely to be re-launched.

Another cause that obstructs the restart of crediting is the disloyal competition on the part of the Romanian government. The loans with massive interest rates aimed at budgetary expenses that, unfortunately, do not show but to a minor extent in public investments, aggravate the precarious economic situation. We must remember that taxpayers who are already crushed under taxes will also pay the costs of these interest rates and thus will be prevented from recovering by their own means.

Government decisions did not affect the evolution of society during the four or five years of economic boom and Romania was like a car in cruise control on a highway and the driver’s skills were not relevant. Now we seem to be in the situation of a car with back wheel drive in bad weather, driven by a beginner on a black ice coated serpentine road. We are all going to suffer the consequences but most of all those that have less possibilities to protect themselves.

To be continued.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Financial Crisis banks, financial crisis

Continuarea căderii abrupte a economiei cel puțin încă două trimestre va aduce un val de companii în pragul falimentului, multe dintre ele intrând efectiv în lichidare . Dacă în ultimele șase luni am discutat de criză, durată și amploare, în următoarele luni vom asista și la efectele ei devastatoare pentru unele companii care și-au pierdut resursele și implicit șansa de a depăși momentul.

Cele mai afectate companii vor fi cele din industria imobiliară – construcții, materiale de construcții, dezvoltatori imobiliari precum și cele din serviciile financiare. Având în vedere conjunctura internațională nefavorabilă și măsurile procriză luate de guvern, care așteaptă minuni pozitive de la decizii pripite, cei care vor avea cel mai mult de suferit vor fi în primul rând companiile apoi angajații acestora. În următoarea fază vor suferi și celelalte categorii, reprezentate de bugetari, care până acum au fost imuni la criză.

Tot în perioada următoare vor puncta pierderi și finanțatorii respectiv băncile, o parte din rezervele eliberate de BNR luând calea provizioanelor pentru creditele neperformante.

În ultima perioadă am evitat să vorbesc despre creditele „subprime” dar asta nu înseamnă că sistemul bancar din România a fost ferit de acest fenomen global. Rămâne acum de văzut amploarea acestuia, determinată în mare parte și de durata crizei. Până nu va fi cunoscută valoarea pierderilor nu sunt șanse să se reia efectiv creditarea, respectiv să ajungem pe un trend crescător al dobânzilor.

O altă cauză care împiedică reluarea creditării este competiția neloială pe care o face guvernul mediului economic. Prin împrumuturile la dobânzi exorbitante care au ca scop cheltuieli bugetare ce nu se regăsesc din păcate decât în mică măsură în investiții publice, guvernul agravează situația precară a economiei. Nu trebuie să uităm că toate costurile acestor dobânzi vor fi suportate tot de contribuabil, și așa sugrumat de impozite și împiedicat astfel să își revină prin forțe proprii.

Dacă în perioada de avânt economic din ultimii patru-cinci ani deciziile guvernanților nu afectau în mare măsură evoluția societății, România fiind ca o mașină pe autostradă în „cruise control”, în care calitățile șoferului nu prea contau, acum ne aflăm în situația unei mașini cu tracțiune pe spate, pe vreme nefavorabilă, polei, condusă pe serpentine de un șofer începător. Efectele le vom suporta cu toții iar cel mai afectați vor fi cei care au posibilitate mai redusă de a se proteja.

Va urma.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară bănci, criza financiară

As I said in the previous episodes, the values of the lands for development in Romania reached unsustainable levels, if we consider the real situation, at this moment of crisis. I shall mention that this level is not recorded in the case of the lands with an exclusive agricultural purpose, and this is due to the problems related to the crumbling, especially the lack of efficient financing and a fee corresponding to the quality of the soil. The only exception with significant increases is in Dobrudja for lands with perspective of wind energy development.

In connection with the assessment of the lands, I would make a few references from the point of view of a professional assessor who followed the evolution in the assessing of the value for these assets. This activity was treated in many cases superficially by the real estate assessor, although it is a very complex and sensitive domain of assessment.

