Despre terenuri şi valoarea lor în România – partea I
Terenul, cel mai important activ imobilizat al unei națiuni, pentru care s-au purtat războaie între state și litigii nenumărate între persoane fizice, constituie un subiect important sub aspectul valorii şi al estimării acesteia.
Dacă înainte de ‘89 terenul nu intra în circuitul civil și economic datorită imposibilității transferului dreptului de proprietate, odată ce am intrat în economia de piață acesta a devenit o marfă din ce în ce mai valoroasă, obiectul unei piețe foarte active și cu un caracter deosebit de speculativ, mai ales în ultimii 4-5 ani.
În primii ani ai deceniului trecut piaţa era într-o fază incipientă, datorită în principal problemelor legate de dreptul de proprietate. Acest fapt a reprezentat în mare măsură motivul subdezvoltării imobiliare şi a crizei economice ce a caracterizat perioada 1990-2000. Terenurile şi o mare parte din activele aflate în proprietatea statului au fost scoase din circuitul economic, suferind deprecieri fizice, morale şi economice ce au condus la scăderi importante ale valorilor companiilor româneşti în procesul de privatizare.
După anul 2000, relativa îmbunătăţire a legislaţiei şi creşterea economică au făcut ca oferta de terenuri să devină din ce în ce mai mare. Pe de altă parte, creşterea susţinută a investiţiilor străine directe, începutul marilor dezvoltări pentru lanţurile de retail precum şi dezvoltările rezidenţiale pe fondul îmbunătăţirii constante a finanţării din ultimii ani au condus la creşterea constantă a cererii solvabile pentru terenuri. Astfel s-a creat o piaţă consistentă, activă, ce transmitea semnale pozitive spre investitori.
Pe lângă dezvoltatori, la aceste semnale au răspuns și o categorie aparte de investitori, așa-numiții “speculativi”. Aceștia din urmă au avut un rol important în introducerea unor terenuri (active valoroase) în circuitul comercial. Prin comasări, rezolvarea litigiilor, trecerea terenurilor agricole în circuitul dezvoltărilor imobiliare, speculatorii au contribuit substanțial la creșterea ofertei competitive.
La începutul acestui deceniu metrul pătrat de teren avea valori de o singură cifră. Prin trecerea prin două-trei mâini, valoarea a ajuns la două cifre pentru ca în ultimii doi ani să depășească trei sau chiar patru cifre, un nivel exagerat având în vedere dezvoltarea economico-socială, a infrastructurii și în general poziția României ca standard al calității vieții. Această creștere abruptă a avut la bază în egală măsură speculatorii și băncile, care în goana după cote de piață și profit au finanțat toate categoriile de terenuri pentru dezvoltare, indiferent de calitatea locațiilor, proiectelor sau a investitorilor.
Una din cauzele interne ce au cauzat criza pe piaţa imobiliară a fost şi această creştere a preţurilor terenurilor, care au făcut de exemplu ca valorile dezvoltărilor imobiliare rezidenţiale să ajungă inaccesibile pentru românul cu venituri medii iar pentru băncile care deţin credite cu garanţie imobiliară, să aibă ipoteci la valoare exagerată.
În concluzie, unul din cele mai importante efecte ale valorii anormal de mari a terenurilor de construcție (reflectate direct în valoarea proprietăților) este în prezent nivelul exagerat de îndatorare a celor care au accesat credite imobiliare respectiv băncile expuse cu un nivel de risc ridicat, cel puțin în actuala conjunctură economică.
Va urma.
Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS