DARIAN – evaluare & consultanţă

Dacă în trimestrul III al anului 2008 creșterea PIB era de 9% față de 2007 și în trimestrul IV de 3%, în primul trimestru din 2009 evoluția va fi cel mai probabil negativă. Apreciez că trend-ul scăderii PIB în ultimele două trimestre va fi de 10-12 procente, fapt ce arată că economia României a aterizat forțat în două trimestre de la un nivel nesustenabil de ridicat, la un nivel insuportabil de coborât.

Cred că din păcate ne vom confrunta cu o scădere semnificativă și în trimestrul II din 2009. România va intra într-o criză profundă, a căror efecte le vom simți cu toții în lunile următoare. Înrăutățirea situației economice și scăderea cererii fac ca tot mai puține companii să aibă situații financiare care să le permită accesul la finanțare, fără să mai vorbim de costul ridicat al acesteia.

După acordul cu FMI, care va permite îmbunătățirea situației sistemului financiar, respectiv creșterea încrederii și scăderea costurilor asociate finanțării, precum și după echilibrarea bugetului cu fonduri UE, se va crea, în ultima perioadă a acestui an, posibilitatea stopării declinului accentuat la care asistăm în prezent.

În 2010 într-un scenariu optimist vom asista la începutul relansării economiei românești, și asta în condițiile unei evoluții favorabile a economiei mondiale.

O șansă bună pentru o relansare cât mai rapidă a economiei o constituie atragerea de fonduri europene. Aceasta depinde exclusiv de competența autorităților și de transparența procesului, având potențialul de a relansa domenii strategice și economia în general.

În această perioadă de dificultăți economico-financiare, atragerea acestor fonduri precum și cele ale altor organisme financiare (BM, BERD, BEI) poate prezenta două avantaje majore:

• Sunt surse ieftine ce pot relansa mari proiecte de infrastructură și ramuri importante ale economiei;
• Crează locuri de muncă respectiv surse de venituri bugetare.

Dacă scăderea accentuată a PIB-ului s-a datorat în principal scăderii real-estate-ului și retail-ului, ieșirea României din criză va putea avea loc numai odată cu relansarea investițiilor (atât publice cât și private) în economia reală, nu a consumului.

Vor trebui sprijinite prin politici de finanțare și fiscale companiile care depăşind criza, vor contribui direct şi la îmbunătăţirea situaţiei persoanelor angajate respectiv bugetarilor şi pensionarilor.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Piaţa imobiliară bănci, criza financiară, finanțări, industria imobiliară, real estate

Appraisal is a profession that is passing through a stressful period once again. If in the past the credit officers brought pressure to raise the value level, thus leading to customer satisfaction and raising the market share of bank, currently, the risk departments bring pressure to lower the appraised value, with the aim of protecting the bank and not granting risky loans under the current shortage of liquidity. Not many appraisers may face this stressful situation. The small appraisal companies created solely on this kind of services dependent on the partners in the banking area are most affected. Even the large companies feel the pressure to provide made to order appraisals for important investors greedy of funding.

The solution should appear from among the profession, by choosing the appropriate methods in accordance with the standards. To use the market comparison method, very useful for the active markets, might be an error when the transactions are quasi-blocked. Instead, it may become useful again the cost method, particularly for the new developments. Taking into consideration the substitution, an important appraisal principle, and also the new consistent information, through this method there can be obtained values more appropriate for the time being which should satisfy both customers and banks.

As regards the income based methods, it should be considered the pronounced decrease in rents and prices of trading, the two variables – the rate of capitalization and the transaction price – being currently very volatile and largely influencing value. In this situation, the most appropriate would be to work with updated rates of rents, where the update rate (the risk) may, more reasonably, take into account the situation, noted that the forecasts are, also in this case, difficult to estimate. However, with appropriate instruments they may become more reliable.

I think at this point the residual method is the most difficult to apply. Since it is based on many volatile variables and future appraisals difficult to be sustained now, it may be useful only as a complementary method and it is not indicated for use in loans with real estate collaterals, particularly lands.
In connection with these clarifications, I anticipate the need for discussions between the assessors’ community (ANEVAR) and the banks (ARB) in order to harmonize the positions of donors and the experts-appraisers consultants.

However, the crisis will lead to important changes in the financial industry landscape through more severe regulations and adjustment to reality. This will also affect the field of appraisal consultancy, where the professional association’s position should have a key role.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Financial Crisis, Real Estate Market, Valuation financial crisis, valuation

Evaluarea este o profesiune care trece din nou prin presiune. Dacă în anii trecuţi ofiţerii de credit făceau presiuni pentru a ridica nivelul valorii, mulţumind astfel clientul şi ridicând cota de piaţă a băncii, în prezent departamentele de risc fac presiuni pentru a scădea valoarea evaluată, urmărind să protejeze banca şi să nu acorde credite riscante în penuria actuală de lichiditate. Nu mulţi evaluatori pot face faţă presiunii acestei situaţii. Firmele mici de evaluare create exclusiv pe acest gen de servicii dependente de partenerii din zona bancară, sunt cele mai afectate. Chiar şi firmele mari resimt presiunea de a face evaluări la comandă pentru investitori importanţi avizi de finanţare.

Soluţia trebuie să apară din rândul profesiei, prin alegerea metodelor adecvate situaţiei, conform standardelor. A folosi metoda comparaţiei de piaţă, foarte utilă pentru pieţele active, poate reprezenta o eroare în momentul în care tranzacţiile sunt cvasi-blocate. În schimb, poate deveni din nou utilă metoda costurilor, în special pentru dezvoltările noi. Având în vedere substituţia, un principiu important al evaluării, precum şi informaţiile noi consistente, prin această metodă se pot obţine valori mai adecvate momentului şi care ar trebui să satisfacă atât clienţii cât şi băncile.