At the beginning of the decade, the assessment used an empirical method, used by the Body of the Technical experts, which was a false statistical method of recurrence, which is still used, unfortunately, by certain assessors today, generating many controversies. After the apparition of the international standards of assessment in 2003, promoted by ANEVAR and recognized by most of the institutions, the assessors had adequate instruments at their disposal (6 methods) of approach, however, aspects that had a negative influence on the correct assessing of the value appeared.

I shall mention three of the most important aspects. One of the most frequent errors of the financer and the assessor is that they accepted mortgages and assessments of the lands under development, without a complete legal description, cadastral documentation, or certificate of urbanism or the project with the license of construction, although in most of the cases they noted these lacks as limitative conditions.

The use of the market comparison method without considering the development lands, considering that the market was in expansion, and without considering the information indicated above, they lead in the late cases to overestimations. In many cases, these overestimations were annihilated by the spectacular evolution of the market.

The use of the residual method, without well documented projects and without considering the risks of the real estate investments, the compliance with the execution term, estimated construction costs, as well as the time interval needed to sell or rent the finalized project, generated an overestimation.

In the period of expansion of the market, the cheap money, when anything was bought for the prices of tomorrow on the real estate market, the vigilance of the risk departments of the bank was low and influenced by the increase in the recent years of the prices on the real estate market by two-figure percents. Although the NBR warned many times, in time, by its spokesman, about the heating of the market, or the „real estate bubble”, it has not enough instruments to stop these behaviors, and the financers who did not avoid such traps could have some surprises.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Financial Crisis, Valuation financial crisis, lands, valuation

Așa cum spuneam în episoadele anterioare valorile terenurilor pentru dezvoltare în România au ajuns la niveluri nesustenabile, dacă ne raportăm la situația reală în acest moment de criză. Menționez că nu la același nivel se situează terenurile exclusiv agricole și asta datorită problemelor legate de fărâmițare și în special de lipsa de finanțare eficientă și a unui impozit corespunzător calității solului. Singura excepție cu creșteri semnificative a apărut în zona Dobrogei pentru terenuri cu perspective de dezvoltare eoliană.

În legătură cu evaluarea terenurilor aș dori să fac câteva precizări din punctul de vedere al unui evaluator profesionist care a urmărit evoluția estimării valorii pentru aceste active. Această activitate a fost tratată în multe cazuri cu supeficialitate de expertul evaluator imobiliar, deși este un domeniu al evaluării complex și sensibil.

La începutul deceniului evaluarea utiliza o metodă empirică agreată de Corpul Experților Tehnici (CET), care era o falsă metodă statistică de recurență, din păcate utilizată de unii evaluatori în justiție și astăzi, generând multe controverse. După apariția standardelor internaționale de evaluare în 2003, promovate de ANEVAR și recunoscute de cvasitotalitatea instituțiilor, evaluatorii au avut la dispoziție instrumente adecvate (6 metode) de abordare, totuși au apărut aspecte care au influențat negativ estimarea corectă a valorii.

Voi menționa în continuare trei din cele mai importante aspecte. Una dintre cele mai frecvente erori ale finanțatorului și evaluatorului a fost că au acceptat ipoteci respectiv evaluări ale terenurilor în dezvoltare fără o descriere legală completă, documentație cadastrală, respectiv certificat de urbanism sau proiectul cu autorizația de construcție, deși în majoritatea cazurilor aceștia din urmă au semnalat aceste lacune în condiții limitative.

Utilizarea metodei comparației de piață fără a ține seama de limitele metodologice privind terenurile de dezvoltare, în situația în care piața era în expansiune și fără a ține seama de informațiile mai sus menționate au condus în ultimele cazuri la supraevaluări. În multe situații aceste supraevaluări au fost anihilate de evoluția spectaculoasă a pieței.

De asemenea utilizarea metodei reziduale fără niște proiecte foarte bine documentate și fără a ține cont de riscurile investiției imobiliare, încadrarea în termen de execuție, costuri de construcție estimate, precum și de intervalul de timp în care proiectul finalizat poate fi vândut sau închiriat, au generat supraevaluare.

