DARIAN – evaluare & consultanţă

The fact that my work is concentrated on the appraisal activity, allows me to make an analysis and a parallel between what the beginning of the real estate market in the big cities in Romania 10 years ago meant and the nowadays realities.

If during the period 1990-1994 the incipient real estate market was concentrated on the transactions between the ones who were massively put in possession of condominium through the legal decrees of the year 1990 (when the acquisition of any flats was made for a few hundreds dollars), after the inflation, the economic crisis and the accelerated depreciation of the currency from the middle of the ‘90s, the value of all these transactions has changed dramatically.

In the years 1998 and 1999 the value of, let’s say, a standard flat with 2 rooms (50-60sqm) was estimated at approximately 8,000-10,000 dollars (150-200 dollars/sqm).

At that moment I estimated that the market value of these flats represented 30-40% from the depreciated replacement cost (DRC), therefore it was very unprofitable to build residential real estate proprieties; this aspect was also confirmed by the fact that at that time, the real estate development projects were inexistent.

The stability and great economical development which appeared after the year 2000, the significant inflation reduction, the constant decrease of interest and the substantial improvement of the financing conditions lead to a 10 times over increased value of these flats, to approximately 80,000-100,000 Euro at the beginning of 2008 (1500-2000 Euro/sqm).

The spectacular increase of these values did not take into consideration the technical condition and the location of these buildings, but only the financing conditions and the rise of the population incomes.

Thus, the market value of a flat has become 200-300 percent higher than the DRC and the profit of the developers has also arisen at over 200 percent.

This analysis is only informative and does not take into consideration the effect generated by inflation (Euro-Dollar) and by the value of the land. Lately, land has had a very speculative value and was also affected by the insufficiency available plots for real estate development and lack of infrastructure.

An important conclusion is the fact that the most significant mark on the evolution of the real estate residential market was put by first the financing conditions and then by the significant increase of the purchasing power and less by the edification cost.

If the DRC has doubled in the mentioned period of time, the value of the real estate property increased up to 10 times.

Nowadays, when we are at the beginning of a potential real estate crisis whose proportions are difficult to appreciate and we must expect that harder financing conditions will have the same influence on the value of the flats, but in the other sense.

Even if this correction will not be so emphasized, it will be still significant, all these aspects being in correlation with the turbulences on the loan market.

Adrian Crivii, FRICS, MAA

Real Estate Market investments, real estate

Faptul că am fost implicat în domeniul evaluării peste 15 ani, îmi permite acum să fac o analiză şi o paralelă între ce înseamnă începutul pieţei imobiliare rezidenţiale în marile oraşe de acum 10 ani şi realităţile de azi.

Dacă în perioada ‘90-‘94 piaţa imobiliară incipientă era concentrată pe tranzacţiile între împroprietăriţi în masă prin decretele de lege ale anului ‘90 când achiziţia unor apartamente era făcută pentru câteva sute de dolari, după inflaţia, criza economică şi devalorizarea galopantă a monedei de la mijlocului anilor ‘90, valoarea acestora s-a schimbat dramatic.

În anii ‘98-‘99 valoarea unui apartament, să zicem standard, de 2 camere (50-60 mp) era de aproximativ 8000-10000 de dolari (150-200 dolari/mp). La acel moment apreciam că valoarea de piaţă a acestora reprezintă 30-40% din costul de reconstrucţie depreciat, deci era total neeconomic să se construiască proprietăţi imobiliare de tip rezidenţial, lucru confirmat şi de faptul că nu existau proiecte de dezvoltări imobiliare.

Odată cu stabilitatea şi creşterile economice susţinute apărute după anul 2000, reducerea semnificativă a inflaţiei, scăderea constantă a dobânzilor şi o îmbunătăţire substanţială a condiţiilor de finanţare au dus la creşterea valorii acestor apartamente de 10 ori, la aproximativ 80,000-100,000 euro la începutul lui 2008 (1500-2000 euro/mp). Creşterea spectaculoasă a acestor valori nu a ţinut seama de starea tehnică şi locaţia acestor construcţii ci exclusiv de condiţiile de finanţare şi creşterea veniturilor populaţiei.

Astfel valoarea de piaţă a unui apartament a ajuns cu peste 200-300% faţă de acelaşi cost de reconstrucţie depreciat, profitul dezvoltatorilor putând ajunge la peste 200%. Această analiză este pur orientativă şi nu s-a ţinut cont de efectul generat de inflaţie (euro-dolari) şi de valoarea terenului care în ultimul timp a avut o valoare puternic speculativă, influenţată şi de insuficienţa terenurilor de dezvoltare imobiliară intravilană şi infrasctructurii.

O concluzie importantă este că cea mai semnificativă amprentă asupra evoluţiei pieţei imobiliare rezidenţiale au avut-o în primul rând condiţiile de finanţare şi apoi creşterea semnificativă a puterii de cumpărare si mai puţin costul de edificare.

Dacă costul de reconstrucţie depreciat s-a dublat în intervalul studiat valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare a crescut de aproximativ 10 ori.

Azi când suntem la începutul unei crize imobiliare a cărei amploare este greu de estimat trebuie să ne aşteptăm ca înăsprirea condiţiilor de finanţare să poată avea aceeaşi influenţă dar în sens invers asupra valorii apartamentelor; chiar dacă nu aşa de accentuat, totuşi corecţiile vor fi semnificative, acest fapt fiind în legătură cu durata turbulenţelor pe piaţa creditării.

Adrian Crivii, FRICS, MAA

Piaţa imobiliară industria imobiliară, investitii