În ceea ce priveşte metodele bazate pe venit trebuie avută în vedere scăderea accentuată a chiriilor şi a preţurilor de tranzacţionare, cele două variabile – rata de capitalizare şi preţul de tranzacţie – fiind în prezent foarte volatile şi influenţând în mare măsură valoarea. În această situaţie cel mai indicat ar fi să se lucreze cu fluxuri actualizate de chirii, în care rata de actualizare (riscul) poate ţine cont mai bine de situaţie, cu observaţia că previziunile sunt şi în acest caz dificil de estimat. Totuşi, cu instrumente adecvate pot deveni mai credibile.

Cred că în acest moment metoda reziduală este cel mai dificil de aplicat. Având în vedere că se bazează pe multe variabile volatile şi aprecieri viitoare greu sustenabile acum, ea poate fi utilă numai ca metodă complementară şi este neindicată pentru utilizarea la credite cu garanţii imobiliare, în special terenuri.

În legătură cu aceste clarificări anticipez necesitatea unei discuţii între comunitatea evaluatorilor (ANEVAR) şi cea a băncilor (ARB) pentru a armoniza poziţiile finanţatorilor şi consultanţilor experţi-evaluatori.

Oricum, situaţia de criză va determina schimbări importante în peisajul industriei financiare printr-o reglementare mai severă şi acordare la realitatea de azi. Aceasta va afecta implicit şi domeniul consultanţei evaluării, în care poziţia asociaţiei profesionale va trebui să aibă un rol esenţial.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Evaluare, Piaţa imobiliară criza financiară, evaluare

The funding obstruction continuation by the Romanian banks and, also the unbearable level of interest in the market has a pervert influence on the health of Romanian companies.

At this time, lack of funding is not only a problem for the real estate developers, who stagnate anyhow due to cold season, but also for other industries in which investments are made.

The difference between survival and bankruptcy is now represented by funding, an essential support in the life of any company. Unfortunately, the chances of obtaining money from sources, other than banks are very low, almost zero even if we exclude private funds with strong speculative nature or the hypothetical European funds, which in addition to suffering from procedural delays, also involve local funding.

Difficulties or bankruptcy of companies due to the lack of funding, or the costs related to this, will in turn create crisis and pressure on fund providers; we should not forget that we are all part of the same economic environment. Epidemic can spread quickly and it will not forgive anyone, creating social cascade effects.

If during periods of expansion, entrepreneurs valued qualities such as aggressiveness, maximizing profits and fight for market share, I think now it emerges the need for solidarity. Solidarity does not preclude competition; however, it starts with the concept that a company can not be healthy if its partners or customers are sick.

An important role in overcoming this moment might have the authorities. These will need to make decisive gestures in terms of credit recovery; I refer here to hire foreign loans, even under these conditions not really advantageous, in order to fund the infrastructure works and, also to balance the external balance of payments once with strict reduction in the budgetary expenditure, thus facilitating pressure on the Romanian taxpayer who is already in a difficult situation.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Financial Crisis, Real Estate Market banks, crisis, funding, interest, investments

Continuarea blocării finanțării de către băncile din România, respectiv nivelul de nesuportat al dobânzilor de pe piaţă are un caracter pervers asupra sănătăţii companiilor româneşti.

În acest moment, lipsa finanţării nu este o problemă doar pentru dezvoltatorii imobiliari, care oricum stagnează datorită sezonului rece, ci şi pentru alte industrii în care se fac investiţii.

Diferenţa dintre supravieţuire şi faliment o reprezintă azi finanţarea, un suport esenţial în viaţa oricărei companii. Din păcate şansele de a obţine bani din alte surse decât bancare sunt deosebit de reduse, chiar aproape de zero dacă excludem fondurile private cu caracter puternic speculativ sau ipoteticele fonduri europene care pe lângă că suferă de întârzieri procedurale, implică oricum şi finanţare locală.

Dificultăţile sau falimentul companiilor din lipsa finanţării sau datorită costurilor asociate acesteia vor crea la rândul lor crize şi presiuni asupra finanţatorilor; ce nu trebuie uitat este faptul că suntem cu toţii parte a aceluiaşi mediu economic. Epidemia se poate răspândi rapid şi nu va ierta pe nimeni, generând în cascadă efecte sociale.

Dacă în perioadele de expansiune antreprenorii preţuiau calităţi precum agresivitatea, maximizarea profiturilor şi lupta pentru cota de piaţă, cred că în prezent apare nevoia de solidaritate. Solidaritatea nu exclude competiţia, însă pleacă de la conceptul că nicio companie nu poate fi sănătoasă dacă partenerii sau clienţii săi sunt bolnavi.

Un rol important în depăsirea acestui moment o pot avea autorităţile. Acestea vor trebui să facă gesturi hotărâte în ceea ce priveşte redresarea creditării; mă refer aici la angajarea împrumuturilor externe chiar în aceste condiţii nu tocmai avantajoase pentru finanţarea lucrărilor la infrastructură şi de asemnea la echilibrarea balanţei de plăţi externe odată cu reducerea drastică a cheltuielilor bugetare, uşurând astfel presiunea asupra contribuabilului român care se află deja într-o situaţie dificilă.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS

Criza financiară, Piaţa imobiliară bănci, criză, dobânzi, finanțări, investitii