În perioada de expansiune a pieței, a banilor ieftini, în care pe piața imobiliară se cumpăra orice la prețuri de mâine, vigilența compartimentelor de risc ale băncilor era scăzută și influențată de creșterea în ultimii ani a prețurilor la imobiliare cu procente de două cifre. Deși BNR a avertizat din timp și în repetate ori prin purtătorul de cuvânt despre încălzirea pieței sau „bubble-ul imobiliar”, acesta nu a avut destule instrumente de stopare a acestor comportamente iar finanțatorii care nu au evitat astfel de capcane se pot confrunta cu surprize.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Evaluare criza financiară, evaluare, terenuri

The severe decreasing trend of the Romanian economy (we could speak about a tough landing, if we consider the statistic results) shall have a strong influence on the values of all the real estate properties, especially the lands, as their value was influenced by the speculation tendencies in the recent years.

The market of the lands shall continue to contract in volume (number of transactions) and value, suffering dramatic corrections, especially in its most speculative area. At least, in the years 2009-2010 the values of the lands shall continue the decreasing level, except for a few very good locations, which have a reasonable proportion quality/price for their projects, and implicitly a market. The most severe correction shall be for the lands purchased for speculation purpose, without viable projects, or in incipient phase, which are charged with bank loans, as there transactions at liquidation prices could appear. The values can reach in this case 10-15% from the highest level recorded at the beginning of 2008.

A strong influence in the era „cash is king” is given by the fact that the land, as the less liquid asset, needs important investments and a long time to generate incomes from the future developments. Although there are signs that the National Bank or Romania would decrease the level of the interests and the financing restrictions, the banks would not start to credit the real estate industry until the values of the properties reach a level to involve a low enough risk degree, and I make reference especially to the residential projects.

The contribution of the land in the property value cannot exceed a reasonable percentage (depending on the location, Percentage of occupation of the land, Coefficient of use of the land); if the value of the construction materials, transport, and even labor are decreasing, there is no reason for the land to follow the same trend.

Within the following 6-9 months I consider that, although low performing assets with toxic potential would continue to be the credits with the identity card, another set of problems would be created by the credits granted for real estate developments, especially for the developers in the project phase, and those who do not have any chance to continue with the management of the present investors. The law enforcements in this area would determine a new decrease of the speculation value of the lands, creating the premises to calm down the market at a more comfortable level for the financers and possible purchasers. I support these allegations starting from the premise that Romania has entered a deep crisis in the three last months, and there are few possibilities to stop this trend for one or two quarters. The real estate market, with a conservative character, follows the trends of the economy, with some delay.

The land market shall recover within six month – one year after the economy re-launch, however, the values shall be different, and the growth rate shall be slower. We like it or not, I think that many lands hide treasures and they wouldn’t see the light too soon. Practically, the crisis removed these lands from the economic circuit, and they generate costs for the investors, especially for the financers, who would be forced to recover their money even if they record some losses.

To be continued.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Financial Crisis, Valuation financial crisis, lands, valuation

Intrarea economiei românești pe un trend puternic descrescător (am putea vorbi chiar de o aterizare dură plecând de la rezultatele statistice) va influența puternic în continuare valorile tuturor proprietăților imobiliare și în special al terenurilor a căror valoare a fost influențată de tendințele speculative a ultimilor ani.

Piața terenurilor se va contracta în continuare ca volum (număr de tranzacții) și valoare, suferind corecții dramatice în special în zona sa cea mai speculativă. Cel puțin în anii 2009-2010 valorile terenurilor vor continua trendul descrescător cu excepția câtorva locații foarte bune, care au proiecte cu un raport calitate-preț rezonabil și implicit o piață. Cea mai serioasă corecție o vor suferi terenurile achiziționate cu scop speculativ, fără proiecte viabile sau aflate în faza incipientă, care sunt grevate de împrumuturi bancare, aici putând apărea tranzacții la prețuri de lichidare. Valorile pot atinge în acest caz 10-15% din cel mai înalt nivel atins la începutul anului 2008.

O puternică influență în era “cash is king” este dată de faptul că terenul fiind activul cel mai puțin lichid, are nevoie de investiții importante și un timp îndelungat pentru a genera venituri din dezvoltările viitoare. Deși sunt semne că BNR va reduce nivelul dobânzii și restricțiile de finanțare, băncile nu vor începe să crediteze industria imobiliară până când valorile proprietăților nu vor ajunge la un nivel care să implice un grad de risc suficient de scăzut, referindu-mă aici în special la proiectele rezidențiale.

