Piaţa imobiliară comparaţie în timp (1998-2008)
Faptul că am fost implicat în domeniul evaluării peste 15 ani, îmi permite acum să fac o analiză şi o paralelă între ce înseamnă începutul pieţei imobiliare rezidenţiale în marile oraşe de acum 10 ani şi realităţile de azi.
Dacă în perioada ‘90-‘94 piaţa imobiliară incipientă era concentrată pe tranzacţiile între împroprietăriţi în masă prin decretele de lege ale anului ‘90 când achiziţia unor apartamente era făcută pentru câteva sute de dolari, după inflaţia, criza economică şi devalorizarea galopantă a monedei de la mijlocului anilor ‘90, valoarea acestora s-a schimbat dramatic.
În anii ‘98-‘99 valoarea unui apartament, să zicem standard, de 2 camere (50-60 mp) era de aproximativ 8000-10000 de dolari (150-200 dolari/mp). La acel moment apreciam că valoarea de piaţă a acestora reprezintă 30-40% din costul de reconstrucţie depreciat, deci era total neeconomic să se construiască proprietăţi imobiliare de tip rezidenţial, lucru confirmat şi de faptul că nu existau proiecte de dezvoltări imobiliare.
Odată cu stabilitatea şi creşterile economice susţinute apărute după anul 2000, reducerea semnificativă a inflaţiei, scăderea constantă a dobânzilor şi o îmbunătăţire substanţială a condiţiilor de finanţare au dus la creşterea valorii acestor apartamente de 10 ori, la aproximativ 80,000-100,000 euro la începutul lui 2008 (1500-2000 euro/mp). Creşterea spectaculoasă a acestor valori nu a ţinut seama de starea tehnică şi locaţia acestor construcţii ci exclusiv de condiţiile de finanţare şi creşterea veniturilor populaţiei.
Astfel valoarea de piaţă a unui apartament a ajuns cu peste 200-300% faţă de acelaşi cost de reconstrucţie depreciat, profitul dezvoltatorilor putând ajunge la peste 200%. Această analiză este pur orientativă şi nu s-a ţinut cont de efectul generat de inflaţie (euro-dolari) şi de valoarea terenului care în ultimul timp a avut o valoare puternic speculativă, influenţată şi de insuficienţa terenurilor de dezvoltare imobiliară intravilană şi infrasctructurii.
O concluzie importantă este că cea mai semnificativă amprentă asupra evoluţiei pieţei imobiliare rezidenţiale au avut-o în primul rând condiţiile de finanţare şi apoi creşterea semnificativă a puterii de cumpărare si mai puţin costul de edificare.
Dacă costul de reconstrucţie depreciat s-a dublat în intervalul studiat valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare a crescut de aproximativ 10 ori.
Azi când suntem la începutul unei crize imobiliare a cărei amploare este greu de estimat trebuie să ne aşteptăm ca înăsprirea condiţiilor de finanţare să poată avea aceeaşi influenţă dar în sens invers asupra valorii apartamentelor; chiar dacă nu aşa de accentuat, totuşi corecţiile vor fi semnificative, acest fapt fiind în legătură cu durata turbulenţelor pe piaţa creditării.
Adrian Crivii, FRICS, MAA