Contribuția terenului în valoarea proprietății nu poate depăși un procent rezonabil (în funcție de locație, POT, CUT); dacă valoarea materialelor de construcții, transportul și chiar forța de muncă sunt în scădere, nu există nici un motiv ca terenul să nu urmeze același trend.

În perioada următoarelor 6-9 luni consider că deși activele neperformante cu potențial toxic vor fi în continuare creditele cu buletinul, vor urma cu siguranță să creeze probleme și creditele acordate pentru dezvoltări imobiliare, în special pentru dezvoltatori în faza de proiect și cele care nu au nicio șansă să continue cu managementul actualilor investitori. Execuțiile silite din această zonă vor determina o nouă scădere a valorii speculative a terenurilor, creând premisele ca piața să se așeze la un nivel mai confortabil pentru finanțatori și potențiali cumpărători. Susțin aceste afirmații plecând de la premisa că România a intrat în criză accentuată în ultimele 3 luni și e puțin probabil ca acest trend să nu mai continue încă unul-două trimestre. Piața imobiliară, având caracter conservator, urmează tendințele economiei cu o anumită întârziere.

Piața terenului își va reveni la un interval de 6 luni – 1 an de la relansarea economiei, însă la un alt nivel al valorilor și un trend de creștere mult mai lent. Ne place sau nu, cred că în multe dintre aceste terenuri sunt îngropați bani iar aceștia nu vor ieși prea curând la iveală. Practic, criza a făcut ca aceste terenuri să fie scoase din circuitul economic dar din păcate ele mai și generează costuri pentru investitori și în special pentru finanțatori, care vor fi nevoiți să își recupereze banii chiar punctând pierderi.

Va urma.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Evaluare criza financiară, evaluare, terenuri

The land, the most important capital of a nation, object of wars between countries and countless litigations between people, represents an important subject in consideration of the value and its estimation.

If, prior to 1989, the land could not enter in the civil and economic circuit, due to the impossibility to transfer the right of property, once we entered in the market economy, it became a more and more valuable merchandise, the object of a very active market, with a very speculative character, especially in the last 4-5 years.

In the first years of the last decade, the market was in an incipient phase, due mainly to the problems related to the right of property. This represented the main reason for the real estate underdevelopment and the economic crisis which characterized the period between 1990-2000. The lands and big part of the assets under the State property were removed from the economic circuit, suffering physical moral, and economic decays, which lead to important decreases of the values of the Romanian companies in the process of privatization.

After the year 2000, the relative improvement of the legislation and the economic growth lead to an increase of the offer of lands. On the other hand, the sustained growth of the direct foreign investments, the beginning of the big developments for the retail networks, as well as the residential developments on the grounds of the constant improvement of financing in the latter years lead to a constant increase of the solvable demand for lands. Therefore, a consistent, active marked was created, sending positive signals to the investors.

Along with the developers, another particular category of investors responded to these signals, the so-called “speculative investors”. These ones had an important role in introducing lands (valuable assets) in the commercial circuit. By merges, solutions to litigations, passing agricultural lands into the circuit of construction, a substantial contribution to the increase of the competitive offer was recorded.

At the beginning of the present decade, the square meter of land had one figure values. After changing two or three owners, the value already had two figures, and in the late two years it exceed three or even four figures, an exaggerated level, considering the economic and social development the infrastructure, and the position of Romania, in general, in terms of standard of quality of life. This abrupt increase was equally caused by the speculators and the banks, who, in the rush for profits and market share, financed all the categories of lands for development, regardless the quality of the locations, design, or investors.

One of the internal causes which lead to the crisis on the real estate market was this increase of the prices of the lands, and the consequence was that the value of the residential real estate developments became inaccessible for the Romanians with average incomes, and for value of the mortgage of the banks which conceded real estate credits became exaggerated.

As a conclusion, one of the most important effects of the abnormally high value of the lands for constructions is, at present, the very high level of debts of those who accessed credits.

To be continued.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Financial Crisis, Valuation financial crisis, land, valuation